Kararın ana mesajı
- Bir ev sahibi, gerçek bir kişisel kullanım olmamasına rağmen kişisel kullanım için kusurlu bir şekilde fesih bildiriminde bulunursa, BGB Madde 280 (1) uyarınca kiracıya karşı tazminattan sorumludur; ön koşul, mülkü kullanmak için ciddi bir niyettir ve bu davada eksiktir.
- Mülkü kişisel kullanım için kullanma niyeti ile kiracının uğradığı zarar arasındaki nedensellik bağı, kiracının dostane bir feshi kabul etmesi veya daha sonra başka bir işlem yapmaması nedeniyle kopmaz; belirleyici faktör, gerçek kişisel kullanımın olmaması nedeniyle feshin geçersizliğidir.
- Maddi tazminatın yanı sıra, yasal sonuç, dairenin eski mülkiyet ve kiracılık haklarının iadesi de olabilir; bu nedenle, dairenin kaybı kişisel kullanım için haksız fesihten kaynaklanıyorsa, kiracı prensip olarak kira sözleşmesi ile güvence altına alınan konumunun iadesini talep edebilir.
Karar metninde yer alan ifadeler
Davanın gerçekleri
I. Davacılar ve temyiz edenler (davacılar), gelir vergisi için müştereken değerlendirilen evli çiftlerdir. Davacı 1993 yılında A şirketine aylık 76.050 DM karşılığında - henüz inşaatı devam eden - bir parsel dağıtım sisteminin işletilmesi için salon kiralamıştır. Kira sözleşmesi 1993 sonbaharında başlayacak ve taşınma tarihinden 15 yıl sonra (Ekim 1993) sona erecekti. Kiracı sözleşmeyi 30 Eylül 2008 tarihinde feshetmiştir.
Hafif yapı olarak inşa edilen mülk (inşaat maliyeti 3.041.000 DM), bir teslimat holü (950 m²), iki dağıtım holü (2.710 m²), yapısal olarak birbirine bağlı ofis ve sosyal odalar (350 m²) ile sürüş, park ve manevra alanlarından (9.645 m²) oluşmaktadır.
İnşaat maliyetlerini finanse etmek için alınan krediler 2011 yılında geri ödenecektir.
Davalı ve temyiz eden (vergi dairesi --FA--) başlangıçta beyannameye uygun olarak 15 yıllık bir faydalı ömür varsaymıştır. Gelir vergisi tarhiyatları ve kalan zarar indiriminin değerlendirilmesi incelemeye tabi tutulmuştur. Daha sonraki bir incelemede, FA kendi görüşünden sapmış ve 6 Aralık 2000 tarihinde 1992 ila 1994 yılları için düzeltilmiş gelir vergisi tarhiyatları ve 31 Aralık 1994 tarihi itibariyle 40 yıllık bir faydalı ömrü varsaydığı düzeltilmiş bir zarar değerlendirmesi yayınlamıştır.
Temyiz davasında, bir bina uzmanı, diğer hususların yanı sıra, 15 yıllık veya 25 yıllık bir faydalı ömrün uygun olup olmadığının kesin olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığını belirtmiştir.
Bina uzmanı ve Yüksek Finans Kurumu'nun bina uzmanı ile yapılan istişarelerin ardından, uzman 25 yıllık bir ekonomik ömrün en olası olduğunu düşünmüştür. Maliye Bakanlığı bunu kabul etmiş ve 18 Aralık 2002 tarihli itiraz kararında 1992 ve 1993 gelir vergisi tarh bildirimlerini ve 31 Aralık 1994 tarihli zarar tarh bildirimini buna göre değiştirmiştir. Aksi takdirde, itirazlar temelsiz olduğu gerekçesiyle reddedilmiştir. FA, kararını desteklemek için, mülkün kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra bile başka amaçlar için kullanılmaya devam edebileceği gerçeğine atıfta bulunmuştur.
Davacılar, değiştirilen değerlendirmelere karşı açtıkları davayı, kiracı A ile yapılan 15 yıllık kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra mülkün ekonomik olarak daha uygun bir şekilde kullanılamayacağı ve yıkılması gerektiği gerçeğine dayandırmıştır.
Değerleme sırasında (Ocak 2006), vergi mahkemesi tarafından atanan bilirkişi, kiracı ile olan kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra ekonomik olarak yıpranan dağıtım salonlarını dahil etmeden yeni bir kullanım konseptine dayanarak, tüm tesisin kalan teknik faydalı ömrünü 22 yıl ve kalan ekonomik faydalı ömrünü 15 yıl olarak tahmin etmiştir. Bilirkişi, tüm kompleksi oluşturan binaların ayrı ayrı değerlendirilmesine dayanarak, tüm kompleks için tek tip bir faydalı ömür oluşturmuş ve kullanımın sona ermesinin ardından dağıtım salonlarının yıkılmasını, tüm ticari mülkün kalan ekonomik faydalı ömrü kapsamında bir indirim kalemi olarak dikkate almıştır.
Vergi mahkemesi talebi reddetmiştir. Vergi makamları, kullanım ve işlev açısından birbiriyle yakından ilişkili olan binalar için haklı olarak 25 yıllık bir amortisman süresi varsaymıştır.
Davacılar, hukuki noktalara ilişkin itirazlarında, maddi hukukun (Gelir Vergisi Kanunu --EStG-- Madde 7 Paragraf 4 Cümle 2, Paragraf 1 Cümle 2, Gelir Vergisi Uygulama Yönetmeliği --EStDV-- Madde 11c Paragraf 1 Cümle 1) ihlal edilmesini eleştirmektedir.
Davacılar, 1992 ve 1993 yıllarına ilişkin ihtilaflı gelir vergisi tarhiyatlarının ve 31 Aralık 1994 tarihi itibariyle zarar mahsubuna ilişkin 6 Aralık 2000 tarihli tespitin, davacı tarafından inşa edilen parsel dağıtım sistemi için aşınma ve yıpranma amortismanının (AfA) 15 yıllık bir süreye göre tanınması yönünde değiştirilmesi ve vergi mahkemesinin kararının ve 18 Aralık 2002 tarihli itiraz kararının iptal edilmesi için başvuruda bulunmuşlardır.
Federasyon temyiz başvurusunun reddedilmesini talep etmiştir.
Gerekçeler
II. Temyiz başvurusu yerindedir ve önceki kararın iptal edilmesine ve davanın farklı bir duruşma ve karar için vergi mahkemesine geri gönderilmesine yol açmaktadır (Alman Mali Mahkeme Kanunu - FGO § 126 paragraf 3 cümle 1 no. 2). Vergi mahkemesi, söz konusu parsel dağıtım sisteminin ekonomik faydalı ömrünü değerlendirirken EStDV § 11c (1) hükmünü uygularken hukuken hatalı davranmıştır.
1. EStG § 7 paragraf 4 cümle 2 uyarınca, EStG § 7 paragraf 4 cümle 1 uyarınca amortisman yerine bir binanın gerçek faydalı ömrüne karşılık gelen amortisman uygulanabilir. Madde 7 (4) cümle 2 EStG anlamında faydalı ömür, Madde 11c (1) EStDV uyarınca, bir binanın amacına uygun olarak kullanılmasının beklenebileceği süredir. Tahmin edilecek faydalı ömür, teknik aşınma ve yıpranma, ekonomik amortisman ve bir varlığın faydalı ömrünü sınırlayabilecek yasal koşullara göre belirlenir. Faydalı ömür, teknik faydalı ömre, yani varlığın teknik aşınma ve yıpranmaya maruz kaldığı süreye dayanır. Ekonomik faydalı ömrün teknik faydalı ömürden daha kısa olması halinde, vergi mükellefi bunu ileri sürebilir (yerleşik içtihat, örneğin Federal Mali Mahkeme'nin --BFH-- 19 Kasım 1997 tarihli X R 78/94, BFHE 184, 522, BStBl II 1998, 59; 18 Eylül 2003 tarihli X R 54/01, BFH/NV 2004, 474, diğer referanslarla birlikte).
Ekonomik aşınma ve yıpranmaya dayalı daha kısa bir faydalı ömür, yalnızca varlığın teknik faydalı ömrün bitiminden önce objektif olarak ekonomik olarak tüketilmesi durumunda amortisman için bir temel olarak kullanılabilir. Ekonomik tüketim ancak ekonomik olarak uygulanabilir (alternatif) bir kullanım veya faydalanma olasılığının kesin olarak sona ermesi halinde varsayılabilir ( BFHE 184, 522, BStBl II 1998, 59, II. 4. altında BFH kararı; ayrıca bkz. 15 Şubat 1989 tarihli karar X R 97/87, BFHE 156, 423, BStBl II 1989, 604).
Durumun böyle olup olmadığı, münferit davanın koşullarına bağlıdır. Bunun için gerekli değerlendirme, gerçek mahkeme olarak vergi mahkemesinin sorumluluğundadır (örneğin 31 Ekim 1978 tarihli BFH kararı VIII R 146/75, BFHE 127, 501, BStBl II 1979, 507, 2. madde).
2. Önceki karar bu standartlara uymamaktadır.
Vergi mahkemesi, davacılarla mutabık kalarak, ihtilaf konusu tesisin tamamını tek tip bir varlık olarak değerlendirmiş, ancak alınan bilirkişi görüşüne uygun olarak, dağıtım salonlarının ekonomik tüketiminden sonra bile (15 yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi) bu varlığın önemli bir parçası olarak tek tip bir toplam faydalı ömür varsaymıştır. Vergi mahkemesi bunu yaparken, binanın başlangıçta genel tesisi oluşturan bölümlerinin tek tip kullanımının ve işlevsel bağlamının, dağıtım salonlarının ekonomik tüketimi ile ortadan kalktığı, yani ikincisinin birkaç varlığa bölündüğü gerçeğini dikkate almamıştır. Vergi mahkemesi, tüm tesisin toplam üretim maliyetleri üzerinden tek tip bir amortismanı yanlış bir şekilde esas almaktadır.
3 İtiraz edilen karar bu nedenle hukuki gerekçelerle iptal edilmelidir. Usule ilişkin itirazlar bu nedenle konu dışıdır.
Konu karara bağlanmaya hazır değildir. İkinci aşamada, vergi mahkemesi, elde edilen uzman görüşüne göre, dağıtım salonlarının ekonomik tüketimi nedeniyle 15 yıllık kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından, orijinal genel sistemin tek tip bir varlık olarak devam etmesinin artık varsayılamayacağını dikkate almak zorunda kalacaktır.