Dichiarazioni chiave della sentenza
- Una perizia privata può essere utilizzata per dimostrare una vita utile residua ridotta.
- Il §7 comma 4 (2) dell'EStG non limita questo metodo di scelta.
- il metodo peritale per la determinazione della vita utile residua ai sensi dell'art. 4 (3) ImmoWertV 2022 (ex art. 6 (6) ImmoWertV 2010)
- La determinazione della vita utile residua con il metodo della griglia di punti deve essere riconosciuta fiscalmente come procedura standardizzata.
- La mancanza di certificazione non è un motivo generale di esclusione.
- Il parere di un esperto può comunque essere motivato, appropriato e riconosciuto.
- La legge stessa non richiede una certificazione e/o una qualificazione specifica.
Formulazione della sentenza
Principio guida
Il contribuente può utilizzare qualsiasi metodo peritale che risulti idoneo nel singolo caso per fornire le prove necessarie a dimostrare una vita utile effettiva più breve di un edificio ai sensi dell'articolo 7, paragrafo 4, frase 2, dell'EStG (BFH, sentenza del 23 gennaio 2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823 a seguito di BFH, sentenza del 28 luglio 2021, IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108).(n. marg. 57) (par. 59) Anche una perizia privata può essere la base per stimare una vita utile effettiva ridotta.) (par. 59) Anche una perizia privata può essere la base per stimare una vita utile residua effettiva ridotta.(par. 62)
Principio di orientamento
1. Contrariamente a quanto richiesto dalle autorità fiscali (cfr. lettera del BMF del 22.02.2023, BStBl. I 2023, 332), la determinazione peritale della vita utile residua ai sensi dell'art. 6, comma 6, dell'ImmoWertV 2010 (ora art. 4, comma 3, dell'ImmoWertV 2022) deve essere considerata un metodo di stima riconosciuto da esperti che non può essere escluso per le stime fiscali senza una direttiva di legge. La determinazione prevista dall'Allegato 4 della Direttiva sul valore degli immobili (ora Allegato 2 al § 12 (5) frase 1 ImmoWertV 2022) che utilizza una procedura a griglia di punti per determinare in che misura i rispettivi elementi di ammodernamento modificano la vita utile residua in funzione della vita utile totale deve essere riconosciuta come una procedura standardizzata che non è estranea a una stima fiscale (cfr. sentenza BFH del 23.01.2024 - IX R 14/23).(par.59) (par.62)
2. il semplice fatto che il perito incaricato dal contribuente non abbia una certificazione separata né sia pubblicamente nominato o giurato non significa che le sue dichiarazioni non costituiscano una base adeguata per la stima. La legge stessa non richiede che la prova sia fornita da un parere di un esperto qualificato in modo specifico.(par.70)
Fatti del caso
Le parti coinvolte sono in causa per gli anni dal 2011 al 2014 in merito alla considerazione di una vita utile ridotta ai sensi della Sezione 7 (4) frase 2 della legge tedesca sull'imposta sul reddito (Einkommensteuergesetz - EStG) nel determinare l'importo dell'ammortamento per usura (AfA) per vari immobili.
I. La ricorrente è una società di diritto civile che possiede una serie di immobili in tutta la Germania e che negli anni in questione ha prodotto essenzialmente redditi da locazione e affitto. Gli immobili oggetto della controversia comprendono, tra l'altro, le seguenti proprietà:
A, K-Straße
Il ricorrente ha acquistato questo edificio residenziale e commerciale a più piani nel centro di A con un contratto di acquisto del ... febbraio 2011 a un prezzo di acquisto di € ... escluse le spese accessorie di acquisizione. L'edificio, costruito originariamente nel XIX secolo, era stato modificato strutturalmente, ampliato e ristrutturato più volte prima dell'acquisto da parte dell'attore. Il trasferimento dei benefici e dei gravami all'attore è avvenuto nell'aprile 2011.
B, S-Straße
L'attore ha acquistato l'immobile, costruito nel 1960 con un edificio commerciale di tre piani, con contratto di compravendita del ... novembre 2012 per un prezzo di acquisto, escluse le spese accessorie, di ... €. Il trasferimento dei benefici e dei gravami all'attore è avvenuto il ... marzo 2013.
C, L-Straße
Con il contratto di compravendita del ... giugno 2013, l'attore ha acquistato questo edificio per uffici e attività commerciali costruito nel 1956 in una via commerciale nel centro della città di C per un prezzo di acquisto di ... €, esclusi i costi accessori. I benefici e i gravami sono stati trasferiti all'attore con il pagamento del prezzo di acquisto nel dicembre 2013.
D, W-Straße
Nel 2014 (trasferimento di proprietà ... dicembre 2014), l'attore ha acquistato questo edificio commerciale, costruito nel 1949 e situato nel centro di D, per un prezzo di acquisto di circa ... € (escluse le spese accessorie).
II Mediante avvisi per la determinazione separata e uniforme delle basi imponibili, ciascuno dei quali è stato emesso con riserva di revisione, la convenuta ha determinato il reddito da locazione e affitto oltre al reddito da beni strumentali, i cui dettagli non erano in discussione tra le parti. Sulla base della vita utile standardizzata ai sensi dell'articolo 7 (4) frase 1 n. 2 b) dell'EStG, ha preso in considerazione tassi di ammortamento del 2% per ciascuno degli immobili in questione.
Per l'anno di accertamento 2011, il 28 agosto 2013 è stato emesso un avviso di accertamento per la determinazione separata e uniforme delle basi imponibili (...). A seguito di diverse modifiche, il reddito da locazione e affitto per un importo di € ... è stato determinato in un ulteriore avviso di modifica del 9 agosto 2018 (...).
Per il periodo di accertamento 2012, la convenuta ha determinato per la prima volta il reddito da locazione e leasing con un avviso di determinazione separata e uniforme delle basi imponibili del 14 luglio 2014 (...). Dopo diverse modifiche, il reddito da locazione e leasing per un importo di € ... è stato determinato con un ulteriore avviso di modifica del 19 luglio 2016 (...).
Nell'avviso di accertamento per il 2013 sulla determinazione separata e uniforme delle basi imponibili del 19 luglio 2016, la convenuta ha determinato il reddito da locazione e leasing per un importo di € ... (...).
Per l'anno 2014, con avviso di determinazione separata e uniforme delle basi imponibili del 19 luglio 2016, è stato determinato un reddito da locazione e leasing pari a € ... (...).
III Il ricorrente ha impugnato gli avvisi di accertamento per i periodi di imposta dal 2012 al 2014 con contestazioni del 2 agosto 2016 (...), ricevute dalla convenuta il 5 agosto 2016, e l'accertamento per l'anno 2011 del 9 agosto 2018 con contestazione del 22 agosto 2018 (...). Con le sue obiezioni, ha chiesto il riconoscimento di importi di ammortamento più elevati ai sensi dell'articolo 7 (4) frase 2 dell'EStG per gli immobili ancora in contestazione e per alcuni altri immobili a causa di una vita utile residua effettiva più breve.
1 A sostegno di ciò, la ricorrente ha presentato diverse perizie private del perito E (di seguito: perizia), alle quali si rimanda per i dettagli (cfr. perizia del 10 dicembre 2017, pag. 219 e segg. Proprietà generali II per l'immobile in A; perizia del 20 agosto 2017 e perizia integrativa del 31 ottobre 2018, pagg. 1 e ss., 10 e ss., 28 e ss. Proprietà generale V per l'immobile in B; perizia del 23 settembre 2017 e dichiarazione integrativa del 14 settembre 2019, pagg. 135 e segg., 170 e segg. Proprietà generale V per l'immobile in C; perizia del 16 aprile 2017 e dichiarazione integrativa del 31 ottobre 2018, pagg. 199 e segg., 216 e segg. Proprietà generale V per l'immobile in D). Il perito ha determinato le seguenti vite utili residue per le singole proprietà ancora in discussione tra le parti nel procedimento legale:
Proprietà
Data di riferimento
Vita utile residua in anni
A, K-Straße
01.05.2011
31
B, Via S
01.04.2013
20
C, L-Straße
30.12.2013
18
D, W-Straße
01.01.2015
25
Il perito è stato autorizzato ai sensi del § 6 Para. 6 dell'Ordinanza sui principi per la determinazione del valore di mercato degli immobili e dei dati necessari per la valutazione (Ordinanza sulla valutazione degli immobili - ImmoWertV 2010) e ha determinato una vita utile totale sulla base del rispettivo gruppo di utilizzo con l'ausilio dell'Allegato 3 della Direttiva per la determinazione del valore materiale (Direttiva sul valore materiale, SW-RL) e poi ha determinato una vita utile residua tenendo conto dei rispettivi ammodernamenti utilizzando la tabella dei punti di cui all'Allegato 4 della SW-RL, dove l'assegnazione dei punti è spiegata in modo più dettagliato nelle singole perizie.
Su questa base, il ricorrente ha richiesto i seguenti tassi di ammortamento:
Immobile
Tasso di ammortamento
Via A, K
3,23
B, Via S
5
C, L-Straße
5,56
D, via W
4
2 Il convenuto chiese ai rispettivi uffici delle imposte locali di commentare le perizie presentate dal ricorrente e di attribuire i prezzi di acquisto ai terreni e ai fabbricati. Gli uffici fiscali interpellati si sono poi espressi sulle singole proprietà:
A, K-Straße
In una lettera del 20 febbraio 2018, l'ufficio delle imposte di A-Stadt ha convenuto che non vi erano obiezioni fondamentali alla vita utile residua di 31 anni determinata dal perito privato. Tuttavia, il perito privato aveva determinato la vita utile residua in conformità alle disposizioni dell'ImmoWertV, il che non era sufficiente a dimostrare una vita utile effettiva più breve ai sensi dell'articolo 7 (4) frase 2 dell'EStG (pag. 207 e segg. Proprietà generale II).
Con una lettera dello stesso giorno, l'ufficio delle imposte A-Stadt ha informato l'ufficio delle imposte del risultato della ripartizione del prezzo di acquisto in quote del valore del fabbricato e del terreno, secondo cui il 54% era attribuibile al fabbricato. In questo contesto, ha dichiarato che la vita utile residua di 31 anni era realisticamente stimata e sarebbe stata presa in considerazione di conseguenza nell'ambito della "ripartizione semplificata del prezzo di acquisto". Tenendo conto di una vita utile totale di 70 anni, l'ufficio delle imposte A-Stadt ha ipotizzato un anno di costruzione fittizio del 1972 e, su questa base, ha calcolato costi di produzione pari a € ... al metro quadro. Per i dettagli si rimanda alla lettera del 20 febbraio 2018 e al calcolo allegato, pag. 213 e seguenti. Proprietà generale II.
B, S-Straße
In una lettera del 18 luglio 2016, l'ufficio delle imposte B ha commentato la ripartizione del prezzo di acquisto. Ha determinato una quota di valore dell'edificio pari all'82,75% stabilendo l'interesse del valore fondiario in relazione all'utile lordo. Per i dettagli, si rimanda alla dichiarazione (pag. 49 Proprietà generale V).
Nella sua perizia del 3 novembre 2017 (scheda 7 General Property V), l'ufficio delle imposte B ha dichiarato che la perizia presentata non fornisce la prova di una vita utile ridotta ai sensi dell'articolo 7 (4) frase 2 EStG. La definizione della vita utile economica ai sensi di questa disposizione non era identica alla vita utile secondo l'ImmoWertV o l'SW-RL, che costituivano la base dei calcoli e delle relazioni dell'esperto.
Via C, L
In una lettera di un perito edile dell'amministrazione fiscale ... del 31 ottobre 2018 si afferma che la vita utile residua di 18 anni determinata nella perizia fornita dal ricorrente non poteva essere riconosciuta come vita utile residua ridotta ai sensi dell'articolo 7 (4) frase 2 dell'EStG, in quanto la prova si riferiva essenzialmente a un modello di corrispettivo in conformità alla determinazione del valore di mercato. Nell'ambito della prova di una vita utile ridotta, è stato necessario prendere in considerazione lo stato dell'edificio, in particolare per quanto riguarda gli elementi che determinano la vita utile (involucro) (pag. 150 e segg. Proprietà Generale V).
Nell'ambito dell'attribuzione del prezzo di acquisto del 5 novembre 2018, il perito edile dell'ufficio delle imposte F ha basato il calcolo sulla vita utile residua di 18 anni determinata nella perizia fornita dal ricorrente e ha di conseguenza stimato un tasso di interesse immobiliare del 6,5%. Su questa base, ha calcolato una quota del valore dell'edificio pari al 68,89%. Per i dettagli si rimanda alla lettera del 31 ottobre 2018 (pag. 143 e segg. Proprietà Generale V).
D, W-Straße
In una lettera del 16 aprile 2018, un perito edile dell'Agenzia delle Entrate ... per l'ufficio delle imposte D ha dichiarato che una vita utile residua effettivamente ridotta ai fini dell'ammortamento fiscale doveva essere dimostrata da una perizia da redigere appositamente. Tale perizia non era disponibile. Il periodo di ammortamento ridotto deve quindi essere respinto.
Nell'ambito della valutazione della capitalizzazione del reddito effettuata ai fini dell'allocazione del prezzo d'acquisto, la perizia edilizia ha applicato una vita utile residua di 25 anni in conformità con la perizia del ricorrente e ha calcolato una quota di valore dell'edificio del 67,42% su questa base. Per i dettagli si rimanda alla lettera del 16 aprile 2018 e alla perizia allegata (pag. 206 e segg. fascicolo Proprietà Generale V).
3 Nel determinare le basi imponibili AfA per gli immobili oggetto della controversia, l'ufficio tributario convenuto ha utilizzato le ripartizioni del prezzo di acquisto determinate dai rispettivi uffici tributari locali.
Nel corso del procedimento di contestazione, il convenuto ha riconosciuto la riduzione della vita utile residua di altri due immobili all'epoca ancora in contestazione e ha emesso i relativi avvisi di rettifica per gli anni in contestazione (...) il 12 giugno 2020. Per l'anno 2011, la convenuta ha determinato un reddito da locazione e leasing pari a ... €.
Infine, in risposta alle obiezioni dell'attore, la convenuta ha modificato gli accertamenti contestati nella misura in cui ha riconosciuto un tasso di ammortamento del 3% per l'immobile in B, facendo riferimento ai significativi difetti individuati dalla perizia privata e, in particolare, ai materiali edilizi contenenti amianto parzialmente installati nell'edificio. La convenuta ha sanato anche altri immobili ancora in contestazione tra le parti nel procedimento di opposizione, con la conseguenza che sono stati emessi avvisi di accertamento modificati per i periodi di accertamento dal 2012 al 2014 (si vedano gli allegati alla decisione di opposizione (parziale) del 24 aprile 2023, ...), con i quali la convenuta ha determinato redditi da locazione e affitto per un importo di € ... per il 2012, € ... per il 2013 e € ... per il 2014. Per il resto, ha respinto gli addebiti con una decisione di contestazione del 24 aprile 2023 (...).
IV. La ricorrente contesta questo fatto con il suo ricorso depositato il 15 maggio 2023. Sostiene che tutti i casi contestati riguardano la questione della vita utile economica degli immobili. Il § 7 comma 4 frase 2 dell'EStG concede al contribuente il diritto di scegliere se effettuare le detrazioni corrispondenti alla vita utile effettiva. La legge non richiede eccezioni giustificate, ma semplicemente una giustificazione della vita utile ridotta rispetto alla vita utile calcolata ai sensi del § 7 comma 4 frase 1 EStG. Di norma, la vita utile deve essere determinata mediante una stima, poiché è necessario valutare anche gli eventi futuri almeno incerti. Se la vita utile economica è più breve di quella tecnica, il contribuente può basarsi su di essa. La giurisprudenza non impone requisiti rigorosi sulle prove da fornire. Il convenuto ha erroneamente respinto le perizie presentate dal ricorrente come prova di una vita economica più breve e, contrariamente ai requisiti della giurisprudenza BFH, si è basato esclusivamente sull'usura tecnica, che doveva essere dimostrata da una perizia sul tessuto edilizio. La convenuta non aveva sollevato alcuna obiezione motivata in merito all'applicazione della metodologia peritale del suo esperto.
Sulla base dei tassi di ammortamento richiesti dall'attore, quest'ultimo ha determinato i seguenti scostamenti rispetto agli importi di ammortamento presi in considerazione dalla convenuta: ... ...
Alla luce di ciò, l'attore chiede quanto segue per il 2011: riduzione del reddito accertato da locazione e leasing da ... € di ... € a ... €
per l'anno 2012: riduzione del reddito accertato da locazione e affitto da ... di ... € a ... €
per l'anno 2013: riduzione del reddito accertato da locazione e leasing da ... € di ... € a ... €. € a ... €
per il 2014: riduzione del reddito accertato da locazione e leasing da ... € di ... € a ... €. € a ... €
La convenuta ha chiesto il rigetto del ricorso.
Essa sostiene che le perizie presentate dall'attore non soddisfano i requisiti della lettera del BMF del 22 febbraio 2023 e non possono essere riconosciute dalla convenuta. Senza eccezioni, le perizie private fanno riferimento a un calcolo conforme all'ImmoWertV. Contrariamente a quanto affermato dall'attore, secondo cui si trattava esclusivamente di valutare la vita utile economica, ciò non risulta dalle perizie presentate finora e dalla memoria dell'attore. Il perito non ha esaminato l'immobile tenendo conto dei fattori determinanti, il che potrebbe anche essere dovuto al fatto che non disponeva della certificazione richiesta dalla lettera del BMF (par. 22). Le argomentazioni presentate finora dal ricorrente non giustificano una vita economica ridotta.
Per quanto riguarda la vita utile economica ridotta, va notato che questa si basa logicamente sulla vita utile tecnica. Tuttavia, il testimone non ha quasi mai fatto commenti sulla vita utile tecnica. Tuttavia, la vita utile tecnica è il punto di riferimento per un'eventuale vita utile ridotta. Nelle relazioni peritali mancano dichiarazioni sugli aspetti economici come fattore determinante. A questo proposito, il convenuto ha fatto riferimento alle dichiarazioni del perito G, secondo il quale le particolarità immobiliari o regionali erano particolarmente importanti. Le spiegazioni del contribuente devono fornire informazioni sui fattori determinanti, come l'usura tecnica, il deprezzamento economico, le limitazioni legali all'uso, che influenzano la vita utile nel singolo caso e sulla base dei quali è possibile determinare con sufficiente certezza, mediante una stima, il periodo in cui l'edificio in questione può essere utilizzato secondo la sua destinazione. Era inoltre discutibile che il modello per la determinazione della vita utile residua degli edifici residenziali (allegati 2 e 4 della SW-RL) potesse essere applicato anche agli edifici commerciali. Inoltre, l'esperto ha sottratto punti in generale in base al numero di anni trascorsi dall'esecuzione di una misura. Tuttavia, l'allegato stesso afferma che se le misure sono state eseguite più indietro nel tempo, si dovrebbe verificare se si debbano applicare meno punti. Se, invece, gli elementi edilizi non ammodernati soddisfano ancora i requisiti contemporanei, devono essere assegnati punti paragonabili a un ammodernamento. Il perito ovviamente non ha fatto questo.
In assenza di un'indagine e di una discussione sui fattori determinanti, le relazioni del perito non erano significative e non potevano essere prese in considerazione nel procedimento. Per stimare la vita utile contestata, era necessaria la valutazione di un esperto nominato dal tribunale.
Nell'allocazione del prezzo d'acquisto, la riduzione della vita utile richiesta dal ricorrente è stata presa in considerazione solo per le proprietà D e C, ma non per le due proprietà A e B. A questo proposito, anche l'allocazione del prezzo d'acquisto dovrebbe essere adeguata alla vita utile ridotta se il tribunale ipotizza una vita utile ridotta in contrasto con il parere della convenuta. Se nell'attribuzione del prezzo d'acquisto viene riconosciuta una vita utile residua ridotta, l'attore non ha già l'intenzione di realizzare un'eccedenza, per cui il ricorso dovrebbe essere respinto solo per questo motivo.
V. Il 18 gennaio 2024, il tribunale ha emesso un'ordinanza per l'assunzione di prove sull'effettiva vita utile residua degli immobili oggetto della controversia mediante una perizia orale del perito G. Il perito si è espresso in merito in una lettera del 26 febbraio 2024 e ha sottolineato, tra l'altro, di poter determinare la vita utile residua per ciascuno degli immobili solo attraverso una stima sulla base di una valutazione di capitalizzazione del reddito con determinazione del valore fondiario effettuata in linea con il mercato e ai fini dell'allocazione fiscale del prezzo di acquisto. Sulla base del reddito e di tutte le altre circostanze, è stato necessario determinare un valore di reddito dell'immobile con una vita utile residua in linea con il mercato. Il valore così determinato deve poi essere verificato per verificarne la plausibilità utilizzando diversi valori di confronto. Un ulteriore fattore di complicazione era rappresentato dal fatto che le date di valutazione risalivano a molto tempo fa, il che non avrebbe costituito un problema grazie alla conoscenza delle condizioni di mercato di Amburgo nel passato, ma lo sarebbe stato nelle quattro località in cui erano situate le proprietà e di cui non aveva le rispettive conoscenze.
Con ordinanza del Senato dell'8 aprile 2024, la controversia legale è stata trasferita al relatore in qualità di giudice unico.
Il tribunale ha assunto le prove ascoltando il perito E. Per quanto riguarda l'esito dell'assunzione delle prove, si rimanda al verbale dell'11 aprile 2024.
Con lettera del 22 gennaio 2025, il tribunale ha informato le parti di non ritenere più necessaria una perizia giudiziaria dopo l'audizione del perito.
In una dichiarazione del 21 febbraio 2025, la convenuta ha commentato questo fatto affermando che nell'allocazione del prezzo di acquisto non erano state incluse le vite utili ridotte, ma quelle standardizzate. Sebbene una vita utile residua ridotta fosse stata menzionata nel testo per l'immobile in A, questa non era stata presa in considerazione nell'allocazione del prezzo di acquisto. Il semplice utilizzo di un anno di costruzione fittizio non ha portato a tenere conto della vita utile residua ridotta nell'allocazione del prezzo di acquisto. Questo perché l'utilizzo di un anno di costruzione fittizio ha effetto solo sulla vita utile totale ipotetica e sulla valutazione dei costi di produzione normali (NHK), mentre la vita utile residua ridotta deve avere un'influenza negativa sulla valutazione economica dell'edificio. Il convenuto ha chiesto per iscritto di incaricare un esperto di determinare la vita utile residua economica dell'immobile oggetto della controversia e di dimostrarne l'effetto sull'allocazione del prezzo di acquisto.
...
Motivi della decisione
I. La decisione è presa dal giudice unico ai sensi del § 6 del Codice del Tribunale fiscale tedesco (FGO).
II. il ricorso è accolto.
Gli avvisi di accertamento impugnati per gli anni dal 2011 al 2014 sono illegittimi e violano i diritti del ricorrente (§ 100 (1) frase 1 FGO) nella misura in cui il convenuto non ha tenuto conto della vita utile ridotta dichiarata dal ricorrente ai sensi dell'articolo 7 (4) frase 2 EStG come base per la determinazione del reddito da locazione e leasing del ricorrente.
1. nel caso di beni il cui utilizzo o impiego da parte del contribuente per la produzione di reddito è previsto per un periodo superiore a un anno, la parte dei costi di acquisizione o di produzione che è attribuibile a un anno, se tali costi sono distribuiti uniformemente sul periodo totale di utilizzo o impiego (ammortamento in quote annuali uguali, § 7 comma 1 frase 1 EStG), deve essere dedotta per ogni anno; la deduzione è calcolata in base alla normale vita utile del bene (§ 7 comma 1 frase 2 EStG). In deroga a ciò, l'ammortamento di un edificio utilizzato per generare reddito è determinato in base alle percentuali fisse di cui al § 7 comma 4 frase 1 EStG; la normativa rappresenta una standardizzazione legale della vita utile ai sensi del § 7 comma 1 frase 2 EStG.
Ai sensi dell'Articolo 7 (4) frase 2 EStG, l'ammortamento corrispondente alla vita utile effettiva di un edificio può essere applicato al posto dell'ammortamento ai sensi dell'Articolo 7 (4) frase 1 EStG. Ai sensi della Sezione 11c (1) frase 1 dell'Ordinanza di attuazione dell'imposta sul reddito (Einkommensteuer-Durchführungsverordnung - EStDV), la vita utile ai sensi della Sezione 7 (4) frase 2 EStG è il periodo durante il quale si prevede che un edificio possa essere utilizzato in conformità alla sua destinazione. La vita utile da stimare è determinata dall'usura tecnica, dall'ammortamento economico e dalle circostanze legali che possono limitare la vita utile di un bene. La vita utile si basa sulla vita utile tecnica, ossia il periodo in cui l'attività è soggetta a usura tecnica. Se la vita utile economica è più breve della vita utile tecnica, il contribuente può invocarla. Se l'ammortamento può essere basato su una vita utile più breve rispetto ai periodi standardizzati previsti dalla legge (Sezione 7 par. 4 frase 1 EStG) ai sensi della Sezione 7 par. 4 frase 2 EStG dipende dalle circostanze del singolo caso (BFH, sentenza del 28 luglio 2021, IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108 con riferimento a BFH, sentenza del 4 marzo 2008, IX R 16/07, BFH/NV 2008, 1310).
2. l'onere della prova e dell'accertamento di una vita utile residua effettiva più breve spetta al contribuente (cfr. BFH, sentenza del 23 gennaio 2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823; BFH, sentenza del 28 luglio 2021, IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108). La vita utile deve essere stimata. Secondo i principi generali, tale stima non richiede la certezza, ma solo la massima probabilità possibile (BFH, sentenza del 23 gennaio 2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823 con riferimento a BFH, sentenza del 28 settembre 1971, VIII R 73/68, BFHE 103, 468, BStBl. II 1972, 176). La stima deve essere respinta solo se è chiaramente al di fuori del quadro estimativo appropriato (BFH, sentenza del 28 luglio 2021, IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108). La valutazione della base della stima è di competenza del tribunale tributario in qualità di giudice di fatto nel procedimento di appello (BFH, sentenza del 28 ottobre 2008, IX R 16/08, BFH/NV 2009, 899; BFH, decisione del 22 aprile 2013, IX B 181/12, BFH/NV 2013, 1267, ciascuna con ulteriori prove).
a) Per dimostrare la riduzione della vita utile effettiva di un immobile utilizzato per produrre reddito, il contribuente può utilizzare qualsiasi metodo di dimostrazione che risulti idoneo nel singolo caso per fornire le prove necessarie; a tal proposito, è necessario che le spiegazioni del contribuente forniscano informazioni sui fattori determinanti - ad esempio usura tecnica, svalutazione economica, ammortamento economico, ecc. usura tecnica, svalutazione economica, limitazioni legali all'uso - che influenzano la vita utile nel singolo caso e sulla base dei quali deve essere determinato con sufficiente certezza, mediante una stima, il periodo in cui l'edificio in questione può verosimilmente essere utilizzato in conformità alla sua destinazione d'uso (Sezione 11c (1) frase 1 EStDV) (BFH, sentenza del 28 luglio 2021, IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108).
b) La disposizione dell'articolo 7, comma 4, frase 2 dell'EStG concede al contribuente il diritto di scegliere se accontentarsi del tasso di ammortamento standardizzato ai sensi dell'articolo 7, comma 4, frase 1 dell'EStG o se richiedere e dimostrare una vita utile effettivamente più breve. Nell'ambito dell'indagine ufficiale che l'ufficio delle imposte deve svolgere, in cui devono essere prese in considerazione anche tutte le circostanze favorevoli alle parti interessate ai sensi della Sezione 88 (1) frase 2 del Codice fiscale tedesco (AO), la stima del contribuente deve essere presa come base, purché sia basata su considerazioni che un contribuente ragionevolmente prudente farebbe normalmente. Poiché la stima del contribuente non può richiedere la certezza della vita utile effettiva più breve, ma al massimo la massima probabilità possibile, può essere respinta solo se è chiaramente al di fuori del quadro di stima ragionevole (BFH, sentenza del 28 luglio 2021, IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108).
aa) Contrariamente ai requisiti più ampi stabiliti dalle autorità fiscali (cfr. lettera del BMF del 22 febbraio 2023, BStBl. I 2023, 332), il BFH considera anche la determinazione peritale della vita utile residua ai sensi dell'art. 6 comma 6 ImmoWertV 2010 (ora art. 4 comma 3 della valutazione immobiliare). 3 dell'Ordinanza sulla valutazione degli immobili del 14 luglio 2021 (ImmoWertV 2021), Gazzetta ufficiale federale I 2021, 2805) come metodo di valutazione riconosciuto dagli esperti, che non può essere escluso per le stime fiscali senza una direttiva di legge (BFH, sentenza del 23 gennaio 2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823). La determinazione prevista dall'Allegato 4 SW-RL (ora Allegato 2 alla Sezione 12 (5) frase 1 ImmoWertV 2021) attraverso una procedura a griglia di punti, in quale misura i rispettivi elementi di ammodernamento modificano la vita utile residua a seconda della vita utile totale, è espressamente riconosciuta dalla giurisprudenza della Corte Suprema come una procedura di tipizzazione che non è estranea a una stima fiscale (cfr. BFH, sentenza del 23 gennaio 2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823).
bb) È vero che non è sufficiente per il contribuente dimostrare e comprovare una vita utile effettiva più breve ai sensi dell'articolo 7, comma 4, frase 2, dell'EStG, semplicemente facendo riferimento alla vita utile totale e residua modellata di un edificio in conformità al relativo regolamento di valutazione immobiliare. Per stimare la vita utile è piuttosto necessaria una perizia, che si basa in particolare sulle singole circostanze dell'immobile (ad es. riparazioni o ammodernamenti effettuati o non effettuati, cfr. sezione 4 (3) frase 2 ImmoWertV 2021). Tuttavia, non è necessario che una perizia affronti tutti i fattori rilevanti per la vita utile residua (BFH, sentenza del 23 gennaio 2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823).
3. Applicando questi standard, il tribunale, sulla base delle perizie presentate dall'attore, è giunto alla conclusione che l'attore ha correttamente utilizzato la vita utile effettiva ridotta ai sensi dell'articolo 7 (4) frase 2 EStG come base per le proprietà in contestazione. L'attore è riuscito a dimostrare, nell'ambito della stima richiesta, che la vita utile tipica da assumere per legge è errata nei casi in contestazione e che una vita utile più breve deve essere assunta con la massima probabilità possibile.
a) La vita utile più breve ipotizzata dall'attore si basa in ogni caso sulle conclusioni del perito nell'ambito delle perizie private per i singoli immobili oggetto della controversia, messe a disposizione del convenuto dall'attore. Nelle singole perizie, il perito ha stimato la vita utile residua dei rispettivi edifici in conformità al § 6 comma 6 ImmoWertV 2010 e all'allegato 4 SW-RL (modello per la determinazione della vita utile residua economica per gli edifici residenziali tenendo conto degli ammodernamenti), che può essere applicato per analogia anche alla valutazione degli edifici amministrativi, direzionali e commerciali (cfr. nota 1 dell'allegato), senza uscire dal quadro di stima appropriato ai sensi del § 7 comma 4 frase 2 EStG.
Numero marginale63 La perizia ha utilizzato criteri fattuali per determinare lo stato dei tetti, delle pareti esterne, delle finestre e delle porte, degli impianti di riscaldamento, delle tubature, dei bagni, delle planimetrie e degli arredi interni dei rispettivi immobili per ciascuno degli immobili in contestazione a seguito di un sopralluogo e, sulla base di una vita utile totale determinata in funzione dell'uso specifico dell'immobile, ha calcolato una vita utile residua tenendo conto della griglia di punti di cui all'Allegato 4 del SW-RL. Nel fare ciò, ha preso in considerazione in modo specifico gli interventi di ammodernamento effettuati e i loro effetti sulla vita utile residua economica. Le perizie si riferiscono quindi alle circostanze individuali dei singoli immobili e alle loro condizioni alla rispettiva data di riferimento.
Durante la sua testimonianza, il perito ha spiegato ed elaborato le sue dichiarazioni scritte in modo esperto, il che ha ulteriormente aumentato la plausibilità delle sue conclusioni sulla rispettiva vita utile residua. Il testimone ha spiegato in modo convincente e comprensibile di essere giunto alle sue valutazioni dopo un'ispezione completa degli immobili e la valutazione di numerosi documenti (...), nonché dopo aver preso in considerazione una serie di aspetti quali le condizioni tecniche degli immobili (per quanto riconoscibili durante i sopralluoghi), eventuali restrizioni legali all'uso e fattori rilevanti per la (ri)locazione quali l'ubicazione, le dimensioni e la disposizione dei locali.
b) Sulla base delle dichiarazioni degli esperti nelle perizie e delle spiegazioni aggiuntive fornite dal perito durante il suo esame, il tribunale ritiene di essere in grado di formulare un giudizio sulla base di valutazione da applicare nel singolo caso. Il tribunale concorda con le convincenti spiegazioni del perito e le utilizza come base per la propria stima della vita utile residua. La determinazione della vita utile residua effettuata dal perito sulla base di un modello si basa sulle conoscenze acquisite dall'esperto durante l'ispezione dell'esterno e dell'interno degli edifici, in particolare per quanto riguarda gli interventi di ammodernamento effettuati, i difetti esistenti, ecc. Le osservazioni del perito riguardano i fattori che in ultima analisi influiscono in modo significativo sulla vita utile residua, come l'usura tecnica, il deprezzamento economico e le limitazioni legali all'uso.
c) La convenuta non ha sollevato alcuna obiezione (motivata) alle conclusioni del perito nel contesto del modello applicato.
aa) Nella misura in cui la convenuta ritiene che le perizie redatte dal consulente tecnico d'ufficio non contengano affermazioni sufficienti sulla vita utile tecnica e nemmeno sugli aspetti economici come fattore determinante, questa obiezione generale non regge. Al contrario, il perito edile della convenuta chiamato a testimoniare ha affermato che l'approccio del perito era di per sé coerente e, in base al suo incarico, non era criticabile. Nel merito, il perito edile della convenuta ha solo criticato il fatto che la vita utile residua determinata isolatamente in questo modo non deve essere confusa con la questione della durata effettiva dell'utilizzo tecnico di un edificio, che può essere risolta solo tenendo conto della struttura dell'edificio. Questa obiezione riguarda esclusivamente la questione della metodologia utilizzata come base per la stima della vita utile residua. Tuttavia, come descritto sopra al punto II 2. b) aa), la giurisprudenza ritiene sufficiente la metodologia utilizzata dal perito per dimostrare una vita utile residua ridotta ai sensi del § 7 comma 4 frase 2 EStG e non solleva obiezioni.
bb) L'obiezione sollevata dal convenuto, secondo cui il perito avrebbe attribuito punti in modo generalizzato, indipendentemente da quanto tempo prima sia stato effettuato un intervento di ammodernamento, senza esaminare in ogni singolo caso se si debbano attribuire meno punti o se si debbano attribuire punti paragonabili a quelli attribuiti per l'ammodernamento per gli elementi edilizi non ammodernati che soddisfano ancora i requisiti contemporanei, è avanzata senza alcun riferimento concreto a specifici interventi di ammodernamento o proprietà e pertanto non dà adito a dubbi per il tribunale in merito alle conclusioni del perito.
Anche l'accusa di attribuzione schematica e generalizzata di punti non può essere suffragata dalle perizie. Al contrario, è chiaro che il perito ha giustificato l'assegnazione dei punti di ammodernamento in ogni caso in modo dettagliato e in relazione al rispettivo immobile. Ad esempio, ha assegnato il massimo di due punti di ammodernamento previsti per l'ammodernamento dell'impianto di riscaldamento per l'immobile B (scheda 44 Immobile generale V) sulla base del fatto che esisteva un impianto di teleriscaldamento funzionante e privo di difetti rilevanti, senza tenere conto del momento in cui l'impianto di riscaldamento è stato ammodernato e senza far dipendere rigidamente l'attribuzione dei punti dall'ammodernamento effettuato negli ultimi cinque anni, come previsto dalla tabella. La relazione di stima per l'immobile in C contiene anche un esempio in cui il perito non assegna i punti in modo rigido secondo la tabella, ma assegna punti di ammodernamento anche se l'ammodernamento non è stato effettuato, ad esempio. In questa relazione, ad esempio, sono stati assegnati due punti di ammodernamento per la planimetria dell'immobile in C, con la motivazione che le vecchie planimetrie erano ancora pienamente commerciabili (pag. 189 Proprietà generale V).
cc) Il semplice fatto che il perito incaricato dall'attore, a differenza di altri casi già decisi dai tribunali, non abbia una certificazione separata né sia pubblicamente nominato o giurato, non significa che le sue dichiarazioni non siano una base adeguata per la valutazione. La legge stessa non richiede, a differenza del § 198 della legge sulle valutazioni (BewG), ad esempio, che la prova sia fornita da una perizia di un esperto qualificato in un certo modo.
dd) Anche i periti edili degli uffici tributari localmente competenti consultati dall'Agenzia delle Entrate hanno respinto le vite utili residue determinate sulla base delle perizie del ricorrente in conformità alla lettera del BMF del 22 febbraio 2023 (BStBl. 2023, 332), limitandosi a fare riferimento alla metodologia utilizzata, senza evidenziare alcuna carenza nel contenuto delle perizie. L'approccio dei periti edili locali appare contraddittorio nella misura in cui, secondo le loro stesse dichiarazioni, hanno comunque utilizzato la vita utile residua determinata dal perito dell'attore come base per l'allocazione del prezzo di acquisto.
ee) La convenuta non ha sollevato ulteriori obiezioni sostanziali alle stime dell'attore, come ad esempio una stima divergente della vita utile residua supportata dalla relazione di un perito edile.
d) Di conseguenza, a seguito dell'interrogatorio dettagliato del perito durante l'assunzione di prove dell'11 aprile 2024, il tribunale non ritiene più necessario ottenere una perizia giudiziaria, contrariamente all'ordinanza di assunzione di prove inizialmente emessa il 18 gennaio 2024, poiché le perizie spiegate in dettaglio forniscono una base sufficientemente affidabile per stimare le rispettive vite utili residue.
4. contrariamente all'opinione della convenuta, gli avvisi impugnati non sono nemmeno (parzialmente) legittimi perché l'allocazione del prezzo di acquisto non ha tenuto conto delle vite utili ridotte e l'ammortamento è stato di conseguenza applicato a valori dell'edificio eccessivamente elevati.
Questa obiezione sollevata dal convenuto non appare comprensibile, in quanto gli uffici fiscali localmente competenti hanno addirittura adottato le vite utili residue determinate dal perito nella sua perizia per la valutazione ai fini dell'attribuzione del prezzo di acquisto.
Così, l'ufficio delle imposte di A-Stadt, utilizzando una tabella sui "Costi di produzione dei condomini e degli edifici a uso misto" (pag. 217 del fascicolo immobiliare II Generale), ha determinato l'anno 1972 come anno di costruzione fittizio sulla base della vita utile residua di 31 anni determinata dal perito privato del ricorrente, prendendo come base una vita utile totale di 70 anni (2011 più 31 anni di vita utile residua meno 70 anni di vita utile totale). 70 anni di vita utile totale) e, in base a questo anno di costruzione fittizio, ha applicato uno sconto di costruzione legato all'età del 20 % e ha determinato i costi di produzione di ... €/m² dalla tabella corrispondente, in modo che la riduzione della vita utile residua abbia avuto un effetto diretto sul valore dell'edificio determinato con il metodo del valore patrimoniale e sul valore dell'immobile tramite l'anno di costruzione fittizio.
Per l'immobile in C, il perito edile ha spiegato dettagliatamente come l'ipotesi di una vita utile residua abbreviata di 18 anni abbia influito sul tasso di interesse dell'immobile utilizzato nella valutazione secondo l'approccio della capitalizzazione del reddito (cfr. pag. 5 dell'allocazione del prezzo di acquisto del 5 novembre 2018, pag. 146 del fascicolo immobiliare V Generale), cosicché la vita utile residua abbreviata ha avuto un effetto evidente anche sulla valutazione ai fini dell'allocazione del prezzo di acquisto. Inoltre, la stessa convenuta, nella sua dichiarazione del 16 maggio 2024, ha continuato a ritenere che la riduzione della vita utile residua fosse stata presa in considerazione in ogni caso nell'allocazione del prezzo d'acquisto per gli immobili C e D.
Infine, la convenuta stessa non ha ravvisato alcun motivo per respingere l'attribuzione del prezzo di acquisto effettuata dall'ufficio delle imposte B per l'immobile B e per basare su di essa un'attribuzione del prezzo di acquisto modificata, quando nella sua decisione di opposizione ha ritenuto, in parte come rimedio, che per l'immobile B fosse appropriato un tasso di ammortamento del 3 % e quindi una vita utile residua ridotta di 33,3 anni.
Inoltre, la convenuta non ha spiegato se ed eventualmente in che misura l'allocazione del prezzo di acquisto per le singole proprietà sarebbe cambiata sulla base della vita utile residua ipotizzata dall'attore.
Alla luce di ciò, il tribunale non aveva nemmeno motivo di chiarire ulteriormente la questione dell'allocazione del prezzo di acquisto, ad esempio richiedendo una perizia.
III. 1 La decisione sui costi si basa sull'articolo 135 (1) FGO. La decisione sulla provvisoria esecutività si basa sulle sezioni 151 (3), 155 frase 1 FGO in combinato disposto con le sezioni 708 n. 10, 708 frase 1 FGO. §§ 708 n. 10, 711 del Codice di procedura civile.
2. Non ci sono motivi per accogliere il ricorso. Il caso non è di importanza fondamentale, § 115 comma 2 n. 1 FGO, né l'ulteriore sviluppo del diritto o la salvaguardia di una giurisprudenza uniforme richiedono una decisione del BFH, § 115 comma 2 n. 2 FGO. Si tratta di una decisione su un singolo caso basata sull'applicazione di principi giurisprudenziali generalmente riconosciuti.