Federal Mali Mahkeme ve vergi mahkemelerinin kalan faydalı ömür değerlendirmeleri ve satın alma fiyatı tahsislerine ilişkin kararları

Kararın kilit ifadeleri

• İlke: Eski binalar için %2,5 amortisman, yalnızca kanıtlanmış faydalı ömrün 40 yıldan az olması durumunda sapma.
• Ölçü, 100 yıllık katı bir sınır değil, ilgili mal sahibinin faydalı ömrüdür.
• Daha yüksek amortisman özel bulgular gerektirir; genelleştirilmiş deneyim yeterli değildir.
• Güvenilir kanıtlar olmaksızın %2,5'te kalmaktadır; durum açıklığa kavuşturulması için geri gönderilmiştir.

Kararın kilit açıklaması

• Standart amortismana kıyasla daha kısa bir gerçek faydalı ömrü inandırıcı bir şekilde göstermek ve kanıtlamak vergi mükellefinin sorumluluğundadır; sunulan koşulların değerlendirilmesi, gerçek mahkeme olarak vergi mahkemesinin sorumluluğundadır.

Kararın kilit açıklaması

• Amortisman ölçeği: Belirleyici faktör, Madde 11c (1) EStDV ile bağlantılı olarak Madde 7 (4) cümle 2 EStG uyarınca gerçek faydalı ömürdür. § Bölüm 11c (1) EStDV, yani binanın öngörülen amaç için kullanılmasının beklenebileceği süre.
• Ekonomik faydalı ömrün teknik faydalı ömürden kısa olması: Ekonomik faydalı ömrün teknik faydalı ömürden kısa olması durumunda, ekonomik olarak uygulanabilir başka bir kullanımın olmaması halinde muhasebeleştirilebilir.
• Tek tip varlığın parçalanması: İşlevsel olarak bağlantılı bir genel sistem (paket dağıtım sistemi) söz konusu olduğunda, tek tip kullanım ve işlevsel ilişki, temel alt binaların (kiralamanın sona ermesinden sonra dağıtım salonları) ekonomik olarak tüketilmesinden sonra ortadan kalkar.
• Amortisman için sonuç: Bu noktadan itibaren, genel sistem çeşitli varlıklara bölünmelidir; amorti edilmiş toplam faydalı ömür üzerinden tek tip amortisman yasal olarak yanlıştır.
• Davanın sonucu: 25 yıllık tek tip faydalı ömre dayanan alt mahkemenin kararı bozuldu; dava, gerçeklerin yeni bir değerlendirmesi için geri gönderildi (parçaların ve faydalı ömürlerinin ayrı ayrı değerlendirilmesi).

Kararın kilit ifadeleri

• ImmoWertV yasal mevzuatına uygun olarak bir binanın kalan faydalı ömrüne ilişkin uzman tahmini
• Standartlaştırılmış faydalı ömür yerine gerçek faydalı ömür: güçlendirilmiş seçim hakkı
• Teknik amortisman yerine ekonomik amortisman yeterli

Kararın kilit ifadeleri

• Kalan faydalı ömrün kısaldığını göstermek için özel bir ekspertiz kullanılabilir
  • EStG §7 paragraf 4 (2) bu seçim yöntemini kısıtlamaz
  • Bölüm 4 (3) ImmoWertV 2022 (eski Bölüm 6 (6) ImmoWertV 2010) uyarınca kalan faydalı ömrün belirlenmesine yönelik uzman yöntemi
  • Kalan faydalı ömrün nokta ızgarası yöntemi kullanılarak belirlenmesi, vergi amaçları için standart bir prosedür olarak muhasebeleştirilmelidir
• Sertifikasyon eksikliği genel bir dışlanma nedeni değildir
  • Uzman görüşü hala doğrulanabilir, uygun ve tanınmış olabilir
  • Yasanın kendisi belirli bir sertifika ve/veya yeterlilik gerektirmemektedir

Kararın kilit ifadeleri

• Üç yıl içinde %15 sınırının aşılması halinde satın alma ile ilgili üretim maliyetleri (kozmetik onarımlar ve yaşa bağlı/gizli kusurlar dahil)
• Raporlama tarihi itibariyle, sonraki kira artışlarının veya DCF yaklaşımlarının etkisi olmaksızın varlık değeri yöntemi kullanılarak gerçek piyasa değerlerine göre satın alma fiyatı tahsisi
• 15 sınırını aşan tedbirler, AfA değerlendirme esasına eklenir; AfA ve gelirle ilgili harcamalarda sadece küçük düzeltmeler yapılır, şikayet büyük ölçüde reddedilir

Kararın ana mesajı

• Uzman görüşleri, faydalı ömrün azaltılması ve daha yüksek bir amortisman için ilgili tüm faktörleri izin verilebilir bir şekilde birleştirebilir; vergi makamları, 22 Şubat 2023 tarihli BMF mektubuna atıfta bulunarak bile sunum yönteminin seçim özgürlüğünü kısıtlayamaz.

Kararın kilit ifadeleri

• Vergi dairesi, standartlaştırma yerine kanıtlanmış daha kısa gerçek faydalı ömre göre amortisman uygulamalıdır.
• Herhangi bir uygun sunum yöntemine izin verilebilir; özel bir yapı maddesi veya ERAB değerlendirmesi zorunlu değildir.
• ImmoWertV ve AGVGA-NRW modelleri kalan faydalı ömre ilişkin uygun kanıtlar sağlayabilir.
• Ek bir karlılık hesaplaması muhasebeleştirme için bir ön koşul değildir.
• Daha yüksek amortisman, muhasebeleştirilen geliri yılda 13.409,14 Euro azaltır; maliyetler vergi dairesi tarafından karşılanır.

Kararın kilit ifadeleri

• Bir ortak mülkiyetin edinilmesi sırasında azalan intifa değeri, edinimle doğrudan ekonomik olarak ilişkiliyse edinim maliyetlerini artırabilir.
• Amortisman kullanım süresinin kısaldığı, kalan ekonomik kullanım süresinin bir uzman tarafından belirlenmesiyle kanıtlanabilir (örneğin SWRL/ImmoWertV'ye göre); bir ERAB raporu zorunlu değildir.

Kararın kilit açıklaması

• Makul bir şekilde belgelendirildiği takdirde, standart amortisman yerine daha kısa bir gerçek faydalı ömür uygulanabilir.
• Bunun için bir ERAB bina dokusu değerlendirmesi kesinlikle gerekli değildir.
• ImmoWertV/Ek 4'e uygun bir değerlendirme, metodolojik olarak anlaşılabilir olması halinde gerçek faydalı ömrü kanıtlayabilir.
• Bu durumda, 31 yıllık bir faydalı ömür kabul edilmiş ve amortisman buna göre belirlenmiştir.
• Satın alma maliyetleri %43,96 arsa ve %56,04 bina olarak bölünmüştür ve vergi dairesinin yeniden hesaplaması gerekmektedir.
• Maliyetlerin %23'ü davacılara ve %77'si vergi dairesine tahsis edilmiştir.

Kararın ana mesajı

• Kişisel kullanımın sahte iptali: Mülkü kullanmaya yönelik ciddi bir niyet yoksa, ev sahibi BGB Madde 280 (1) uyarınca kiracıya karşı tazminatla yükümlüdür.
• Nedensellik: Karşılıklı anlaşma ile feshe rıza gösterilmesi veya sürecin takip edilmemesi, kişisel kullanımın gerçekten mevcut olmaması durumunda tazminat talebini kesintiye uğratmaz.
• Hukuki sonuç: Maddi tazminatın yanı sıra, kiracı prensip olarak önceki kiracılık ve zilyetlik haklarının iadesini de talep edebilir.

• Münster Mali Mahkemesi'nin 2 Nisan 2025 tarihli kararı, dava no. 14 K 654/23 E
  • "ImmoWertV yasasına uygun olarak bir binanın kalan faydalı ömrünün uzman tahmini"
• Düsseldorf Mali Mahkemesi'nin 16 Ağustos 2023 tarihli kararı, dava no: 2 K 2449/18 E
  • "Mahkeme tarafından görevlendirilen satın alma fiyatı tahsisine ilişkin uzman görüşü tesadüfen kalan faydalı ömrün daha kısa olduğunu belirler"
• Mecklenburg-Batı Pomeranya Mali Mahkemesi'nin 29 Haziran 2023 tarihli kararı, Ref.: 2 K 290/17
  • "Mahkemeye göre BMF mektubu, daha kısa bir faydalı ömür gösterme yöntemindeki seçim özgürlüğüyle çelişmektedir"
• Münster Mali Mahkemesi'nin 14 Şubat 2023 tarihli kararı, 1 K 3840/19 F ve 1 K 3841/19 F sayılı dava
  • "Kalan faydalı ömür Mülkiyet Değeri Yönetmeliği (ImmoWertV) uyarınca belirlenebilir"
• Köln Mali Mahkemesi'nin 20 Ekim 2022 tarihli kararı, dava no. 6 K 1506/17
  • "Faydalı ömür mümkün olan en yüksek olasılıkla kanıtlanmalıdır - mutlak titizlikle değil"
• Köln Mali Mahkemesi'nin 23 Mart 2022 tarihli kararı, dava no. 6 K 923/20
  • "Bir model olarak belirlenen kalan faydalı ömür yeterlidir - yapı maddesi raporu gerekli değildir"
• BFH'nin 4 Mart 2008 tarihli kararı, dava no. IX R 16/07
  • "Genel bir sistem oluşturan binaların amortismanı"

Kararın kilit açıklaması

• Sözleşmeye dayalı bir satın alma fiyatı tahsisi, sözleşmeye dayalı tahsis açıkça yanlış olsa bile, yalnızca BMF çalışma yardımı ile değiştirilemez.
• BMF çalışma yardımı, basitleştirilmiş varlık değeri yöntemiyle sınırlı olduğu ve bina değeri için bölgesel faktörleri kullanmadığı için gerçek piyasa değerlerini yansıtmamaktadır.
• Satın alma fiyatı tahsisi konusunda bir anlaşmazlık olması durumunda, mahkeme, kendi uzmanlığı kanıtlanmamışsa, genellikle kamu tarafından atanmış ve yeminli bir uzmandan uzman görüşü almalıdır.
• Sonuç olarak, BFH vergi mahkemesinin kararını bozmuş ve davayı geri göndermiştir: sözleşme tahsisi uygulanabilir değildi, ancak sadece çalışma yardımı ile değiştirilmesi de kabul edilemezdi.

• Federal Maliye Mahkemesi'nin 21 Temmuz 2020 tarihli kararı, IX R 26/19
  • "Arazi ve binalara satın alma fiyatı tahsisi: Vergi mahkemesi, sözleşmeye dayalı satın alma fiyatı tahsisini BMF'nin çalışma yardımı kullanılarak belirlenen tahsis ile değiştiremez"
  • Anahtar Kelimeler: Jacoby yöntemi