Mensaje clave de la sentencia
- Si un arrendador notifica culpablemente la rescisión para uso personal aunque no exista un uso personal real, es responsable frente al arrendatario de los daños y perjuicios de conformidad con el artículo 280, apartado 1, del BGB; el requisito previo es una intención seria de utilizar la propiedad, que faltaba en este caso.
- El nexo causal entre la intención fingida de utilizar la propiedad para uso personal y el daño sufrido por el inquilino no se rompe por el hecho de que el inquilino aceptara una rescisión amistosa o no emprendiera posteriormente ninguna otra acción; el factor decisivo es la invalidez de la rescisión debido a la falta de uso personal genuino.
- Además de la indemnización económica, la consecuencia jurídica también puede ser la restitución de los antiguos derechos de propiedad y arrendamiento del piso; por lo tanto, el inquilino puede exigir en principio la restitución de su posición garantizada por el contrato de arrendamiento si la pérdida del piso se debe a la rescisión injustificada por uso personal.
Redacción de la sentencia
Hechos del caso
I. Los demandantes y recurrentes (demandantes) son matrimonios sujetos conjuntamente al impuesto sobre la renta. En 1993, el demandante alquiló a la empresa A por 76.050 DM al mes unas naves -aún por construir- para la explotación de un sistema de distribución de paquetes. El contrato de arrendamiento debía comenzar en otoño de 1993 y finalizar 15 años después de la fecha de entrada (octubre de 1993). El arrendatario rescindió el contrato el 30 de septiembre de 2008.
El inmueble, de construcción ligera (costes de construcción de 3.041.000 DM), consta de una nave de reparto (950 m2), dos naves de distribución (2.710 m2), oficinas y salas sociales (350 m2), estructuralmente conectadas entre sí, y zonas de conducción, aparcamiento y maniobra (9.645 m2).
Los préstamos contraídos para financiar los costes de construcción deben reembolsarse en 2011.
La demandada y recurrente (la Agencia Tributaria --FA--) asumió inicialmente una vida útil de 15 años de acuerdo con la declaración. Las liquidaciones del impuesto sobre la renta y la liquidación de la deducción por pérdidas restantes se emitieron sujetas a revisión. En una revisión posterior, la AF se apartó de su punto de vista y emitió liquidaciones modificadas del impuesto sobre la renta para los años 1992 a 1994 el 6 de diciembre de 2000, así como una liquidación modificada de las pérdidas a 31 de diciembre de 1994, en la que asumía una vida útil de 40 años.
En el procedimiento de recurso, un perito constructor declaró, entre otras cosas, que no era posible evaluar de forma concluyente si era adecuada una vida útil de 15 años o de 25 años.
Tras nuevas consultas con el experto en construcción y con el experto en construcción de la Autoridad Financiera Superior, este último consideró que una vida económica de 25 años era la más probable. La AF lo aceptó y modificó en consecuencia las liquidaciones del impuesto sobre la renta de 1992 y 1993 y la liquidación de pérdidas a 31 de diciembre de 1994 en la decisión de objeción de 18 de diciembre de 2002. Por lo demás, las objeciones se rechazaron por infundadas. En apoyo de su decisión, la AF se refirió al hecho de que el inmueble podía seguir utilizándose para otros fines incluso después de la expiración del contrato de alquiler.
Los demandantes basaron su recurso contra las tasaciones modificadas en el hecho de que el inmueble no podía destinarse a ningún otro uso económicamente viable tras la expiración del contrato de arrendamiento de 15 años con el arrendatario A y debía ser demolido.
En el momento de la tasación (enero de 2006), el perito designado por el tribunal fiscal estimó la vida útil técnica restante de toda la instalación en 22 años y su vida útil económica restante en 15 años, basándose en un nuevo concepto de utilización sin incluir las naves de distribución, que se desgastaron económicamente tras la expiración del contrato de arrendamiento con el arrendatario. Basándose en una valoración individual de los edificios que componen todo el complejo, el perito formó una vida útil uniforme para todo el complejo, por lo que tuvo en cuenta la demolición de las naves de distribución tras el cese de uso como partida de reducción en el ámbito de la vida útil económica restante de todo el inmueble comercial.
El Tribunal Fiscal desestimó la reclamación. Las autoridades fiscales habían asumido correctamente un periodo de amortización de 25 años para los edificios, que estaban estrechamente relacionados en términos de uso y función.
En su recurso de casación, los demandantes critican la vulneración del derecho sustantivo (artículo 7, apartado 4, frase 2, apartado 1, frase 2, de la Ley del impuesto sobre la renta --EStG--, artículo 11c, apartado 1, frase 1, de la Ordenanza de aplicación del impuesto sobre la renta --EStDV--).
Los demandantes solicitan que se modifiquen las liquidaciones del impuesto sobre la renta impugnadas correspondientes a 1992 y 1993, así como la determinación de la deducción de pérdidas a 31 de diciembre de 1994, con fecha de 6 de diciembre de 2000, en el sentido de que la amortización por desgaste (AfA) del sistema de distribución de parcelas construido por el demandante se reconozca sobre la base de un período de 15 años, anulando la sentencia del Tribunal Fiscal y la resolución de impugnación de 18 de diciembre de 2002.
La FA solicitó que se desestimara el recurso.
Razones
II. El recurso de casación está fundado y conduce a la anulación de la decisión anterior y a la devolución del asunto al tribunal fiscal para que se celebre una vista y se adopte una decisión diferentes (artículo 126, apartado 3, frase 1, número 2, del Código de Tribunales Fiscales alemán - FGO). El Tribunal Fiscal incurrió en un error de Derecho al aplicar el artículo 11c, apartado 1, del EStDV al evaluar la vida útil económica del sistema de distribución de paquetes controvertido.
1) Con arreglo al artículo 7, apartado 4, segunda frase, de la EStG, puede aplicarse la amortización correspondiente a la vida útil real de un edificio en lugar de la amortización con arreglo al artículo 7, apartado 4, primera frase, de la EStG. La vida útil en el sentido del artículo 7, apartado 4, frase 2 EStG es, de conformidad con el artículo 11c, apartado 1 EStDV, el período durante el cual cabe esperar que un edificio se utilice para el fin previsto. La vida útil a estimar viene determinada por el desgaste técnico, la depreciación económica y las circunstancias legales que puedan limitar la vida útil de un activo. La vida útil se basa en la vida útil técnica, es decir, el periodo en el que el activo está sujeto a desgaste técnico. Si la vida útil económica es inferior a la vida útil técnica, el contribuyente puede invocarla (jurisprudencia reiterada, por ejemplo, sentencias del Tribunal Fiscal Federal --BFH-- de 19 de noviembre de 1997 X R 78/94, BFHE 184, 522, BStBl II 1998, 59; de 18 de septiembre de 2003 X R 54/01, BFH/NV 2004, 474, con otras referencias).
Una vida útil más corta basada en el desgaste económico sólo puede utilizarse como base para la amortización si el activo se consume económicamente de forma objetiva antes del final de la vida útil técnica. El consumo económico sólo puede presumirse si ha cesado definitivamente la posibilidad de uso o utilización (alternativa) económicamente viable (sentencia del BFH en BFHE184, 522, BStBl II1998, 59, bajo II. 4.; cf. también sentencia de 15 de febrero de 1989 X R 97/87, BFHE 156, 423, BStBl II 1989, 604).
Que así sea depende de las circunstancias de cada caso. La valoración necesaria para ello es competencia del tribunal fiscal como tribunal de hecho (por ejemplo, sentencia BFH de 31 de octubre de 1978 VIII R 146/75, BFHE 127, 501, BStBl II 1979, 507, apartado 2.).
2. la decisión anterior no se ajusta a estas normas.
De acuerdo con los demandantes, el tribunal fiscal valoró toda la instalación en litigio como un activo uniforme, pero, de acuerdo con el dictamen pericial obtenido, asumió una vida útil total uniforme incluso después del consumo económico de las naves de distribución (expiración del contrato de arrendamiento de 15 años) como parte esencial de este activo. Al hacerlo, el Tribunal Fiscal no tuvo en cuenta el hecho de que la utilización uniforme y el contexto funcional de las partes del edificio que originalmente formaban la instalación global dejaron de existir con el consumo económico de las naves de distribución, es decir, éstas se dividieron en varios activos. El Tribunal Fiscal basa erróneamente una amortización uniforme en los costes de producción totales de toda la instalación.
3 Por consiguiente, la sentencia impugnada debe anularse por motivos jurídicos. Las objeciones procesales formuladas son, por tanto, irrelevantes.
El asunto no está listo para sentencia. En segunda instancia, el tribunal fiscal deberá tener en cuenta que, según el dictamen pericial obtenido, la subsistencia del sistema global original como activo uniforme ya no puede presumirse al expirar el contrato de arrendamiento de 15 años debido al consumo económico de las naves de distribución.