Dichiarazioni chiave della sentenza
- Aumento del diritto di scelta della vita utile: effettiva anziché standardizzata
- Il tribunale tributario chiarisce che i contribuenti sono liberi di scegliere se basare l'ammortamento sulla vita utile standardizzata (di solito 50 anni) o sulla vita utile effettiva - più breve - rimanente. L'espressione "può" di cui all'articolo 7, paragrafo 4, frase 2, dell'EStG stabilisce un vero e proprio diritto di scelta e non deve essere intesa come una semplice eccezione. Secondo il tribunale, questa opzione non può essere limitata da requisiti restrittivi delle autorità fiscali.
- Sono decisivi i criteri economici piuttosto che quelli tecnici
- Secondo il tribunale tributario, la determinazione dell'effettiva vita utile residua può basarsi anche sull'ammortamento economico di un edificio, anche se la struttura dell'edificio ne consentirebbe l'utilizzo per un periodo più lungo. Il tribunale tributario di Münster segue quindi la giurisprudenza della Corte fiscale federale (ad esempio, sentenza del 23 gennaio 2024 - IX R 14/23), secondo la quale i fattori di ubicazione o l'utilizzabilità funzionale in particolare possono essere determinanti.
Formulazione della sentenza
I fatti del caso
Si deve decidere la vita utile residua da riconoscere per l'ammortamento per usura (AfA) di un immobile in affitto.
Il ricorrente è soggetto all'imposta sul reddito solo nell'anno di contestazione 2020. Egli percepisce un reddito da lavoro dipendente e un reddito derivante dalla locazione e dall'affitto di diversi immobili.
Con un contratto di compravendita notarile del 12 febbraio 2020, il ricorrente ha acquistato un immobile di 149 m² con indirizzo postale B-straße ... a C. L'immobile è costituito da un condominio costruito intorno al 1963 con quattro unità abitative affittate nell'anno della controversia e una superficie abitabile totale di 213 metri quadrati. Il prezzo di acquisto è stato di 310.000 euro. Il trasferimento della proprietà, dei benefici e dei gravami doveva avvenire al ricevimento del prezzo d'acquisto da parte del venditore; le parti contraenti avevano anche inserito nel contratto che erano "d'accordo" per il "regolamento interno" che l'acquirente avrebbe avuto diritto ai canoni di locazione a partire dal 1° gennaio 2020 e che l'acquirente avrebbe sostenuto i costi associati all'immobile. Per i dettagli si rimanda al contratto di acquisto dell'immobile. Non è noto quando il venditore abbia ricevuto il prezzo di acquisto. Il 27 marzo 2020 il ricorrente è stato iscritto al catasto come proprietario dell'immobile.
Nella dichiarazione dei redditi per il 2020, l'attore ha dichiarato un reddito positivo da locazione e affitto dell'immobile pari a 2.054,45 euro, per cui ha dichiarato un reddito da locazione pari a 12.390 euro a partire da gennaio 2020. Ha calcolato l'ammortamento in base alla Sezione 7 (4) frase 1 della vecchia versione della legge tedesca sull'imposta sul reddito (EStG) per un importo di 5.919,25 euro (295.962,72 euro x 2 %). Ha indicato i costi di acquisizione dell'immobile in 334.702,72 euro e ha attribuito 38.740,00 euro al terreno e 295.962,72 euro all'edificio.
Il convenuto non ha seguito questa indicazione. Con avviso del 29 settembre 2021, ha fissato l'imposta sul reddito per il 2020 a € ... Nelle note esplicative dell'avviso di accertamento, ha dichiarato che l'ammortamento poteva essere riconosciuto solo pro rata temporis per i mesi da marzo a dicembre a causa del passaggio di proprietà nell'anno in questione. Inoltre, la base imponibile - a causa dei maggiori costi di acquisizione del terreno - era di soli 258.190 euro. L'ammortamento (pro rata temporis) ammontava quindi a 4.304 euro nel 2020 e a 5.164 euro in ciascuno degli anni successivi.
Il ricorrente ha presentato ricorso contro l'accertamento l'8 ottobre 2021. Oltre a diversi punti che non sono più in discussione, ha sostenuto che l'AfA per la proprietà sulla B-straße ... era stato fissato troppo basso. L'importo era di 5.911,51 euro.
In una lettera di discussione del 10 dicembre 2021, il convenuto ha sottolineato di aver commesso un errore di calcolo nel determinare l'AfA. La base di valutazione era di 292.825 euro (88% dei costi di acquisizione) e l'ammortamento annuale di 5.856 euro. Il convenuto ha chiesto ulteriori prove in merito al trasferimento di proprietà. In particolare, che il precedente proprietario avesse trasferito al ricorrente gli affitti ancora percepiti nell'anno in questione.
Con una decisione di opposizione del 24 febbraio 2023, il convenuto ha parzialmente respinto l'opposizione su punti non più in discussione e ha fissato l'imposta sul reddito a ... €. In questo modo, ha tenuto conto dell'ammortamento dell'immobile B-straße ... per un importo di 5.176 euro (258.772 euro x 2 %).
Con il reclamo depositato il 24 marzo 2023, il ricorrente ha affermato, tra l'altro, che l'ammortamento per l'immobile B-straße ammontava a 12.024 euro nell'anno in questione, poiché la base di valutazione era di 276.412 euro (83,05 % dei costi di acquisizione) e l'effettiva vita utile residua dell'immobile era di soli 23 anni. L'ammortamento annuale ammonta quindi al 4,35% dei costi di acquisizione.
A questo proposito, presenta un calcolo per l'allocazione del prezzo di acquisto dell'immobile e una perizia per la determinazione della vita utile residua dell'esperto D datata 17 aprile 2023, a cui si rimanda per i dettagli. Alla data di riferimento del 1° febbraio 2020, l'esperto ha determinato una vita utile residua economica di 23 anni. La perizia si basa essenzialmente sul "Modello per la determinazione della vita utile residua degli edifici residenziali in caso di ammodernamento" ai sensi dell'Allegato 2 all'articolo 12 (5) frase 1 dell'Ordinanza sul valore degli immobili (ImmoWertV) e sulle informazioni fornite dal ricorrente in merito all'anno di costruzione, alle successive misure di ammodernamento e allo stato di conservazione, nonché sui documenti presentati al perito dal ricorrente (estratto catastale del 30 marzo 2020, certificato energetico per gli edifici residenziali del 1° dicembre 2019, disegni costruttivi e fotografie). L'esperto non ha visitato inizialmente l'immobile.
Sulla copertina della relazione, l'esperto dichiara di essere un esperto certificato DIN EN ISO/IEC 17024 per la valutazione degli immobili. Inoltre, è un esperto certificato per la valutazione immobiliare dalla Camera di Commercio e Industria (IHK E). Inoltre, è un esperto certificato e testato dal TÜV F per i danni agli edifici e i difetti di costruzione e un esperto certificato e testato dal TÜV G per i danni da muffa negli interni. Infine, è membro dell'Associazione tedesca dei periti e degli ispettori (DGuSV) e dell'Associazione federale dei periti e degli ispettori tedeschi (BDSF). Un controllo volontario di plausibilità della perizia è stato effettuato dall'esperto di valutazione immobiliare (IHK E) H. Una conferma corrispondente è allegata alla perizia.
Per giustificare l'ammortamento più elevato, il ricorrente afferma inoltre che l'ammortamento dell'immobile doveva essere calcolato sulla base di una vita utile residua di 23 anni ai sensi dell'articolo 7 (4) frase 2 EStG sulla base della perizia. Ciò risulta anche dalla lettera del Ministero federale delle Finanze (BMF) del 22 febbraio 2023 (Bundessteuerblatt - BStBl - I 2023, 332). Secondo questa lettera, il fattore decisivo è la durata dell'utilizzo dell'edificio per la sua destinazione d'uso. Le circostanze concrete del singolo caso sono state esaminate e valutate di conseguenza dal perito nel caso in questione. La perizia aveva dimostrato che l'edificio era, oggettivamente, economicamente consumato prima della fine del normale periodo di ammortamento. Secondo la lettera della BMF, era sufficiente che l'edificio fosse tecnicamente o economicamente consumato, ma non entrambi cumulativamente.
È irrilevante che il perito ispezioni personalmente le condizioni in loco o che abbia incaricato un agente ausiliario.
La perizia era inoltre sufficientemente dettagliata. Dalla lettera del BMF si evince chiaramente che non è richiesta una perizia sulla sostanza edilizia. Tuttavia, la convenuta l'ha pretesa chiedendo una descrizione ancora più dettagliata delle condizioni dell'immobile. Inoltre, la perizia era stata redatta specificamente sulla questione della vita utile residua. Il fatto che il perito si sia basato sulle linee guida dell'ImmoWertV e dell'AGVGA era ammissibile (cfr. Tribunale tributario di Münster, 1 K 3840/19 F e 1 K 3841/19 F).
Il ricorrente ha anche presentato una dichiarazione di più pagine del perito, datata 4 agosto 2023, in cui spiega e difende ulteriormente la sua perizia. Per i dettagli si rimanda alla dichiarazione.
Anche il perito D. è stato sufficientemente certificato. L'esame è stato effettuato sulla base delle regole di certificazione di ADA InVivi BV - Gesellschaft zur Zertifizierung von Personen e della norma DIN EN ISO/IEC 17024. Il querelante ha presentato il relativo certificato dell'esperto, a cui si fa riferimento.
Nella riunione di discussione del 23 luglio 2024, le parti interessate hanno concordato - oltre a numerosi altri punti che non sono più in discussione - che la base di valutazione per l'ammortamento dell'immobile B-straße ... - dopo aver dedotto i costi di acquisizione del terreno - è di € 266.261 e che l'ammortamento del ricorrente inizierà il 1° marzo 2020. Con decisione del 13 dicembre 2024, il convenuto ha attuato gli altri accordi della riunione di discussione e ha fissato l'imposta sul reddito a € ...
Il ricorrente ha chiesto
di modificare l'avviso di accertamento dell'imposta sul reddito per il 2020 del 13 dicembre 2024 in modo da ridurre il reddito da locazione e leasing di € 4.476 (€ 266.261 x 4,35 % / 12 x 10 mesi = € 9.652 invece dei precedenti € 5.176).
Il convenuto ha chiesto
di respingere la richiesta di risarcimento.
La convenuta sostiene che l'ammortamento per l'immobile B-straße ... dovrebbe essere calcolato utilizzando una vita utile residua standardizzata di 50 anni ai sensi dell'articolo 7, paragrafo 4, frase 1, n. 2, lettera b), dell'EStG al 2% dei costi di acquisizione dell'edificio. Ai sensi della Sezione 7 (4) frase 2 EStG, una vita utile più breve può essere utilizzata per calcolare l'ammortamento se la vita utile effettiva di un edificio è inferiore a 50 anni. Secondo la lettera del Ministero Federale delle Finanze (lettera BMF) del 22 febbraio 2023, il contribuente ha la possibilità di applicare l'ammortamento basato sulla vita utile effettiva invece di tassi di ammortamento fissi standardizzati, a condizione di fornire prove individuali. Nel caso in questione, tuttavia, il ricorrente non aveva fornito prove sufficienti di una vita utile effettiva più breve. In particolare, gli approcci di modellazione ImmoWertV utilizzati nella perizia non erano adatti a dimostrare una vita utile residua più breve. Inoltre, la perizia ignora completamente la ristrutturazione del 1993. Inoltre, dalla relazione non risulta che il perito abbia effettuato un'ispezione dell'immobile.
Inoltre, l'esperto D non era un esperto accreditato secondo la norma DIN EN ISO/IEC 17024. Il suo accreditamento era stato effettuato da "Ada InViva BV", con sede nei Paesi Bassi. Tuttavia, non si trattava di un organismo di certificazione accreditato per la valutazione degli immobili. L'attuazione dell'accreditamento è un atto sovrano. L'articolo 4(1) del Regolamento (CE) n. 765/2008 ("Norme in materia di accreditamento e vigilanza del mercato per quanto riguarda la commercializzazione dei prodotti") stabilisce che ogni Stato membro dell'UE deve designare un unico organismo nazionale di accreditamento. L'organismo di accreditamento tedesco è la Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH (DAkkS). La Cooperazione europea per l'accreditamento (EA) è stata istituita sulla base dell'articolo 14 del Regolamento (CE) n. 765/2008. I compiti dell'EA comprendono l'armonizzazione e l'ulteriore sviluppo del sistema di accreditamento in Europa. L'EA coordina inoltre il sistema di accreditamento in Europa, compreso il monitoraggio regolare. Ai sensi dell'articolo 11, paragrafo 2, del Regolamento (CE) n. 765/2008, le autorità nazionali riconoscono l'equivalenza dei servizi forniti dagli organismi nazionali di accreditamento se questi si sottopongono con successo al monitoraggio dell'EA. L'EA conta attualmente circa 50 membri che sono ufficialmente riconosciuti dai governi nazionali e svolgono l'atto sovrano dell'accreditamento. I Paesi Bassi sono membri dell'EA. Tuttavia, l'ente di accreditamento olandese è il "Raad voor Accreditatie" (RVA) e non Ada InVivo BV. L'accreditamento di questa società non è evidente.
In base alla sentenza del BFH del 23 gennaio 2024, è (ancora) necessaria una perizia per stimare la vita utile dell'immobile, come previsto anche dalla lettera del BMF. Secondo il commento del Dr. Trossen sulla sentenza (NWB FAAAJ-66687), ciò significa in pratica che è ancora necessaria una perizia di un esperto pubblicamente nominato e giurato per affermare la vita utile divergente, che in particolare commenta le circostanze individuali dell'immobile da valutare. Poiché Trossen richiede un perito pubblico e giurato, la sua perizia è ancora più rigorosa dei requisiti indicati nella lettera del BMF.
Inoltre, la perizia non doveva essere seguita perché l'esperto non aveva ispezionato l'immobile. Tuttavia, ciò era necessario in quanto gli esperti dovevano preparare le perizie di persona. Ciò include anche la partecipazione personale a un sopralluogo. Dalla sentenza del BFH del 23.01.2024 non si può dedurre nulla di contrario, poiché in quella sede è stato effettuato un sopralluogo. Inoltre, il sopralluogo è prescritto dalle norme peritali in materia (ad esempio, l'articolo 10 del regolamento peritale della Camera di commercio e dell'industria della Renania settentrionale-Vestfalia).
In una lettera del 21 marzo 2025, il perito ha dichiarato di aver effettuato un successivo sopralluogo presso l'immobile di B-straße ... in C lo stesso giorno. L'immobile è stato trovato nello stesso stato di ammodernamento che aveva già indicato nella perizia. Sulla base del sopralluogo, il perito non ha effettuato alcun accertamento che si discosti dalla perizia. La vita utile residua stabilita nella perizia rimane invariata.
Per ulteriori dettagli, si rimanda al contenuto del fascicolo giudiziario e a quello del fascicolo amministrativo presentato dal convenuto.
Il relatore ha tenuto un'udienza il 27 luglio 2024 e il Senato ha ascoltato la causa oralmente il 2 aprile 2025. Per i dettagli si rimanda al verbale.
Motivi della decisione
Il ricorso è fondato.
L'accertamento dell'imposta sul reddito per il 2020, datato 13 dicembre 2024, è illegittimo e viola i diritti del ricorrente (articolo 100 (1) frase 1 del Codice del Tribunale fiscale tedesco - FGO). Il convenuto ha erroneamente utilizzato la vita utile standardizzata ai sensi dell'art. 7 (4) frase 1 n. 2 EStG e non una vita utile più breve ai sensi dell'art. 7 (4) frase 2 EStG nel determinare il reddito dell'attore derivante dall'affitto e dalla locazione dell'immobile B-straße ... in C. 1.
1. nel caso di beni il cui utilizzo o impiego da parte del contribuente per la produzione di reddito è previsto per un periodo superiore a un anno, la parte dei costi di acquisizione o produzione che è attribuibile a un anno, se tali costi sono distribuiti uniformemente sul periodo totale di utilizzo o impiego (ammortamento in quote annuali uguali, § 7 comma 1 frase 1 EStG), deve essere dedotta per ogni anno; la deduzione è calcolata in base alla normale vita utile del bene (§ 7 comma 1 frase 2 EStG). In deroga a ciò, l'ammortamento di un edificio utilizzato per generare reddito è determinato in base alle percentuali fisse di cui all'articolo 7, paragrafo 4, frase 1, dell'EStG; il regolamento rappresenta una standardizzazione legale della vita utile ai sensi dell'articolo 7, paragrafo 1, frase 2, dell'EStG (BFH, sentenza del 28.07.2021 - IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108).
Ai sensi dell'articolo 7, comma 4, frase 2, dell'EStG nella versione applicabile nell'anno in questione, è possibile applicare l'ammortamento corrispondente all'effettiva vita utile di un edificio anziché l'ammortamento ai sensi della frase 1 della disposizione. La vita utile in senso giuridico è il periodo durante il quale ci si aspetta che un edificio venga utilizzato in conformità alla sua destinazione (§ 11c comma 1 frase 1 dell'ordinanza sull'attuazione dell'imposta sul reddito - EStDV).
§ L'articolo 7, paragrafo 4, frase 2, dell'EStG concede al contribuente il diritto di scegliere ("può") se accontentarsi del tasso di ammortamento fisso standardizzato ai sensi della frase 1 della disposizione o se richiedere una vita utile effettiva più breve (BFH, sentenza del 28 luglio 2021 - IX R 25/19, paragrafo 20, con ulteriori riferimenti).
La vita utile è determinata dall'usura tecnica, dal deprezzamento economico e dalle circostanze legali che possono limitare la vita utile di un bene. La vita utile tecnica, ossia il periodo in cui il bene è soggetto a usura tecnica, deve essere presa come punto di partenza. Tuttavia, se la vita utile economica è più breve di quella tecnica, il contribuente può invocarla (BFH, sentenza del 23.01.2024 - IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823, con ulteriori riferimenti).
Il contribuente ha l'onere di dimostrare e stabilire una vita utile effettiva più breve (al posto di molti Anzinger in Herrmann/Heuer/Raupach - HHR -, Sezione 7 EStG Rz 306). La vita utile deve essere stimata. Secondo i principi generali, tale stima non richiede la certezza, ma solo la massima probabilità possibile (come già affermato nella sentenza del BFH del 28 settembre 1971 - VIII R 73/68, BFHE 103, 468, BStBl II 1972, 176). La stima deve essere respinta solo se è chiaramente al di fuori del quadro di stima ragionevole (BFH, sentenza del 28.07.2021 - IX R 25/19). La valutazione della base della stima è di competenza del tribunale tributario in qualità di giudice di fatto (BFH, sentenza del 23 gennaio 2024 - IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823, con ulteriori riferimenti).
Secondo la giurisprudenza del BFH, il contribuente può utilizzare qualsiasi metodo peritale che risulti idoneo nel singolo caso per fornire le prove necessarie a dimostrare una vita utile effettiva più breve. Il metodo scelto deve fornire informazioni sui fattori determinanti della vita utile - ad esempio, l'usura tecnica, il deprezzamento economico, le restrizioni legali all'uso. Proprio perché la correttezza della vita utile da stimare deve essere supportata solo dalla massima probabilità possibile, l'onere della prova del contribuente sarebbe eccessivo se la stima dovesse basarsi su una specifica metodologia peritale (ad esempio, una perizia sui tessuti edili) o su una specifica procedura di determinazione. Di conseguenza, il BFH ha espressamente riconosciuto che un metodo di perizia, con il quale la vita utile residua di un edificio viene determinata economicamente su base modellistica, può anche essere sufficiente come prova per l'utilizzo dell'articolo 7, paragrafo 4, frase 2, dell'EStG (BFH, sentenza del 28.07.2021 - IX R 25/19 e BFH, sentenza del 23.01.2024 - IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823 con ulteriori riferimenti).
Inoltre, il BFH ha già stabilito che i requisiti e le restrizioni più estesi che le autorità fiscali hanno stabilito nel margine n. 23 f. della lettera del Ministero Federale delle Finanze (BMF) del 22 febbraio 2023 (BStBl I 2023, 332) per la prova di una vita utile effettiva più breve per mezzo di perizie non possono essere pienamente dedotti dalla legge. Né l'articolo 7 (4) frase 2 EStG né l'articolo 11c (1) frase 1 EStDV specificano in che modo e sulla base di quale metodo di perizia si debba stimare il periodo in cui si prevede che un edificio possa essere utilizzato in conformità alla sua destinazione. Anche solo per questo motivo, l'istruzione del BMF al punto 24 della sua lettera, secondo cui la "mera adozione" di una vita utile residua da una valutazione del valore di mercato non è sufficiente come prova di una vita utile effettiva più breve, non è sostenibile. In particolare, la determinazione peritale della vita utile residua ai sensi dell'articolo 6 (6) dell'ImmoWertV 2010 (ora articolo 4 (3) dell'Ordinanza sulla valutazione degli immobili del 14 luglio 2021 - ImmoWertV 2021 -, Gazzetta ufficiale federale I 2021 2805) è un metodo di valutazione riconosciuto dagli esperti (Brandis/Heuermann/Brandis, articolo 7 EStG Rz 522; Graw, juris PraxisReport Steuerrecht 5/2022, Anm. 3), che non può essere esclusa per le stime di diritto tributario senza una direttiva di legge (BFH, sentenza del 23 gennaio 2024 - IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823, con ulteriori riferimenti).
Inoltre, il BFH ha già stabilito che l'obiezione secondo cui la vita utile totale e la vita utile residua di un edificio determinate in base alle disposizioni del relativo regolamento di valutazione immobiliare non portano a "risultati adeguati" ai fini dell'articolo 7, paragrafo 4, frase 2, dell'EStG (lettera del BMF del 22 febbraio 2023, BStBl I 2023, 332, margine n. 24) è ingiustificata (BFH, sentenza del 23 gennaio 2024 - IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823). In particolare, non tiene conto del fatto che le circostanze reali del singolo caso sono incluse nonostante un calcolo essenzialmente modello - esperto - della vita utile (Blum/Weiss, Die Steuerliche Betriebsprüfung 2020, 3, 7). L'articolo 6, comma 6, frase 1, clausola 2 dell'ImmoWertV 2010 stabilisce che le riparazioni o gli ammodernamenti effettuati o la manutenzione non eseguita o altre circostanze - ossia circostanze individuali - possono prolungare o ridurre la vita utile residua. L'Appendice 2 alla sezione 12(5) frase 1 dell'ImmoWertV 2021 utilizza una procedura a griglia di punti per determinare la misura in cui i rispettivi elementi di ammodernamento modificano la vita utile residua in funzione della vita utile totale. Si tratta di un approccio standardizzato (Grotherr, Steuern und Bilanzen 2023, 457, 460), che non è estraneo a una stima ai sensi della normativa fiscale (BFH, sentenza del 23.01.2024 - IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823, con ulteriori riferimenti).
Secondo la giurisprudenza del BFH, una perizia basata sui requisiti del relativo regolamento di valutazione immobiliare è idonea anche a fornire informazioni sui fattori determinanti per l'effettiva vita utile (BFH, sentenza del 23 gennaio 2024 - IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823, con ulteriori riferimenti). Il § 4 (3) frase 1 dell'ImmoWertV 2021 prevede una determinazione economica della vita utile residua e non si basa quindi sull'usura tecnica di un edificio. Tuttavia, sarebbe fuorviante pretendere che una perizia debba prendere in considerazione tutti i fattori rilevanti per la vita utile residua. Se il contribuente giustifica la vita utile effettiva più breve con l'usura economica o con una svalutazione anticipata basata su circostanze legali, non sono necessarie perizie sull'usura tecnica dell'edificio, poiché la vita utile economica o legale più breve dipende dalle condizioni tecniche dell'edificio solo in misura limitata o, nella maggior parte dei casi, non dipende affatto (BFH, sentenza del 23 gennaio 2024 - IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823, con ulteriori riferimenti).
In base a questi standard, che il Senato segue, il Senato è giunto alla conclusione, sulla base della perizia presentata dall'attore, che l'ammortamento per l'immobile B-straße ... in C deve essere riconosciuto ai sensi dell'articolo 7, paragrafo 4, frase 2 dell'EStG, utilizzando la vita utile effettiva di 23 anni.
La perizia presentata dal ricorrente soddisfa i requisiti sopra esposti. In essa, il perito ha utilizzato il "Modello per la determinazione della vita utile residua di edifici residenziali in caso di ammodernamento" in conformità all'Allegato 2 dell'articolo 12 (5) frase 1 ImmoWertV 2021 per determinare la vita utile residua dell'immobile - che ha spiegato e giustificato. Come spiegato, questo metodo basato su modelli è adatto a fornire informazioni sui fattori determinanti per la vita utile effettiva. Poiché, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, la perizia non deve trattare tutti i fattori rilevanti per la vita utile residua, è anche innocuo che il perito si sia concentrato essenzialmente sulla vita utile residua economica nella perizia.
Anche le altre obiezioni della convenuta non sono valide.
Il Senato non può accettare l'obiezione della convenuta secondo cui le misure di ammodernamento effettuate nel 1993 non sarebbero state prese in considerazione. Dalle spiegazioni del perito alle pagine 24 e 25 della relazione si evince chiaramente che il perito ha utilizzato un modello a punti basato sull'allegato 2 del § 12 comma 5 frase 1 ImmoWertV come guida per determinare il grado di ammodernamento dell'immobile e, in particolare, ha tenuto conto dei significativi interventi di ammodernamento effettuati. In base a ciò, dovevano essere assegnati fino a un massimo di 20 punti per gli elementi di ammodernamento descritti in modo più dettagliato (ad esempio, il rinnovo del tetto con il miglioramento dell'isolamento termico, fino a un massimo di 4 punti). Inoltre, per gli interventi di ammodernamento significativi effettuati da tempo, si doveva verificare se fosse necessario applicare un punteggio inferiore a quello massimo da assegnare. Applicando questo sistema di punti, l'esperto ha quindi assegnato un solo punto per l'ammodernamento parziale dell'impianto di riscaldamento nel 2018. Per tutti gli altri elementi, ha stabilito che non erano stati effettuati interventi di ammodernamento significativi nei 25 anni precedenti la data di valutazione. A questo proposito, non sono stati assegnati punti. Di conseguenza, gli interventi di ristrutturazione effettuati nel 1993 non hanno avuto alcun effetto, poiché sono stati realizzati più di 25 anni prima della data di valutazione (1° febbraio 2020) e l'ulteriore esame dell'esperto ha dimostrato che non si trattava di interventi di ammodernamento così significativi per i quali era ancora possibile assegnare punti nonostante il lungo periodo di tempo. Inoltre, nella lettera del 21.03.2025 l'esperto ha dichiarato che l'immobile presentava il grado di ammodernamento all'atto dell'ispezione (in occasione del successivo sopralluogo) su cui aveva basato la sua relazione.
Nella misura in cui la convenuta ritiene che la perizia presentata dall'attore non sia idonea a dimostrare una vita utile effettiva più breve perché l'attore non ha dimostrato che l'esperto D sia giustamente in possesso della certificazione di esperto per la valutazione di immobili secondo la norma DIN EN ISO/IEC 17024 da lui dichiarata, il Senato non lo segue. Il Senato non può dedurre dalla legge (Sezione 7 (4) frase 2 EStG) o dalle decisioni del BFH del 28 luglio 2021 (IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108) e del 23 gennaio 2024 (IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823) che una corrispondente certificazione del perito è obbligatoria per la prova di una vita utile effettiva più breve. In particolare, la conclusione inversa all'articolo 198 (2) della legge sulla valutazione (BewG) nella versione della legge del 16 luglio 2021 (BGBl I 2931) è contraria a tale requisito. Il legislatore ha espressamente disciplinato requisiti formali alternativi per l'esperto, tra cui la certificazione in conformità alla norma DIN EN ISO/IEC 17024. L'articolo 7, comma 4, frase 2 dell'EStG non contiene tali requisiti formali. I requisiti formali richiesti all'esperto dalle autorità fiscali al margine n. 22 della lettera del BMF del 22 febbraio 2023 non sono quindi contenuti nella legge.
Nel caso in esame, il Senato non è nemmeno in grado di stabilire che l'esperto D non sia sufficientemente qualificato per quanto riguarda la perizia da lui redatta. Anche se Ada InViva BV non fosse sufficientemente accreditata per rilasciare al perito il certificato DIN EN ISO/IEC 17024 da lui presentato, si può comunque stabilire che D è un perito certificato per la valutazione degli immobili dalla Camera di Commercio e dell'Industria, un perito certificato per i danni agli edifici e i difetti di costruzione dal TÜV F e un perito certificato per i danni da muffa negli interni dal TÜV G. È anche membro dell'Associazione tedesca dei periti immobiliari (Deutscher Gutachterverband). È anche membro del Deutscher Gutachter- und Sachverständigenverband e del Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter. In questo contesto, il Senato non dubita che egli sia sufficientemente qualificato per valutare la vita utile residua dell'immobile in questione sulla base dell'ImmoWertV.
Se una perizia sia idonea a dimostrare una vita utile effettivamente più breve di un immobile solo se l'esperto ha ispezionato personalmente l'immobile in loco - cosa che il Senato è propenso a fare, in quanto una perizia è corretta solo se le basi effettive della valutazione sono state sufficientemente raccolte e documentate dall'esperto - può essere lasciata aperta nel caso in questione, in quanto l'esperto D ha in ogni caso recuperato la visita in loco. Così facendo, ha stabilito che l'immobile presentava il livello di ammodernamento che aveva già registrato nella perizia.
2 La decisione sulle spese deriva dall'articolo 136 (1) frase 1 dell'FGO - tenendo conto dei punti originariamente contestati anche nel ricorso e del parziale sgravio già concesso nella decisione del 13 dicembre 2024. Le spese non dovevano essere imposte altrove, ai sensi dell'articolo 137, comma 1, dell'FGO. È vero che l'attore ha fatto valere per la prima volta una vita utile residua più breve dell'immobile B-straße nel procedimento legale e ha anche presentato la perizia sulla vita utile residua solo nel procedimento legale. Tuttavia, come dimostrato dal prosieguo degli eventi, un'affermazione e una presentazione anticipata della perizia non avrebbero evitato il procedimento giudiziario.
3. la decisione sulla provvisoria esecutività si basa sui §§ 151 comma 3, 155 FGO in combinato disposto con i §§ 708 n. 10, 711 del Codice di procedura civile.
4. il ricorso per motivi di diritto non era autorizzato. Il caso non è di importanza fondamentale (§ 115 Par. 2 n. 1 FGO) né l'ulteriore sviluppo del diritto o la salvaguardia di una giurisprudenza uniforme richiedono una decisione del BFH (§ 115 Par. 2 n. 2 FGO). Si tratta di una decisione caso per caso basata su principi giurisprudenziali generalmente riconosciuti. Il fatto che il BMF assuma altri principi nella lettera del 22 febbraio 2023 non costituisce di per sé motivo di ricorso (cfr. decisione del BFH del 18 marzo 2010 - IX B 227/09, BFHE 229, 177, BStBl II 2010, 627, par. 4, con ulteriori riferimenti).