Der ideale Immobilienkauf aus Gutachtersicht
Diese Seite wird fortlaufend aktualisiert.
Beim Immobilienkauf sind die getätigten Schritte als auch deren Reihenfolge entscheidend für den (steuerlichen) Erfolg, deren Umfang und Höhe als auch Nachhaltigkeit gegenüber dem Finanzamt in Kenntnis der gängigen Gesetze als auch deren Aburteilung bei Finanzgerichten deutschlandweit als auch dem höchsten Deutschen Finanzgericht, dem Bundesfinanzhof (BFH).
Da es sich in der Regel beim Immobilienkauf um hohe Investitionen handelt, sind suboptimale Entscheidung auch in diesem Kontext immer besonders ärgerlich.
Vertrauen Sie auf unsere Expertise und nutzen Sie unsere jahrelange Erfahrung aus unzähligen begleiteten Vorgängen, um für Sie das Optimum zu generieren. Wichtig ist und bleibt, je früher Sie uns proaktiv in Ihr Vorhaben involvieren, desto mehr Gestaltungsspielraum besteht.
Haben Sie Fragen? Nehmen Sie mit uns Kontakt auf. Wir helfen gerne.
Ablaufplan
Der gezeigte skizzierte Ablaufplan veranschaulicht den kompletten Immobilienankauf aus steuerlicher Sicht, von Interesse bis Abschluss. In diesem Idealfall waren Sie noch nicht beim Notar und der Kauf hat noch nicht stattgefunden.
Die Liste der notwendigen Unterlagen finden Sie hier.
Haben Sie diese betroffene Immobilie bereits gekauft bzw. notariell beurkundet, scrollen Sie bitte zum Ende dieser Seite.
Vor dem Kauf bzw. Notartermin
Sofern Sie schon die Möglichkeit haben, gewissen Passagen in den Kaufvertrag aufzunehmen, ergo der Kauf der Immobilie wurde noch nicht beurkundet, raten wir eindringlich, ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung zu beauftragen und die ermittelten in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Tragen Sie bitte nominelle €-Werte in den Kaufvertrag für Boden, Gebäude und Inventar. Vermeiden Sie Prozentwerte.
Was ist der Hintergrund?
Es existiert ein dezidiertes Urteil des Bundesfinanzhofes (21. Juli 2020, IX R 26/19) zu einem - im Kaufvertrag - aufgeteilten Kaufpreis und stellt nochmal die Nichtverbindlichkeit der Arbeitshilfe des BMF (Bundesfinanzministerium) explizit klar.
Rz 18: "Die Arbeitshilfe hat für die Beteiligten und das FG keine Bindungswirkung. Es handelt sich weder um eine Rechtsnorm noch um eine die Finanzbehörden bindende Verwaltungsanweisung, sondern ‑‑prozessrechtlich‑‑ lediglich um Parteivortrag des FA."
Notartermin bzw. Kauf
Beurkunden Sie den Kaufvertrag mit der getätigten Kaufpreisaufteilung - wie gewohnt und/oder gehabt.
Bitte beachten Sie:
- Sie können ein explizites Datum für den Übergang Nutzen und Lasten (ÜNL) im Kaufvertrag fixieren (dieses Datum kann theoretisch einvernehmlich zwischen dem Verläufer und Ihnen, dem Käufer, frei festgelegt werden). Oft wird zum Beispiel, der nächste 1. eines Monats und/oder eines der 1. eines Jahres gewählt.
- Sollten Sie kein Datum für Übergang Nutzen und Lasten (ÜNL) fixiert haben, gilt automatisch das Datum der Kaufpreiszahlung.
- Im Zeitraum zwischen Notartermin und Übergang Nutzen und Lasten könnten Sie theoretisch die Renovierung komplett steuerliche geltend machen. Lasse Sie uns gerne dazu sprechen, sollte dieser der Plan sein.
Eintragung der Auflassung und warten auf Kaufpreisfälligkeit
Einfach nur abwarten....
Zahlung des Kaufpreises
Der Notar informiert Sie über die Kaufpreisfälligkeit, d.h. die Auflassung wurde eingetragen und die Immobilientransaktion wartet auf den nächsten Schritt im Rahmen der Umsetzung "Zug und Zug".
Nun zahlt entweder Ihre finanzierende Bank, Sie und Sie beiden den Kaufpreis an die Vertrag genannte Bankverbindung. Der Verkäufer wird den Erhalten dem Notar melden, der dann die Eigentumsumschreibung vornehmen wird, sofern keine Bedingungen und/oder Gründe (noch) dagegen sprechen.
Übergang Nutzen und Lasten
Mit der Kaufpreiszahlung oder auf Basis des vereinbarten Termins findet der Übergang Nutzen und Lasten statt, was nichts Anderes bedeutet, dass Sie nun Rechte und Pflichten vom Verkäufer übernehmen (sofern nichts Anderes im Kaufvertrag geregelt ist), wie z.B.
Rechte, z.B.
- Sie haben Anrecht auf die Miete
- Der Verkäufer überträgt die geleistete Kaution
Pflichten, z.B.
- Sie stehen für das notwendige Hausgeld in der Schuld
- Sie sind Teil der WEG, falls es sich um eine WEG handelt
Weiteres, wie z.B.
- Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nach Eintragung im Grundbuch möglich
- Ein unterjähriger Übergang kann die Einigung mit dem Verkäufer in den Gebieten wie
- Grundsteuer
- Betriebskostenvorauszahlung
Die Immobilie ist bereits gekauft worden
Haben Sie die Immobilie bereits erworben, bestehen natürlich immer noch die Möglichkeit, den Kaufpreis aufzuteilen. Hierzu sind aber Details und Hintergrundinformationen, die Ihren speziellen Fall betreffen, notwendig. Auch Restnutzungsdauergutachten können nachträglich - auch Jahre später - angewandt werden.
Nehmen Sie hierzu einfach Kontakt mit uns auf. Wir helfen gerne weiter.