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Une analyse du système fiscal allemand
A une époque où le fossé entre les plus riches et les moins privilégiés ne cesse de se creuser, le débat sur la répartition équitable des charges fiscales prend de l'ampleur. Dans ce contexte, l'Allemagne fait figure de leader en ce qui concerne l'imposition des revenus du travail, comme le souligne régulièrement l'OCDE dans ses comparaisons internationales. Parallèlement, les plus-values et les gains spéculatifs bénéficient en Allemagne d'un traitement fiscal très privilégié, voire ne sont pas imposés du tout. Cela est particulièrement évident en ce qui concerne l'imposition du patrimoine, où l'Allemagne apparaît plutôt comme un pays à faible fiscalité.
Le débat politique sur la lutte contre cette inégalité est marqué par des points de vue divergents. Les partis Union et FDP misent avant tout sur la politique de formation et la croissance économique pour alléger la charge fiscale des entreprises et des investisseurs privés fortunés. De l'autre côté, le SPD, les Verts et la gauche exigent des taux d'imposition supérieurs pour l'impôt sur le revenu et l'introduction d'un impôt sur la fortune. Mais c'est justement le débat sur l'impôt sur la fortune qui est souvent rejeté par les milieux économiques libéraux comme étant hostile à la croissance et inefficace. Ce débat reflète le conflit d'objectifs apparent entre la justice distributive et l'efficacité du système fiscal - le fameux Equity-Efficiency Trade-Off.
Toutefois, ce débat néglige souvent les options de réforme fiscale qui pourraient combiner efficacité et équité distributive. Les nombreux privilèges en matière d'imposition immobilière en Allemagne, tels qu'ils sont mis en évidence dans une contribution d'invités de Stefan Bach et Sebastian Eichfelder, en sont un exemple particulièrement flagrant. Ces privilèges profitent presque exclusivement aux personnes aisées et entraînent en même temps des distorsions sur le marché immobilier.
Contrairement à de nombreux autres pays, les gains spéculatifs sur les biens immobiliers ne sont imposés en Allemagne que si les biens sont vendus après moins de dix ans - ce que l'on appelle le délai de spéculation. Pour les biens immobiliers occupés par leur propriétaire, ce délai est même réduit à trois ans. Cela a des conséquences particulièrement préoccupantes pour les biens immobiliers loués, qui sont presque exclusivement détenus par les 10 % les plus riches de la population.
Alors que les investisseurs peuvent déduire fiscalement leurs frais d'acquisition et d'entretien, les plus-values de cession ultérieures sont souvent exonérées d'impôt. Cette situation, combinée aux faibles taux d'intérêt des capitaux empruntés et aux plus-values immobilières, se traduit par des rendements élevés et largement exonérés d'impôt. En tenant compte de différents facteurs, tels que les frais d'achat, le taux d'endettement, l'augmentation de la valeur et les taux d'imposition, on obtient un rendement sur les fonds propres investis après impôts qui n'est que légèrement inférieur au rendement avant impôts.
Ce phénomène est encore renforcé par le taux d'endettement élevé et l'effet de levier. La charge fiscale effective sur le rendement n'est souvent que d'environ huit pour cent, principalement en raison des amortissements et de la plus-value de cession exonérée d'impôt. Pour un certain rapport entre le prix d'achat et le loyer net, la charge fiscale effective peut même être négative, car les amortissements fiscaux dépassent les revenus locatifs. Il en résulte que les investissements dans l'immobilier peuvent générer des pertes fiscales, alors que les plus-values ultérieures sont exonérées d'impôt.
Les investisseurs particulièrement fortunés disposant de vastes portefeuilles immobiliers peuvent bénéficier d'avantages fiscaux encore plus importants. Lorsque des biens immobiliers sont apportés à une SARL, la charge fiscale courante sur les revenus locatifs est considérablement réduite. Contrairement à l'impôt sur le revenu, pour lequel le taux d'imposition maximal est de 45 pour cent, les sociétés purement immobilières ne paient que 15,8 pour cent d'impôt sur les sociétés et de Soli. Si le taux de l'impôt sur les sociétés est encore abaissé à 10 pour cent et que le Soli est supprimé, comme le demandent la CDU/CSU et le FDP, la charge fiscale se réduit même à 10 pour cent seulement.
La situation est encore plus intéressante si la société à responsabilité limitée à objet est détenue par une holding. Dans ce cas, indépendamment de la durée de détention, la charge fiscale sur le bénéfice de la vente de la SARL objet n'est que de 1,5 %. Ce "share deal" présente l'avantage supplémentaire de pouvoir également économiser l'intégralité de l'impôt sur les mutations foncières en cas de cession de moins de 90 pour cent des parts.
En outre, l'impôt foncier et l'impôt sur les successions sont faibles en Allemagne par rapport à d'autres pays. Cela favorise surtout les sociétés immobilières privées, qui peuvent être transmises en franchise d'impôt tant que les héritiers continuent à exploiter les biens immobiliers. En revanche, les personnes qui héritent de petites maisons ou de biens appartenant à des parents éloignés doivent payer 30 % de droits de succession sur la valeur du patrimoine supérieure à 20 000 euros.
En résumé : Le système fiscal allemand favorise massivement les investissements dans l'immobilier. Les investisseurs aisés misent donc de plus en plus sur la propriété immobilière, ce qui aggrave encore les inégalités dans la répartition des richesses et désavantage ceux qui vivent de leur travail et possèdent moins de patrimoine. Cela a également un impact sur la liquidité du marché immobilier, car les biens sont souvent détenus à des fins spéculatives et ne sont pas mis sur le marché. Compte tenu des défis économiques auxquels l'Allemagne est confrontée dans des domaines tels que la numérisation et la décarbonisation, les avantages fiscaux accordés aux investissements dans l'immobilier existant semblent extrêmement discutables. La suppression de ces privilèges fiscaux pourrait générer jusqu'à 27 milliards d'euros de recettes supplémentaires par an, qui pourraient être utilisées pour réduire les impôts et les cotisations sociales de la classe moyenne ou pour financer des investissements d'avenir. Cela permettrait d'améliorer à la fois l'équité et l'efficacité du système fiscal allemand.