Declaraciones clave de la sentencia
- Se puede utilizar una tasación privada para demostrar la reducción de la vida útil restante.
- EStG §7 párrafo 4 (2) no restringe este método de elección
- el método de peritaje para determinar la vida útil restante según el art . 4 (3) ImmoWertV 2022 (antes art. 6 (6) ImmoWertV 2010)
- La determinación de la vida útil restante mediante el método de la cuadrícula de puntos debe reconocerse a efectos fiscales como un procedimiento normalizado
- La falta de certificación no es un motivo general de exclusión
- El dictamen pericial puede seguir estando fundamentado, ser adecuado y estar reconocido
- La propia ley no exige una certificación y/o cualificación específica
Redacción de la sentencia
Principio rector
El contribuyente puede utilizar cualquier método pericial que le parezca adecuado en el caso concreto para aportar las pruebas necesarias para demostrar una vida útil real más corta de un edificio de conformidad con el artículo 7, apartado 4, frase 2, de la EStG (BFH, sentencia de 23 de enero de 2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823 después de BFH, sentencia de 28 de julio de 2021, IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108).(margen nº 57) (apdo. 59) Un dictamen pericial privado también puede servir de base para estimar una vida útil real restante reducida.(apdo. 62)
Principio de orientación
1. En contra de los requisitos de mayor alcance establecidos por las autoridades fiscales (véase la carta de la BMF de 22.02.2023, BStBl. I 2023, 332), la determinación pericial de la vida útil restante con arreglo al artículo 6, apartado 6, de la ImmoWertV 2010 (ahora artículo 4, apartado 3, de la ImmoWertV 2022) debe considerarse un método de estimación reconocido por expertos que no puede excluirse para las estimaciones de derecho fiscal sin una directiva legal. La determinación prevista en el anexo 4 de la Directiva sobre el valor de los bienes inmuebles (actualmente anexo 2 del artículo 12, apartado 5, frase 1, ImmoWertV 2022) mediante un procedimiento de cuadrícula de puntos para determinar en qué medida los respectivos elementos de modernización modifican la vida útil restante en función de la vida útil total debe reconocerse como un procedimiento normalizado que no es ajeno a una estimación de Derecho fiscal (véase la sentencia BFH de 23.01.2024 - IX R 14/23).(apdo.59) (apdo.62)
2. el mero hecho de que el perito encargado por el contribuyente no disponga de una certificación independiente ni sea designado o jurado públicamente no significa que sus declaraciones no constituyan una base adecuada para la estimación. La propia ley no exige que la prueba consista en un dictamen pericial de un perito cualificado de forma específica.(apdo.70)
Hechos del caso
Las partes implicadas mantienen un litigio para los ejercicios 2011 a 2014 en relación con la consideración de una vida útil reducida de conformidad con el artículo 7, apartado 4, segunda frase, de la Ley alemana del Impuesto sobre la Renta (Einkommensteuergesetz - EStG) a la hora de determinar el importe de la amortización por desgaste (AfA) de diversos inmuebles.
I. La demandante es una sociedad de Derecho civil que posee varios inmuebles en toda Alemania y que en los años en litigio generó esencialmente ingresos por alquiler y arrendamiento. Entre los inmuebles en litigio se encuentran, entre otros, los siguientes:
A, K-Straße
El demandante adquirió este edificio residencial y comercial de varias plantas en el centro de A mediante contrato de compraventa de fecha ... febrero de 2011 por un precio de compra de ... euros, excluidos los gastos accesorios de adquisición. El edificio, construido originalmente en el siglo XIX, había sido modificado estructuralmente, ampliado y reutilizado varias veces antes de su adquisición por el demandante. La transferencia de beneficios y gravámenes al demandante tuvo lugar en abril de 2011.
B, S-Straße
El demandante adquirió el inmueble, construido en 1960 con un edificio comercial de tres plantas, mediante contrato de compraventa de fecha ... de noviembre de 2012 por un precio de compra, excluidos los gastos accesorios, de ... €. La transmisión de beneficios y gravámenes al demandante tuvo lugar el ... marzo de 2013.
C, L-Straße
Con el contrato de compraventa de fecha ... de junio de 2013, el demandante adquirió este edificio comercial y de oficinas construido en 1956 en una calle comercial del centro de la ciudad de C por un precio de compra de ... euros, excluidos los gastos accesorios. Los beneficios y gravámenes se transfirieron al demandante tras el pago del precio de compra en diciembre de 2013.
D, W-Straße
En 2014 (transferencia de propiedad ... diciembre de 2014), el demandante adquirió este edificio comercial, construido en 1949 y situado en el centro de D, por un precio de compra de unos ... € (excluidos los gastos accesorios).
II Mediante comunicaciones sobre la determinación separada y uniforme de las bases imponibles, cada una de las cuales fue emitida a reserva de revisión, la demandada determinó los ingresos procedentes del arrendamiento y del leasing, además de los ingresos procedentes de los bienes de inversión, cuyos detalles no fueron objeto de controversia entre las partes. Basándose en la vida útil normalizada con arreglo al artículo 7, apartado 4, frase 1, número 2, letra b), de la EStG, tuvo en cuenta unos coeficientes de amortización del 2 % para cada uno de los inmuebles en litigio.
Para el ejercicio fiscal 2011, el 28 de agosto de 2013 se publicó inicialmente una notificación de liquidación sobre la determinación separada y uniforme de las bases imponibles (...). Tras varias modificaciones, se determinaron unos ingresos procedentes del arrendamiento por importe de ... euros en una nueva notificación de modificación de 9 de agosto de 2018 (...).
Para el período de liquidación de 2012, la demandada determinó por primera vez los ingresos procedentes del arrendamiento financiero mediante una comunicación sobre la determinación separada y uniforme de las bases imponibles de 14 de julio de 2014 (...). Tras varias modificaciones, se determinaron ingresos procedentes del arrendamiento financiero por importe de ... euros mediante una nueva comunicación de modificación de 19 de julio de 2016 (...).
En la liquidación correspondiente al ejercicio 2013, relativa a la determinación separada y uniforme de las bases imponibles, de 19 de julio de 2016, la demandada determinó unos ingresos procedentes del arrendamiento financiero por importe de ... euros (...).
Para el año 2014, se determinaron ingresos por alquiler y arrendamiento por importe de ... euros mediante notificación sobre la determinación separada y uniforme de las bases imponibles de 19 de julio de 2016 (...).
III La actora recurrió las liquidaciones correspondientes a los periodos impositivos 2012 a 2014 con escritos de impugnación de 2 de agosto de 2016 (...), recibidos por la demandada el 5 de agosto de 2016, y la correspondiente al ejercicio 2011 de 9 de agosto de 2018 con escrito de impugnación de 22 de agosto de 2018 (...). Con sus objeciones, solicitó el reconocimiento de importes de amortización más elevados de conformidad con el artículo 7, apartado 4, frase 2, de la EStG para los inmuebles aún en litigio y algunos otros inmuebles debido a una vida útil real restante más corta.
1 En apoyo de ello, la demandante presentó varios dictámenes periciales privados del perito E (en lo sucesivo: perito), a los que se remite para más detalles (véase el dictamen pericial de 10 de diciembre de 2017, p. 219 y ss. Propiedades generales II para el inmueble situado en A; dictamen pericial de 20 de agosto de 2017 y dictamen complementario de 31 de octubre de 2018, pp. 1 y ss., 10 y ss., 28 y ss. Propiedades generales V para la propiedad en B; dictamen pericial de fecha 23 de septiembre de 2017 y declaración complementaria de fecha 14 de septiembre de 2019, pp. 135 y ss., 170 y ss. Fincas generales V para la finca sita en C; dictamen pericial de fecha 16 de abril de 2017 y declaración complementaria de fecha 31 de octubre de 2018, pp. 199 y ss., 216 y ss. Inmueble general V para el inmueble de D). El perito había determinado las siguientes vidas útiles restantes para cada uno de los inmuebles que seguían en litigio entre las partes en el procedimiento judicial:
Inmueble
Fecha de referencia
Vida útil restante en años
A, K-Straße
01.05.2011
31
B, Calle S
01.04.2013
20
C, Calle L
30.12.2013
18
D, Calle W
01.01.2015
25
El perito fue autorizado de conformidad con el § 6 Párr. 6 de la Ordenanza sobre los principios para determinar los valores de mercado de los bienes inmuebles y los datos necesarios para la valoración (Ordenanza de valoración de bienes inmuebles - ImmoWertV 2010) y había determinado una vida útil total sobre la base del respectivo grupo de uso con ayuda del Anexo 3 de la Directriz para determinar el valor material (Directriz sobre el valor material, SW-RL) y, a continuación, había determinado una vida útil restante teniendo en cuenta las respectivas modernizaciones utilizando la tabla de puntos del Anexo 4 de la SW-RL, cuya asignación de puntos se explica con más detalle en los dictámenes periciales individuales.
Sobre esta base, el demandante solicitó los siguientes coeficientes de amortización:
Inmueble
Tipo de amortización
Calle A, K
3,23
B, calle S
5
C, Calle L
5,56
D, Calle W
4
2 La demandada solicitó a las respectivas oficinas tributarias locales que se pronunciaran sobre las tasaciones presentadas por la demandante y que asignaran los precios de compra a terrenos y edificios. A continuación, las oficinas tributarias solicitadas formularon observaciones sobre cada uno de los inmuebles:
A, K-Straße
En una carta de 20 de febrero de 2018, la oficina tributaria A-Stadt acordó que no había objeciones fundamentales a la vida útil restante de 31 años determinada por el perito privado. Sin embargo, el tasador privado había determinado la vida útil restante de conformidad con las disposiciones de la ImmoWertV, lo que no era suficiente para demostrar una vida útil real más corta en el sentido del artículo 7, apartado 4, frase 2, de la EStG (p. 207 y ss. General Property II).
En una carta fechada el mismo día, la Agencia Tributaria A-Stadt informó a la Agencia Tributaria del resultado de un desglose del precio de compra en partes del valor del edificio y del terreno, según el cual el 54% era atribuible al edificio. En este contexto, declaró que la vida útil restante de 31 años se estimaba de forma realista y se tendría en cuenta en consecuencia en el marco de la "asignación simplificada del precio de compra". Teniendo en cuenta una vida útil total de 70 años, la Agencia Tributaria A-Stadt partió de un año teórico de construcción de 1972 y, sobre esta base, calculó unos costes de producción de ... euros por metro cuadrado. Para más detalles, véase la carta de 20 de febrero de 2018 y el cálculo adjunto, p. 213 y ss. Inmuebles generales II.
B, S-Straße
En carta de 18 de julio de 2016, la Agencia Tributaria B formuló observaciones sobre la asignación del precio de compra. Determinó una participación en el valor del inmueble del 82,75 % fijando la participación en el valor del terreno en relación con el beneficio bruto. Para más detalles, véase la declaración (p. 49 Inmueble general V).
En su dictamen pericial de 3 de noviembre de 2017 (folio 7 General Property V), la Agencia Tributaria B declaró que el dictamen pericial presentado no aportaba pruebas de una vida útil reducida en el sentido del artículo 7, apartado 4, frase 2, de la EStG. La definición de la vida útil económica en el sentido de esta disposición no era idéntica a la vida útil de conformidad con el ImmoWertV o el SW-RL, que constituían la base de los cálculos e informes del perito.
Calle C, L
En una carta de un experto en construcción de las autoridades fiscales [...] de fecha 31 de octubre de 2018, en el sentido de que la vida útil restante de 18 años determinada en el dictamen pericial aportado por la demandante no podía reconocerse como vida útil restante acortada en el sentido del artículo 7, apartado 4, frase 2, de la EStG, ya que la prueba se refería esencialmente a una contraprestación modelo conforme a la determinación del valor de mercado. Como parte de la prueba de una vida útil más corta, debía tenerse en cuenta el estado del edificio, en particular en lo que respecta a sus elementos que determinan la vida útil (envolvente) (pág. 150 y ss. General Property V).
En el marco de su asignación del precio de compra de 5 de noviembre de 2018, el perito inmobiliario de la Agencia Tributaria F basó el cálculo en la vida útil restante de 18 años determinada en el dictamen pericial aportado por la demandante y, en consecuencia, estimó un tipo de interés inmobiliario del 6,5 %. Sobre esta base, calculó una cuota de valor del inmueble del 68,89 %. Para más detalles, véase el escrito de 31 de octubre de 2018 (p. 143 y ss. General Property V).
D, W-Straße
En una carta de fecha 16 de abril de 2018, un perito inmobiliario de la Agencia Tributaria [...] para la Agencia Tributaria D declaró que una vida útil restante realmente reducida a efectos de la amortización fiscal debía probarse mediante un dictamen pericial que debía elaborarse específicamente a tal efecto. Dicho informe no estaba disponible. Por lo tanto, debía rechazarse un período de amortización reducido.
En el marco de su valoración de capitalización de ingresos realizada a efectos de la asignación del precio de compra, la perito de edificios aplicó una vida útil restante de 25 años de acuerdo con el dictamen pericial del demandante y calculó sobre esta base una cuota de valor del edificio del 67,42 %. Para más detalles, consúltese el escrito de 16 de abril de 2018 junto con la valoración adjunta (pág. 206 y ss. expediente Inmueble General V).
3 A la hora de determinar las bases imponibles de la AfA para los inmuebles objeto del litigio, la Agencia Tributaria demandada utilizó las imputaciones del precio de compra determinadas por las respectivas Haciendas Locales.
Durante el procedimiento de impugnación, la demandada reconoció la reducción de la vida útil restante de otros dos inmuebles aún en litigio en aquel momento y emitió las correspondientes notificaciones rectificativas para los años en litigio (...) el 12 de junio de 2020. Para el año 2011, la demandada determinó unos ingresos por alquiler y arrendamiento por importe de (...) euros.
Por último, en respuesta a las objeciones de la demandante, la demandada modificó las liquidaciones impugnadas en la medida en que reconoció una tasa de depreciación del 3 % para el inmueble B, haciendo referencia a los defectos significativos identificados por el dictamen pericial privado y, en particular, a los materiales de construcción que contienen amianto parcialmente instalados en el edificio. La demandada también subsanó otros inmuebles que seguían siendo objeto de controversia entre las partes en el procedimiento de impugnación, de modo que se emitieron actas de liquidación modificadas para los períodos de liquidación de 2012 a 2014 (véanse los anexos de la resolución de impugnación (parcial) de 24 de abril de 2023, ...), en virtud de las cuales la demandada determinó unos ingresos procedentes del arrendamiento por importe de ... euros para 2012, de ... euros para 2013 y de ... euros para 2014. Por lo demás, desestimó las imputaciones mediante resolución de 24 de abril de 2023 (...).
IV. La parte demandante impugna lo anterior con su recurso presentado el 15 de mayo de 2023. Alega que todos los casos en litigio se refieren a la cuestión de la vida útil económica de los inmuebles. § El artículo 7, apartado 4, frase 2, de la EStG concede al contribuyente el derecho a elegir si realiza las deducciones correspondientes a la vida útil real. La ley no exige ninguna excepción justificada, sino simplemente una justificación de la vida útil acortada en comparación con la vida útil calculada conforme al artículo 7, apartado 4, frase 1, EStG. Por regla general, la vida útil debe determinarse mediante una estimación, ya que también deben evaluarse al menos los acontecimientos futuros inciertos. Si la vida útil económica es inferior a la vida útil técnica, el contribuyente puede basarse en ella. La jurisprudencia no impone requisitos estrictos a las pruebas que deben aportarse. La demandada rechazó erróneamente los informes periciales presentados por la demandante como prueba de una vida útil económica más corta y, en contra de lo exigido por la jurisprudencia BFH, se basó únicamente en el desgaste técnico, que debía acreditarse mediante un informe sobre la estructura del edificio. La demandada no había formulado objeciones fundadas sobre la aplicación de la metodología de su perito.
Basándose en los porcentajes de depreciación alegados por el demandante, éste determinó las siguientes desviaciones con respecto a los importes de depreciación tenidos en cuenta por el demandado: ... ...
En vista de ello, el demandante solicita lo siguiente para el año 2011: Reducción de los ingresos establecidos por alquiler y arrendamiento financiero de ... € a ... €
para el año 2012: reducción de los ingresos constatados por arrendamientos de ... en ... € a ... €
para el año 2013: reducción de los ingresos estimados por alquiler y arrendamiento financiero de ... € en ... € a ... €
para 2014: reducción de los ingresos estimados por alquiler y arrendamiento financiero de ... euros en ... € a ... €
La parte demandada solicita la desestimación del recurso.
Alega que los dictámenes periciales presentados por la demandante no cumplen los requisitos de la carta de la BMF de 22 de febrero de 2023 y no pueden ser reconocidos por la demandada. Sin excepción, los peritajes privados se referían a un cálculo conforme al ImmoWertV. Contrariamente a las afirmaciones de la demandante de que se trataba únicamente de evaluar la vida útil económica, esto no se desprendía de los informes periciales presentados hasta la fecha ni de la alegación de la demandante. El perito no había examinado el inmueble teniendo en cuenta los determinantes necesarios, lo que también podía deberse a que no disponía de la certificación exigida por la carta de BMF (párr. 22). La alegación del demandante hasta la fecha no justifica una vida económica reducida.
En cuanto a la vida útil económica reducida, cabe señalar que se basa lógicamente en la vida útil técnica. Sin embargo, el testigo apenas ha hecho comentarios sobre la vida útil técnica. Sin embargo, la vida útil técnica es la referencia para una posible vida útil acortada. Los informes periciales carecían de declaraciones sobre los aspectos económicos como factor determinante esencial. A este respecto, la demandada se remitió a las declaraciones del perito G, según las cuales las particularidades inmobiliarias o regionales eran especialmente importantes. Las explicaciones del contribuyente deben proporcionar información sobre los determinantes relevantes, como el desgaste técnico, la depreciación económica, las restricciones legales de uso, que influyen en la vida útil en el caso concreto y sobre cuya base puede determinarse con suficiente certeza, mediante una estimación, el período en el que el edificio en cuestión puede utilizarse probablemente conforme a su destino. También era cuestionable que el modelo para determinar la vida útil restante de los edificios de viviendas (anexos 2 y 4 de la SW-RL) pudiera aplicarse en absoluto a los edificios comerciales. Además, el experto restó puntos de forma generalizada en función del número de años transcurridos desde que se llevó a cabo una medida. Sin embargo, el propio anexo establece que si las medidas se llevaron a cabo más atrás, debe comprobarse si deben aplicarse menos puntos. Si, por el contrario, los elementos del edificio no modernizados seguían cumpliendo los requisitos actuales, deberían concederse puntos comparables a los de una modernización. Es evidente que el perito no había hecho esto.
A falta de una investigación y discusión de los factores determinantes, los informes del perito no tenían sentido y no podían tenerse en cuenta en el procedimiento. Para estimar la vida útil controvertida, era necesaria la evaluación de un perito designado por el tribunal.
En la asignación del precio de compra, las vidas útiles reducidas solicitadas por el demandante sólo se tuvieron en cuenta para los inmuebles de D y C, pero no para los dos inmuebles de A y B. A este respecto, las asignaciones del precio de compra también deberían ajustarse a la vida útil acortada si el tribunal asume una vida útil acortada contraria a su opinión, la de la demandada. Si se reconoce una vida útil restante acortada en la asignación del precio de compra, el demandante ya carece de la intención de realizar un excedente, por lo que la acción debería desestimarse sólo por este motivo.
V. El 18 de enero de 2024, el tribunal dictó una orden para tomar declaración sobre la vida útil restante real de las propiedades en litigio mediante un dictamen pericial oral del perito G. El perito se pronunció al respecto en un escrito de 26 de febrero de 2024 y señaló, entre otras cosas, que sólo podía determinar una vida útil remanente para cada uno de los inmuebles mediante una estimación sobre la base de una valoración de capitalización de rentas con determinación del valor del suelo realizada en función del mercado y a efectos de la imputación fiscal del precio de compra. Sobre la base de las rentas y de todas las demás circunstancias, debía determinarse un valor de renta del inmueble con una vida útil restante acorde con el mercado. A continuación, el valor así determinado debe ser objeto de un control de verosimilitud mediante diversos valores comparativos. Un factor adicional de complicación era que las fechas de valoración eran de hacía mucho tiempo, lo que no sería un problema debido a su conocimiento, el del perito, de las condiciones del mercado en Hamburgo en el pasado, pero sí lo sería en las cuatro localidades en las que se encontraban los inmuebles y sobre las que carecía de los conocimientos respectivos.
Por auto del Senado de fecha 8 de abril de 2024, se dio traslado del litigio al ponente como juez único.
El tribunal practicó la prueba oyendo al perito E. En cuanto al resultado de la práctica de la prueba, se remite al acta de 11 de abril de 2024.
Mediante escrito de 22 de enero de 2025, el tribunal comunicó a las partes que, tras oír al perito, ya no consideraba necesario obtener un dictamen pericial judicial.
En una declaración fechada el 21 de febrero de 2025, el demandado comentó al respecto que no eran las vidas útiles acortadas sino las vidas útiles normalizadas las que se incluyeron en la asignación del precio de compra. Aunque en el texto se había mencionado una vida útil restante acortada para el inmueble en A, ésta no se había tenido en cuenta en la asignación del precio de compra. La mera utilización de un año de construcción ficticio no condujo a que la vida útil restante reducida se tuviera en cuenta en la asignación del precio de compra. Ello se debe a que la utilización de un año de construcción ficticio sólo influye en la vida útil total hipotética y en la valoración de los costes normales de producción (NHK), mientras que la vida útil restante acortada debe influir negativamente en la valoración económica del edificio. El demandado ha solicitado por escrito que se encargue a un perito la determinación de la vida útil restante económica del inmueble en litigio y la demostración de su efecto en la asignación del precio de compra.
...
Motivación de la decisión
I. La decisión es adoptada por el juez único de conformidad con el artículo 6 del Código de Tribunales Fiscales alemán (FGO).
II. Se estima el recurso.
Las notificaciones de liquidación impugnadas correspondientes a los años 2011 a 2014 son ilegales y vulneran los derechos del demandante (artículo 100, apartado 1, frase 1, del FGO), en la medida en que el demandado no tomó como base para la determinación de los ingresos del demandante procedentes del arrendamiento y el leasing la vida útil reducida declarada por el demandante con arreglo al artículo 7, apartado 4, frase 2, del EStG.
1. En el caso de bienes cuyo uso o utilización por el sujeto pasivo para generar ingresos se prevé que se prolongue durante un período superior a un año, la parte de los costes de adquisición o producción imputable a un año, si dichos costes se distribuyen uniformemente a lo largo del período total de uso o utilización (amortización en importes anuales iguales, art. 7, apdo. 1, frase 1, EStG), debe deducirse para cada año; la deducción se calcula en función de la vida útil normal del bien (art. 7, apdo. 1, frase 2, EStG). A diferencia de esto, la amortización de un edificio utilizado para generar ingresos se determina según los porcentajes fijos del art. 7, apdo. 4, frase 1 EStG; la normativa representa una normalización legal de la vida útil en el sentido del art. 7, apdo. 1, frase 2 EStG.
De conformidad con el artículo 7, apartado 4, frase 2, EStG, puede aplicarse la amortización correspondiente a la vida útil real de un edificio en lugar de la amortización conforme al artículo 7, apartado 4, frase 1, EStG. Según el artículo 11c, apartado 1, frase 1, del Reglamento de aplicación del impuesto sobre la renta (Einkommensteuer-Durchführungsverordnung - EStDV), la vida útil en el sentido del artículo 7, apartado 4, frase 2, de la EStG es el período durante el cual cabe esperar que un edificio se utilice de acuerdo con su finalidad prevista. La vida útil a estimar viene determinada por el desgaste técnico, la depreciación económica y las circunstancias legales que puedan limitar la vida útil de un activo. La vida útil se basa en la vida útil técnica, es decir, el periodo en el que el activo está sujeto a desgaste técnico. Si la vida útil económica es inferior a la vida útil técnica, el contribuyente puede invocarla. El hecho de que la amortización pueda basarse en una vida útil inferior a los períodos normalizados previstos por la ley (art. 7, apdo. 4, frase 1, EStG) en el sentido del art. 7, apdo. 4, frase 2, EStG depende de las circunstancias de cada caso concreto (BFH, sentencia de 28 de julio de 2021, IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108 con referencia a BFH, sentencia de 4 de marzo de 2008, IX R 16/07, BFH/NV 2008, 1310).
2. la carga de la prueba y el establecimiento de una vida útil real restante más corta corresponde al contribuyente (véase BFH, sentencia de 23 de enero de 2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823; BFH, sentencia de 28 de julio de 2021, IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108). La vida útil debe estimarse. Según los principios generales, dicha estimación no requiere certeza, sino únicamente la mayor probabilidad posible (BFH, sentencia de 23 de enero de 2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823 con referencia a BFH, sentencia de 28 de septiembre de 1971, VIII R 73/68, BFHE 103, 468, BStBl. II 1972, 176). La estimación sólo debe rechazarse si queda claramente fuera del marco de estimación adecuado (BFH, sentencia de 28 de julio de 2021, IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108). La apreciación de la base de la estimación corresponde al tribunal fiscal como tribunal de hecho en el procedimiento de recurso (BFH, sentencia de 28 de octubre de 2008, IX R 16/08, BFH/NV 2009, 899; BFH, resolución de 22 de abril de 2013, IX B 181/12, BFH/NV 2013, 1267, cada una con más pruebas).
a) Para demostrar la reducción de la vida útil real de un edificio utilizado para generar ingresos, el contribuyente puede utilizar cualquier método de demostración que parezca adecuado en el caso concreto para aportar las pruebas necesarias; a este respecto, es necesario que las explicaciones del contribuyente proporcionen información sobre los factores determinantes pertinentes -por ejemplo, el desgaste técnico, la devaluación económica, la depreciación económica, etc.- del edificio. desgaste técnico, depreciación económica, restricciones legales de uso- que influyen en la vida útil en el caso concreto y en función de los cuales debe determinarse con suficiente certeza, mediante una estimación, el período en el que el edificio en cuestión puede utilizarse probablemente conforme a su finalidad (artículo 11c, apartado 1, frase 1, EStDV) (BFH, sentencia de 28 de julio de 2021, IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108).
b) La disposición del artículo 7, apartado 4, frase 2, de la EStG concede al contribuyente el derecho a elegir si se conforma con el coeficiente de amortización normalizado de conformidad con el artículo 7, apartado 4, frase 1, de la EStG, o si reclama y demuestra una vida útil realmente más corta. Como parte de la investigación oficial que debe llevar a cabo la Agencia Tributaria, en la que también deben tenerse en cuenta todas las circunstancias favorables para las partes implicadas de conformidad con el artículo 88, apartado 1, frase 2, del Código Fiscal alemán (AO), la estimación del contribuyente debe tomarse como base siempre que se base en consideraciones que normalmente haría un contribuyente razonablemente prudente. Dado que la estimación del contribuyente no puede exigir certeza sobre la vida útil real más corta, sino en el mejor de los casos la mayor probabilidad posible, sólo puede rechazarse si queda claramente fuera del marco de estimación razonable (BFH, sentencia de 28 de julio de 2021, IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108).
aa) Contrariamente a los requisitos de mayor alcance establecidos por las autoridades fiscales (véase la carta de la BMF de 22 de febrero de 2023, BStBl. I 2023, 332), la BFH también considera la determinación pericial de la vida útil restante con arreglo al art. 6, apdo. 6 ImmoWertV 2010 (actualmente art. 4, apdo. 3 del Reglamento de valoración de bienes inmuebles) como una estimación razonable. 3 del Reglamento de valoración de bienes inmuebles de 14 de julio de 2021 (ImmoWertV 2021), Boletín Oficial Federal I 2021, 2805) como método de valoración reconocido por los expertos, que no puede descartarse para las estimaciones de derecho fiscal sin una directiva legal (BFH, sentencia de 23 de enero de 2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823). La determinación prevista en el anexo 4 SW-RL (ahora anexo 2 del artículo 12, apartado 5, frase 1 ImmoWertV 2021) mediante un procedimiento de cuadrícula de puntos, en qué medida los respectivos elementos de modernización modifican la vida útil restante en función de la vida útil total, está expresamente reconocida por la jurisprudencia del más alto tribunal como un procedimiento tipificador que no es ajeno a una estimación de derecho tributario (véase BFH, sentencia de 23 de enero de 2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823).
bb) Es cierto que no basta con que el contribuyente demuestre y pruebe una vida útil real más corta en el sentido del artículo 7, apartado 4, frase 2, de la EStG remitiéndose simplemente a la vida útil total y restante modelizada de un edificio conforme a la correspondiente normativa de valoración inmobiliaria. Para estimar la vida útil se requiere más bien una tasación pericial, que se basa en particular en las circunstancias individuales del inmueble (por ejemplo, reparaciones o modernizaciones realizadas o no, véase el artículo 4, apartado 3, frase 2, ImmoWertV 2021). Sin embargo, no es necesario que un dictamen pericial aborde todos los factores determinantes relevantes para la vida útil restante (BFH, sentencia de 23 de enero de 2024, IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823).
3. Aplicando estas normas, el tribunal, basándose en los informes periciales presentados por la demandante, llegó a la conclusión de que la demandante utilizó correctamente la vida útil real reducida en el sentido del artículo 7, apartado 4, frase 2, EStG como base para las propiedades en litigio. La demandante ha logrado demostrar, en el marco de la estimación requerida, que la vida útil típica que debe asumirse por ley es incorrecta en los casos en litigio y que debe asumirse una vida útil más corta con la mayor probabilidad posible.
a) La menor vida útil asumida por el demandante se basa en cada caso en las conclusiones del perito en el contexto de las tasaciones privadas de los inmuebles individuales en litigio, que el demandante puso a disposición del demandado. En las tasaciones individuales, el perito estimó la vida útil restante de los respectivos edificios de conformidad con el art. 6, apdo. 6 ImmoWertV 2010 y el anexo 4 SW-RL (modelo para derivar la vida útil restante económica para edificios residenciales teniendo en cuenta las modernizaciones), que también puede aplicarse de forma análoga a la valoración de edificios administrativos, de oficinas y comerciales (véase la nota a pie de página 1 del anexo), sin abandonar el marco de estimación adecuado de conformidad con el art. 7, apdo. 4, frase 2 EStG.
Número marginal63 El perito utilizó criterios fácticos para determinar el estado de los tejados, las paredes exteriores, las ventanas y puertas, los sistemas de calefacción, las tuberías, los baños, los planos de planta y el equipamiento interior de los respectivos inmuebles para cada uno de los inmuebles en litigio tras una inspección in situ y, basándose en una vida útil total determinada en función del uso específico del inmueble, calculó una vida útil restante teniendo en cuenta la cuadrícula de puntos del Anexo 4 del SW-RL. Al hacerlo, abordó específicamente las medidas de modernización llevadas a cabo y sus efectos sobre la vida útil económica restante. Así pues, las valoraciones se refieren a las circunstancias individuales de cada uno de los inmuebles y a su estado en la fecha del informe correspondiente.
El perito explicó y desarrolló sus declaraciones escritas de forma experta durante su testimonio, lo que aumentó aún más la plausibilidad de sus conclusiones sobre la respectiva vida útil restante. El testigo explicó de forma convincente y comprensible que llegó a sus valoraciones tras una inspección exhaustiva de los inmuebles y la evaluación de numerosos documentos (...) así como la consideración de una serie de aspectos tales como el estado técnico de los inmuebles (en la medida en que fuera reconocible durante las inspecciones in situ), cualquier restricción legal de uso y factores relevantes para el (re)alquiler tales como la ubicación, el tamaño y la distribución de las habitaciones.
b) Basándose en las declaraciones de los peritos contenidas en los informes periciales y en las explicaciones adicionales proporcionadas por el perito durante su interrogatorio, el tribunal considera que está en condiciones de formarse una opinión sobre la base de valoración que debe aplicarse en el caso concreto. El tribunal está de acuerdo con las convincentes explicaciones del perito y las utiliza como base para su propia estimación de la vida útil restante. La determinación basada en modelos de la vida útil restante realizada por el perito se basa en los conocimientos adquiridos por éste durante la inspección del exterior y el interior de los edificios, en particular en lo que respecta a las medidas de modernización llevadas a cabo, los defectos existentes, etc. Los comentarios del perito se refieren a los factores determinantes que, en última instancia, tienen una influencia significativa en la vida útil restante, como el desgaste técnico, la depreciación económica y las restricciones legales de uso.
c) La demandada no ha planteado objeciones (fundamentadas) a las conclusiones del perito en el contexto del modelo aplicado.
aa) En la medida en que la demandada considera que los informes periciales elaborados por el perito no contienen declaraciones suficientes sobre la vida útil técnica y tampoco sobre los aspectos económicos como determinante esencial, esta objeción general no se sostiene. Por el contrario, el perito constructor de la demandada, llamado a declarar, afirmó que el planteamiento del perito era coherente en sí mismo y, en base a su encargo, no era objetable. En cuanto al fondo, el perito de la construcción de la demandada sólo criticó que la vida útil restante determinada aisladamente de este modo no debe confundirse con la cuestión de cuánto tiempo puede utilizarse realmente un edificio desde el punto de vista técnico, que sólo puede responderse teniendo en cuenta la estructura del edificio. Esta objeción se refiere únicamente a la cuestión de la metodología utilizada como base para estimar la vida útil restante. Sin embargo, como se ha descrito anteriormente en II 2. b) aa), la jurisprudencia considera suficiente la metodología utilizada por el perito para demostrar una vida útil restante reducida de conformidad con el artículo 7, apartado 4, frase 2, de la EStG, y no se opone a ella.
bb) La objeción formulada por la demandada de que el perito otorgó puntos de forma generalizada, con independencia del tiempo transcurrido desde que se llevó a cabo una medida de modernización, sin examinar en cada caso concreto si debían otorgarse menos puntos o si debían concederse puntos comparables a los otorgados por la modernización por elementos de construcción no modernizados que siguieran cumpliendo los requisitos actuales, se formula sin ninguna referencia concreta a medidas de modernización o inmuebles específicos y, por tanto, no suscita dudas al tribunal en cuanto a las conclusiones del perito.
La acusación de adjudicación general esquemática de puntos tampoco puede fundamentarse en los informes periciales. Por el contrario, es evidente que el perito justificó la asignación de puntos de modernización en cada caso en detalle y en relación con el inmueble respectivo. Por ejemplo, concedió los dos puntos de modernización máximos previstos para la modernización del sistema de calefacción de los inmuebles de B (folio 44 Inmueble general V) basándose en que existía un sistema de calefacción urbana que funcionaba sin defectos importantes, sin tener en cuenta el momento en que se modernizó el sistema de calefacción y sin supeditar rígidamente la concesión de puntos a la modernización en los últimos cinco años, tal como prevé la tabla. El informe de tasación del inmueble C también contiene un ejemplo en el que el tasador no concede puntos de forma rígida según la tabla, sino que también concede puntos de modernización si, por ejemplo, no se ha llevado a cabo la modernización. En este informe, por ejemplo, se concedieron dos puntos de modernización por el diseño de la planta del inmueble en C alegando que las plantas más antiguas seguían siendo plenamente comercializables (p. 189 Inmueble general V).
cc) El mero hecho de que el perito encargado por la parte actora, a diferencia de otros casos ya resueltos por los tribunales, no cuente con una certificación independiente ni sea designado o jurado públicamente, no significa que sus declaraciones no constituyan una base adecuada para la valoración. La propia ley no exige, a diferencia del art. 198 de la Ley de Valoraciones (BewG), por ejemplo, que la prueba consista en un dictamen pericial de un perito cualificado de una determinada manera.
dd) Los peritos inmobiliarios de las oficinas tributarias competentes a nivel local consultados por la Agencia Tributaria también rechazaron las vidas útiles restantes determinadas sobre la base de los dictámenes periciales de la demandante de acuerdo con la carta de la BMF de 22 de febrero de 2023 (BStBl. 2023, 332), limitándose a hacer referencia a la metodología utilizada, sin señalar ninguna deficiencia en el contenido de los dictámenes periciales. El enfoque de los peritos locales de la construcción parece contradictorio en la medida en que, según sus propias declaraciones, utilizaron no obstante las vidas útiles restantes determinadas por el perito de la demandante como base al realizar la asignación del precio de compra.
ee) La demandada no planteó ninguna otra objeción de fondo a las estimaciones de la demandante, como una estimación divergente de la vida útil restante apoyada en el informe de un perito de la construcción.
d) En consecuencia, tras el detallado interrogatorio del perito durante la práctica de la prueba el 11 de abril de 2024, el tribunal ya no considera necesario recabar un dictamen pericial judicial, en contra de la orden de práctica de la prueba inicialmente dictada el 18 de enero de 2024, pues los dictámenes periciales detalladamente explicados proporcionan una base suficientemente fiable para estimar las respectivas vidas útiles restantes.
4) En contra de la opinión de la demandada, las notificaciones impugnadas tampoco son legales (parcialmente) porque la asignación del precio de compra no tuvo en cuenta las vidas útiles reducidas y, en consecuencia, la amortización se aplicó a valores de los edificios excesivamente elevados.
Esta objeción formulada por la demandada no parece comprensible en la medida en que las oficinas tributarias competentes a nivel local adoptaron incluso las vidas útiles restantes determinadas por el perito en su dictamen pericial para su valoración a efectos de la imputación del precio de compra.
Así, la oficina tributaria A-Stadt, utilizando una tabla sobre "Costes de producción de edificios de viviendas y edificios de uso mixto" (p. 217 del expediente de bienes inmuebles II General), determinó el año 1972 como año ficticio de construcción basándose en la vida útil restante de 31 años determinada por el perito privado de la demandante, tomando como base una vida útil total de 70 años (2011 más 31 años de vida útil restante menos 70 años de vida útil total). 70 años de vida útil total) y, de acuerdo con este año ficticio de construcción, aplicó un descuento por antigüedad de la construcción del 20 % y determinó unos costes de producción de ... €/m² a partir de la tabla correspondiente, de modo que la reducción de la vida útil restante tuvo un efecto directo sobre el valor del edificio determinado mediante el método del valor de los activos y el valor de la propiedad a través del año ficticio de construcción.
Para el inmueble en C, el perito de la construcción explicó detalladamente cómo la asunción de la vida útil restante acortada de 18 años afectaba al tipo de interés inmobiliario utilizado en la valoración según el enfoque de capitalización de ingresos (véase la página 5 de la asignación del precio de compra de 5 de noviembre de 2018, p. 146 del expediente inmobiliario V General), de modo que la vida útil restante acortada también tuvo un efecto evidente en la valoración a efectos de la asignación del precio de compra. Además, la propia demandada seguía asumiendo en su declaración de 16 de mayo de 2024 que las vidas útiles restantes acortadas se tuvieron en cuenta en cualquier caso en las asignaciones del precio de compra de los inmuebles C y D.
Por último, la propia demandada no vio ninguna razón para rechazar la imputación del precio de compra realizada por la Agencia Tributaria B para el inmueble B y para basarse en ella en una imputación del precio de compra modificada, cuando en su resolución de impugnación asumió, en parte como subsanación, que para el inmueble B era adecuada una tasa de amortización del 3 % y, por tanto, una vida útil restante acortada de 33,3 años.
Además, la demandada no ha explicado ahora que y, en su caso, en qué medida cambiaría la asignación del precio de compra de los distintos inmuebles sobre la base de las vidas útiles restantes asumidas por la demandante.
En vista de ello, el tribunal tampoco tenía motivos para seguir aclarando la cuestión de la asignación del precio de compra, por ejemplo, mediante la obtención de un dictamen pericial.
III. 1 La decisión sobre los costes se basa en el artículo 135 (1) del FGO. La decisión sobre la ejecutoriedad provisional se basa en los artículos 151 (3), 155 frase 1 FGO en relación con los artículos 708 nº 10, 708 frase 1 FGO. §§ Secciones 708 núm. 10, 711 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. no existen motivos para estimar el recurso. El caso no es de importancia fundamental, § 115 Párr. 2 núm. 1 FGO, ni el desarrollo ulterior del derecho o la salvaguardia de una jurisprudencia uniforme requieren una decisión del BFH, § 115 Párr. 2 núm. 2 FGO. Se trata de una decisión de caso individual basada en la aplicación de principios jurisprudenciales generalmente reconocidos.