Die Totalüberschussprognose ist ein zentrales Instrument im deutschen Steuerrecht, um bei vermieteten Immobilien zu beurteilen, ob eine steuerlich relevante Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Das Finanzamt prüft dabei, ob der Steuerpflichtige über die gesamte voraussichtliche Nutzungsdauer der Immobilie – in der Regel angesetzt mit 30 Jahren – einen positiven Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielen wird. Fällt diese Prognose negativ aus, geht die Finanzbehörde von sogenannter „Liebhaberei" aus, mit der Folge, dass anfallende Verluste steuerlich nicht anerkannt werden. Besondere Bedeutung gewinnt diese Prüfung bei Ferienwohnungen, verbilligter Vermietung an Angehörige oder strukturell verlustbringenden Objekten.

Bei der Erstellung der Prognoserechnung sind sämtliche voraussichtlichen Mieteinnahmen den zu erwartenden Werbungskosten gegenüberzustellen, also etwa Abschreibungen (AfA), Finanzierungskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungsaufwendungen. Dabei sind auch mögliche Wertsteigerungen des Objekts grundsätzlich nicht einzubeziehen, da es sich um eine reine Überschussrechnung im Sinne des § 21 EStG handelt. Entscheidend ist, dass die Prognose auf realistischen und belegbaren Annahmen basiert – unrealistische Mietsteigerungserwartungen oder das Ausblenden absehbarer Leerstände können zur Aberkennung der Einkünfteerzielungsabsicht führen. Im Streitfall obliegt es dem Steuerpflichtigen, die positive Totalüberschussprognose gegenüber dem Finanzamt schlüssig darzulegen und zu dokumentieren.

Relevante Urteile

• Standardregel
  • BFH Urteil v. 30.09.1997 - IX R 80/94 
    • Sofern nicht ausnahmsweise besondere Umstände gegen das Vorliegen einer Überschußerzielungsabsicht sprechen (z. B. bei Ferienwohnungen, bei Mietkaufmodellen oder bei Bauherrenmodellen mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie), ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, daß der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuß zu erwirtschaften.
• Ausnahmen
  • BFH Urteil v. 06.10.2004 - IX R 30/03
    • Einkünfteerzielungsabsicht bei verbilligter Vermietung einer Wohnung
  • BFH Urteil v. 20.06.2023 - IX R 17/21
    • Vermietung und Verpachtung: Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Objekten mit mehr als 250 qm Wohnfläche
  • BFH Urteil vom 02. Juli 2019 - IX R 18/18
    • Zur Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht für ein in einem Hotelkomplex befindliches, dauerhaft an eine Hotelbetriebsgesellschaft zur Nutzung überlassenes Appartement
  • BFH Urteil vom 29. Mai 2018 -  IX R 8/17
    • Ist für die Ausübung eines grundsätzlich lebenslangen dinglichen Wohnungsrechts ein Entgelt nur für eine zeitlich begrenzte Dauer (hier: ca. zehn Jahre) zu entrichten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose überprüft werden. Der Prognosezeitraum ist hierbei auf die Dauer der (voraussichtlichen) entgeltlichen Nutzungsüberlassung (hier: entgeltliche Ausübung des dinglichen Wohnungsrechts) begrenzt .