Sentenze del Tribunale fiscale federale e dei tribunali fiscali sulle valutazioni della vita utile residua e sull'allocazione del prezzo d'acquisto

Principali affermazioni della sentenza

• Principio: ammortamento del 2,5% per i vecchi edifici, deviazione solo se la vita utile dimostrata è inferiore a 40 anni.
• Il parametro di riferimento è la vita utile del rispettivo proprietario, non un limite rigido di 100 anni.
• Un ammortamento più elevato richiede risultati specifici; un'esperienza generalizzata non è sufficiente.
• In assenza di prove affidabili, la percentuale rimane al 2,5%; il caso è stato rinviato per chiarimenti.

Principali affermazioni della sentenza

• Spetta al contribuente dimostrare e provare in modo credibile una vita utile effettiva più breve rispetto all'ammortamento standardizzato; la valutazione delle circostanze presentate spetta al giudice tributario in qualità di giudice di fatto.

Principali punti di vista della sentenza

• Scala di ammortamento: il fattore decisivo è l'effettiva vita utile ai sensi dell'articolo 7 (4) frase 2 EStG in combinato disposto con l'articolo 11c (1) EStDV. § § 11c (1) EStDV, ossia il periodo di tempo in cui si prevede che l'edificio venga utilizzato per lo scopo previsto.
• Vita utile economica più breve di quella tecnica: se la vita utile economica è più breve di quella tecnica, può essere riconosciuta se non esiste un altro utilizzo economicamente valido.
• Il bene uniforme si disintegra: nel caso di un sistema complessivo funzionalmente collegato (sistema di distribuzione a pacchetto), l'utilizzo uniforme e la relazione funzionale cessano di esistere dopo il consumo economico dei sotto-edifici essenziali (capannoni di distribuzione dopo la fine del contratto di locazione).
• Conseguenza per l'ammortamento: a partire da questo momento, l'impianto complessivo deve essere suddiviso in diversi beni; l'ammortamento uniforme su una vita utile totale ammortizzata è giuridicamente scorretto.
• Esito del procedimento: la sentenza del tribunale di primo grado, che si basava su una vita utile uniforme di 25 anni, è stata annullata; il caso è stato rinviato per una nuova valutazione dei fatti (considerazione separata delle parti e della loro vita utile).

Principali affermazioni del giudizio

• Stima peritale della vita utile residua di un edificio in conformità alla legge ImmoWertV
• Vita utile effettiva piuttosto che standardizzata: diritto di scelta rafforzato
• Ammortamento economico piuttosto che tecnico: sufficiente

Affermazioni chiave della sentenza

• Una perizia privata può essere utilizzata per dimostrare una vita utile residua ridotta.
  • Il §7 comma 4 (2) dell'EStG non limita questo metodo di scelta.
  • il metodo peritale per la determinazione della vita utile residua ai sensi dell'art. 4 (3) ImmoWertV 2022 (ex art. 6 (6) ImmoWertV 2010)
  • La determinazione della vita utile residua con il metodo della griglia di punti deve essere riconosciuta fiscalmente come procedura standardizzata.
• La mancanza di certificazione non è un motivo generale di esclusione.
  • Il parere di un esperto può ancora essere motivato, appropriato e riconosciuto.
  • La legge stessa non richiede una certificazione e/o una qualificazione specifica.

Punti chiave della sentenza

• Costi di produzione legati all'acquisizione se il limite del 15% viene superato entro tre anni (incluse le riparazioni estetiche e i difetti legati all'età/nascosti)
• Allocazione del prezzo di acquisto alla data di chiusura del bilancio in base ai valori reali di mercato utilizzando il metodo del valore patrimoniale senza l'influenza di successivi aumenti dei canoni di locazione o di approcci DCF.
• Le misure che superano il limite del 15% vengono aggiunte alla base di valutazione dell'AfA; solo correzioni minori dell'AfA e delle spese legate al reddito, reclamo in gran parte respinto

Messaggio chiave della sentenza

• Per la riduzione della vita utile e un ammortamento più elevato, le perizie possono combinare in modo ammissibile tutti i fattori rilevanti; gli uffici fiscali non possono limitare la libertà di scelta del metodo di presentazione, nemmeno con riferimento alla lettera del BMF del 22 febbraio 2023.

Principali affermazioni della sentenza

• L'ufficio delle imposte deve applicare l'ammortamento in base alla vita utile effettiva dimostrata e più breve, anziché alla standardizzazione.
• È ammesso qualsiasi metodo di presentazione adeguato; non è obbligatoria una speciale valutazione della sostanza edilizia o dell'ERAB.
• I modelli ImmoWertV e AGVGA-NRW possono fornire prove adeguate della vita utile residua.
• Un ulteriore calcolo della redditività non è un requisito per il riconoscimento.
• Il maggiore ammortamento riduce il reddito riconosciuto di 13.409,14 euro all'anno; i costi sono a carico dell'ufficio delle imposte.

Principali affermazioni della sentenza

• La diminuzione del valore di usufrutto al momento dell'acquisizione di un mezzo in comproprietà può aumentare i costi di acquisizione se è direttamente correlata all'acquisizione dal punto di vista economico.
• Un periodo di ammortamento ridotto può essere dimostrato da una determinazione esperta del periodo di utilizzo economico rimanente (ad esempio, secondo SWRL/ImmoWertV); una relazione dell'ERAB non è obbligatoria.

Dichiarazione chiave della sentenza

• Una vita utile effettiva più breve può essere applicata al posto dell'ammortamento standardizzato se è documentata in modo plausibile.
• A tal fine non è assolutamente necessaria una perizia ERAB sul tessuto dell'edificio.
• Una valutazione ai sensi dell'ImmoWertV/Allegato 4 può comprovare la vita utile effettiva se è metodologicamente comprensibile.
• In questo caso, è stata riconosciuta una vita utile di 31 anni e l'ammortamento è stato determinato di conseguenza.
• I costi di acquisizione sono stati suddivisi in 43,96% di terreno e 56,04% di edificio, e l'ufficio delle imposte deve ricalcolarli.
• I costi sono stati attribuiti per il 23% ai ricorrenti e per il 77% all'ufficio delle imposte.

Messaggio chiave della sentenza

• Cancellazione fittizia dell'uso personale: Se non c'è una seria intenzione di utilizzare l'immobile, il locatore è responsabile nei confronti del conduttore per i danni ai sensi dell'articolo 280 (1) BGB.
• Causalità: il consenso alla risoluzione consensuale o la mancata prosecuzione del processo non interrompe la richiesta di risarcimento danni se l'uso personale non esisteva effettivamente.
• Conseguenza legale: oltre al risarcimento monetario, l'inquilino può in linea di principio richiedere anche il ripristino dei suoi precedenti diritti di locazione e di possesso.

• Sentenza del Tribunale fiscale di Münster del 2 aprile 2025, causa n. 14 K 654/23 E
  • "Stima peritale della vita utile residua di un edificio secondo l'ImmoWertV legittima"
• Sentenza del Tribunale fiscale di Düsseldorf del 16 agosto 2023, causa n. 2 K 2449/18 E
  • "Perizia sull'allocazione del prezzo di acquisto commissionata dal tribunale determina incidentalmente una vita utile residua più breve".
• Sentenza del tribunale fiscale di Meclemburgo-Pomerania occidentale del 29 giugno 2023, rif.: 2 K 290/17
  • "Secondo il tribunale, la lettera del BMF contraddice la libertà di scelta nel metodo di dimostrazione di una vita utile più breve".
• Sentenza del Tribunale fiscale di Münster del 14 febbraio 2023, causa n. 1 K 3840/19 F e 1 K 3841/19 F
  • "La vita utile residua può essere determinata in base all'ordinanza sul valore della proprietà (ImmoWertV)".
• Sentenza del Tribunale fiscale di Colonia del 20 ottobre 2022, causa n. 6 K 1506/17
  • "La vita utile deve essere dimostrata con la massima probabilità possibile, non con assoluta scrupolosità".
• Sentenza del Tribunale fiscale di Colonia del 23 marzo 2022, causa n. 6 K 923/20
  • "La vita utile residua determinata come modello è sufficiente - non è necessaria una relazione sulla sostanza dell'edificio".
• Sentenza del BFH del 4 marzo 2008, caso n. IX R 16/07
  • "Ammortamento di edifici che costituiscono un sistema complessivo".

Dichiarazione chiave della sentenza

• Un'allocazione contrattuale del prezzo d'acquisto non può essere sostituita esclusivamente dall'aiuto di lavoro del BMF, anche se l'allocazione contrattuale è palesemente errata.
• L'aiuto di lavoro del BMF non riflette i valori reali di mercato perché si limita al metodo del valore patrimoniale semplificato e non utilizza fattori regionali per il valore dell'edificio.
• In caso di controversia sull'allocazione del prezzo d'acquisto, il tribunale dovrebbe generalmente ottenere una perizia da un esperto di nomina pubblica e giurata, se non esiste una perizia propria comprovata.
• Di conseguenza, il BFH ha annullato la sentenza del tribunale fiscale e ha rinviato il caso: l'allocazione del contratto non era praticabile, ma anche la mera sostituzione con l'aiuto al lavoro era inammissibile.

• Sentenza del Tribunale fiscale federale del 21 luglio 2020, IX R 26/19
  • "Allocazione del prezzo d'acquisto di terreni e fabbricati: il tribunale fiscale non può sostituire l'allocazione contrattuale del prezzo d'acquisto con l'allocazione determinata utilizzando l'ausilio di lavoro della BMF"
  • Parole chiave: Metodo Jacoby