Message clé de l'arrêt
- Si un bailleur prononce de manière fautive un congé pour cause de besoin personnel alors que ce besoin n'existe pas en réalité, il est responsable envers le locataire de dommages et intérêts conformément à l'article 280, paragraphe 1, du BGB ; la condition préalable est une intention d'utilisation sérieuse, qui faisait défaut en l'occurrence.
- Le lien de causalité entre la fausse intention d'utilisation personnelle et le dommage subi par le locataire n'est pas interrompu par le fait que le locataire a accepté une résiliation à l'amiable ou n'a pas poursuivi son action en justice par la suite ; ce qui est déterminant, c'est la nullité de la résiliation pour cause d'absence de besoins personnels réels.
- Comme conséquence juridique, on peut envisager, outre une compensation financière, la restitution des droits de possession et de location antérieurs sur le logement ; le locataire peut donc en principe exiger le rétablissement de sa position garantie par le contrat de location si la perte du logement est due à la résiliation injustifiée de son propre besoin.
Texte du jugement
Faits et chiffres
I. Les requérants et demandeurs en révision (les requérants) sont des époux imposés ensemble à l'impôt sur le revenu. En 1993, le requérant a loué à la société A, pour 76 050 DM par mois, des hangars --à construire-- pour l'exploitation d'une installation de distribution de colis. Le contrat de location devait commencer à l'automne 1993 et se terminer 15 ans après la date d'emménagement (octobre 1993). Le locataire a résilié le contrat pour le 30 septembre 2008.
L'objet construit en construction légère (coût de construction 3 041 000 DM) est constitué d'un hall de desserte (950 m²), de deux halls de distribution (2 710 m²), de bureaux et de locaux sociaux (350 m²) reliés entre eux par une construction, ainsi que de surfaces de circulation, de stationnement et de manœuvre (9 645 m²).
Les emprunts contractés pour le financement des coûts de construction doivent être remboursés en 2011.
Le défendeur et défendeur aux fins de révision (le Finanzamt -FA--) a d'abord considéré, conformément à la déclaration, que la durée d'utilisation était de 15 ans. Les avis d'imposition sur le revenu ainsi que l'avis relatif à la détermination de la déduction des pertes résiduelles ont été émis sous réserve de vérification. Lors d'un contrôle ultérieur, l'administration fiscale s'est écartée de son point de vue et a émis, le 6 décembre 2000, des avis d'imposition sur le revenu modifiés pour les années 1992 à 1994 ainsi qu'un avis de détermination des pertes modifié au 31 décembre 1994, dans lesquels elle a pris pour base une durée d'utilisation de 40 ans.
Lors de la procédure d'opposition, un expert en bâtiment a notamment déclaré qu'il n'était pas possible de déterminer de manière définitive si une durée d'utilisation de 15 ans ou de 25 ans était appropriée.
Après d'autres concertations avec l'expert en bâtiment et l'expert en bâtiment de la direction générale des finances, celle-ci a estimé qu'une durée d'utilisation économique de 25 ans était la plus probable. L'administration fiscale a repris cette position et, par décision sur opposition du 18 décembre 2002, a modifié en conséquence les avis d'imposition sur le revenu 1992, 1993 et l'avis de constatation de pertes au 31 décembre 1994. Pour le reste, les oppositions ont été rejetées comme non fondées. A l'appui de sa décision, l'administration fiscale a fait valoir qu'il existait toujours une autre possibilité d'utilisation, même après l'expiration du contrat de location.
Les requérants ont fondé leur recours contre les décisions modifiées sur le fait qu'à l'expiration du contrat de location de 15 ans avec le locataire A, le bien ne pouvait plus être utilisé de manière économiquement judicieuse et devait être démoli.
L'expert désigné par le tribunal des finances (FG) a estimé, au moment de l'expertise (janvier 2006), en se basant sur un nouveau concept d'utilisation sans inclure les halls de distribution - usés économiquement après l'expiration du contrat de location avec le locataire - la durée d'utilisation technique résiduelle de l'ensemble de l'installation à 22 ans et sa durée d'utilisation économique résiduelle à 15 ans. Partant d'une évaluation individuelle des bâtiments constituant l'ensemble du complexe, l'expert a calculé une durée d'utilisation uniforme pour l'ensemble de l'installation, en tenant compte de la démolition des halls de distribution après leur cessation d'utilisation dans le cadre de la durée d'utilisation résiduelle économique de l'ensemble de l'immeuble commercial en tant qu'élément de réduction.
Le FG a rejeté le recours. Selon les requérants, c'est à juste titre que le FA s'est basé sur une période d'amortissement de 25 ans pour les bâtiments qui se trouvent dans un rapport étroit d'utilisation et de fonction.
Dans leur recours en révision, les requérants invoquent la violation du droit matériel (article 7, paragraphe 4, deuxième phrase, paragraphe 1, deuxième phrase, de la loi relative à l'impôt sur le revenu -EStG-, article 11c, paragraphe 1, première phrase, du règlement d'application de l'impôt sur le revenu -EStDV-).
Les requérants demandent en substance, en annulant l'arrêt du FG et la décision d'opposition du 18 décembre 2002, de modifier les avis d'imposition sur le revenu 1992 et 1993 attaqués ainsi que la constatation de la déduction des pertes au 31 décembre 1994 du 6 décembre 2000 en ce sens que la déduction pour usure (Amortissement) pour l'installation de distribution de colis construite par le requérant est fixée en fonction d'une période de 15 ans.
La FA demande le rejet de la révision.
Motifs
II) La révision est fondée et conduit à l'annulation de la décision préalable et au renvoi de l'affaire au FG pour qu'il en débatte et statue à nouveau (article 126, paragraphe 3, première phrase, point 2, du Finanzgerichtsordnung -FGO-). Le FG a commis une erreur de droit en appliquant l'article 11c, paragraphe 1, de l'EStDV lors de l'évaluation de la durée de vie économique de l'installation de distribution de colis litigieuse.
1) Conformément à l'article 7, paragraphe 4, deuxième phrase, de l'EStG, les amortissements correspondant à la durée d'utilisation effective d'un bâtiment peuvent être effectués à la place des déductions prévues à l'article 7, paragraphe 4, première phrase, de l'EStG. La durée d'utilisation au sens de l'article 7, paragraphe 4, deuxième phrase, de l'EStG est, conformément à l'article 11c, paragraphe 1, de l'EStDV, la période pendant laquelle un bâtiment peut vraisemblablement être utilisé conformément à sa destination. La durée d'utilisation à estimer est déterminée par l'usure technique, la dépréciation économique ainsi que les circonstances juridiques qui peuvent limiter la durée d'utilisation d'un bien. Il convient de partir de la durée d'utilisation technique, c'est-à-dire de la période pendant laquelle le bien s'use techniquement. Si la durée d'utilisation économique est plus courte que la durée d'utilisation technique, le contribuable peut s'en prévaloir (jurisprudence constante, par ex. arrêts de la Cour fédérale des finances --BFH- du 19 novembre 1997 X R 78/94, BFHE 184, 522, BStBl II 1998, 59; du 18 septembre 2003 X R 54/01, BFH/NV 2004, 474, avec d'autres références).
Une durée d'utilisation plus courte justifiée par l'usure économique ne peut servir de base aux amortissements que si le bien économique est objectivement consommé économiquement avant l'expiration de la durée d'utilisation technique. Une consommation économique ne peut être admise que si la possibilité d'une utilisation ou d'une valorisation économiquement judicieuse (autre) a définitivement disparu (arrêt de la BFH dans BFHE 184, 522, BStBl II 1998, 59, sous II. 4. ; cf. également arrêt du 15 février 1989 X R 97/87, BFHE 156, 423, BStBl II 1989, 604).
La question de savoir si tel est le cas s'apprécie en fonction des circonstances du cas d'espèce. L'appréciation nécessaire à cet effet incombe au FG en tant qu'instance de fait (p. ex. arrêt de la BFH du 31 octobre 1978 VIII R 146/75, BFHE 127, 501, BStBl II 1979, 507, sous 2).
2) La décision préalable ne répond pas à ces critères.
Le FG considère, à l'instar des requérants, l'ensemble de l'installation litigieuse comme un bien économique unique, mais part, conformément au rapport d'expertise demandé, du principe d'une durée d'utilisation globale unique, même après la consommation économique des halls de distribution (expiration du contrat de location de 15 ans), qui constituent une partie essentielle de ce bien économique. Ce faisant, le FG ne tient pas compte du fait qu'avec la consommation économique des halls de distribution, le lien d'utilisation et de fonction uniforme des parties de bâtiment constituant à l'origine l'installation globale disparaît, celle-ci se décomposant donc en plusieurs biens économiques. C'est à tort que le FG fonde un amortissement uniforme sur l'ensemble des coûts de construction de l'installation globale.
3) L'arrêt attaqué doit donc être annulé pour des raisons de droit. Il n'y a donc pas lieu d'examiner les griefs de procédure soulevés.
L'affaire n'est pas en état d'être jugée. Lors de la deuxième instance, le TF devra tenir compte du fait que, selon le rapport d'expertise demandé, à l'expiration du contrat de location de 15 ans, il ne faut plus partir du principe que l'ensemble de l'installation initiale constitue un bien économique unique en raison de la consommation économique des halls de distribution.