Análisis del sistema fiscal alemán
En un momento en que la brecha entre los ricos y los menos favorecidos sigue aumentando, el debate sobre el reparto equitativo de las cargas fiscales cobra fuerza. Alemania está a la cabeza en materia de fiscalidad de las rentas del trabajo, como subraya regularmente la OCDE en sus comparaciones internacionales. Al mismo tiempo, las ganancias de capital y los beneficios especulativos gozan de un gran privilegio desde el punto de vista fiscal en Alemania o no se gravan en absoluto. Esto es particularmente evidente en la tributación del patrimonio, donde Alemania parece ser un país de baja tributación.
El debate político sobre cómo combatir esta desigualdad se caracteriza por la diversidad de opiniones. Los partidos CDU/CSU y FDP se centran sobre todo en la política educativa y el crecimiento económico para reducir la presión fiscal sobre las empresas y los inversores privados ricos. El SPD, Los Verdes y La Izquierda, por el contrario, abogan por un aumento de los impuestos sobre la renta y la introducción de un impuesto sobre el patrimonio. Sin embargo, el debate sobre el impuesto sobre el patrimonio en particular suele ser rechazado por los liberales económicos por considerarlo contrario al crecimiento e ineficaz. Este debate refleja el aparente conflicto de objetivos entre la justicia distributiva y la eficiencia del sistema fiscal - el llamado compromiso entre equidad y eficiencia.
Sin embargo, este debate a menudo pasa por alto las opciones de reforma fiscal que pueden combinar la eficiencia y la justicia distributiva. Un ejemplo especialmente llamativo de ello son los numerosos privilegios en la fiscalidad de la propiedad en Alemania, como se destaca en un artículo invitado de Stefan Bach y Sebastian Eichfelder. Estos privilegios benefician casi exclusivamente a los ricos y, al mismo tiempo, provocan distorsiones en el mercado inmobiliario.
A diferencia de muchos otros países, las ganancias especulativas de la propiedad en Alemania sólo se gravan si la propiedad se vende después de menos de diez años - el llamado período de especulación. Para las propiedades ocupadas por sus propietarios, este periodo se reduce incluso a tres años. Esto tiene un impacto particularmente preocupante en las propiedades alquiladas, que están casi exclusivamente en manos del diez por ciento más rico de la población.
Mientras que los inversores pueden deducir fiscalmente los gastos de adquisición y mantenimiento, las plusvalías posteriores suelen estar exentas de impuestos. En combinación con los bajos tipos de interés sobre el capital prestado y el aumento del valor de la propiedad, esto conduce a rendimientos elevados y en gran medida libres de impuestos. Teniendo en cuenta diversos factores, como los costes accesorios de compra, el coeficiente de endeudamiento, la revalorización y los tipos impositivos, se obtiene un rendimiento del capital propio después de impuestos sólo ligeramente inferior al rendimiento antes de impuestos.
Este fenómeno se ve acentuado por el elevado coeficiente de endeudamiento y el efecto de apalancamiento. La carga fiscal efectiva sobre el rendimiento suele ser sólo de alrededor del 8%, lo que se debe principalmente a la depreciación y a la plusvalía exenta de impuestos. A partir de una cierta relación entre el precio de compra y el alquiler neto en frío, la carga fiscal efectiva puede incluso ser negativa, ya que la depreciación fiscal supera los ingresos por alquiler. Esto significa que las inversiones inmobiliarias pueden generar pérdidas fiscales, mientras que los posteriores incrementos de valor siguen estando exentos de impuestos.
Existen aún más ventajas fiscales para los inversores especialmente adinerados con amplias carteras inmobiliarias. Si la propiedad se transfiere a una sociedad limitada, la carga fiscal actual sobre los ingresos por alquiler se reduce considerablemente. A diferencia del impuesto sobre la renta, cuyo tipo impositivo máximo es del 45%, las sociedades puramente inmobiliarias sólo pagan el 15,8% del impuesto de sociedades y el recargo de solidaridad. Si el tipo del impuesto de sociedades se reduce aún más, hasta el 10%, y se suprime el recargo de solidaridad, como exigen la CDU/CSU y el FDP, la carga fiscal se reducirá incluso a sólo el 10%.
La situación es aún más atractiva si la sociedad inmobiliaria está en manos de una sociedad holding. En este caso, independientemente del periodo de tenencia, sólo se pagará un 1,5% de impuestos sobre la plusvalía de la venta de la Objekt-GmbH. Este "share deal" tiene la ventaja adicional de que, si se vende menos del 90% de las acciones, también puede ahorrarse la totalidad del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
Además, el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de sucesiones en Alemania son bajos en comparación con otros países. Esto favorece sobre todo a las empresas inmobiliarias privadas, que pueden transmitirse libres de impuestos mientras los herederos sigan gestionando las propiedades. Por el contrario, las personas que heredan pequeñas casas o propiedades de parientes lejanos tienen que pagar un 30% de impuesto de sucesiones sobre el valor del activo superior a 20.000 euros.
En resumen: El sistema fiscal alemán favorece masivamente las inversiones en bienes inmuebles. Por ello, los inversores ricos se decantan cada vez más por la propiedad inmobiliaria, lo que agrava aún más la desigualdad en la distribución de la riqueza y penaliza a quienes viven de su trabajo y poseen menos bienes. Esto también repercute en la liquidez del mercado inmobiliario, ya que a menudo las propiedades se mantienen por motivos especulativos y no se sacan al mercado. En vista de los retos económicos a los que se enfrenta Alemania en ámbitos como la digitalización y la descarbonización, el trato fiscal preferente de las inversiones en propiedades existentes parece muy cuestionable. La eliminación de estos privilegios fiscales podría generar unos ingresos adicionales de hasta 27.000 millones de euros anuales, que podrían utilizarse para reducir los impuestos y las cotizaciones a la seguridad social de la clase media o para financiar futuras inversiones. Esto podría mejorar en igual medida la equidad y la eficiencia del sistema fiscal alemán.