Sentencias del Tribunal Fiscal Federal y de los tribunales fiscales sobre las valoraciones de la vida útil residual y las imputaciones del precio de compra

Afirmaciones clave de la sentencia

• Principio: depreciación del 2,5% para edificios antiguos, desviación sólo si la vida útil demostrada es inferior a 40 años.
• El criterio es la vida útil del propietario correspondiente, no un límite rígido de 100 años.
• Una mayor depreciación requiere hallazgos concretos; la experiencia generalizada no es suficiente.
• Sin pruebas fiables, se mantiene en el 2,5%; el caso se devolvió para aclaraciones.

Declaración clave de la sentencia

• Corresponde al contribuyente demostrar y probar de forma creíble una vida útil real más corta en comparación con la amortización normalizada; la apreciación de las circunstancias presentadas es competencia del tribunal fiscal como tribunal de hecho.

Declaración clave de la sentencia

• Escala de amortización: El factor decisivo es la vida útil real de conformidad con el artículo 7, apartado 4, frase 2, de la EStG en relación con el artículo 11c, apartado 1, de la EStDV. § Art. 11c (1) EStDV, es decir, el tiempo durante el cual cabe esperar que el edificio se utilice para el fin previsto.
• Vida útil económica más corta que la técnica: Si la vida útil económica es más corta que la técnica, puede reconocerse si no hay otro uso económicamente viable.
• Desintegración del activo uniforme: En el caso de un sistema global vinculado funcionalmente (sistema de distribución de paquetes), la utilización uniforme y la relación funcional dejan de existir tras el consumo económico de los subedificios esenciales (naves de distribución tras la finalización del arrendamiento).
• Consecuencia para la amortización: A partir de este momento, el sistema global debe dividirse en varios activos; la amortización uniforme a lo largo de una vida útil total amortizada es jurídicamente incorrecta.
• Resultado del procedimiento: Se anuló la sentencia del tribunal inferior, que se basaba en una vida útil uniforme de 25 años; el asunto se devolvió para una nueva evaluación de los hechos (consideración por separado de las partes y de sus vidas útiles).

Afirmaciones clave de la sentencia

• Estimación pericial de la vida útil restante de un edificio de acuerdo con el derecho ImmoWertV
• Vida útil real en lugar de normalizada: derecho a elegir reforzado
• Suficiente amortización económica en lugar de técnica

Afirmaciones clave de la sentencia

• Se puede utilizar una tasación privada para demostrar una vida útil restante reducida
  • EStG §7 párrafo 4 (2) no restringe este método de elección
  • el método pericial para determinar la vida útil restante con arreglo al artículo 4, apartado 3, ImmoWertV 2022 (anteriormente artículo 6, apartado 6, ImmoWertV 2010)
  • La determinación de la vida útil restante mediante el método de la cuadrícula de puntos debe reconocerse a efectos fiscales como un procedimiento normalizado
• La falta de certificación no es un motivo general de exclusión
  • El dictamen pericial puede seguir estando fundamentado, ser adecuado y estar reconocido
  • La propia ley no exige una certificación y/o cualificación específica

Principales afirmaciones de la sentencia

• Costes de producción relacionados con la adquisición si se supera el límite del 15% en un plazo de tres años (incluidas reparaciones cosméticas y defectos relacionados con la antigüedad/ocultos)
• Asignación del precio de compra en la fecha de presentación del informe de acuerdo con los valores reales de mercado utilizando el método del valor de los activos sin la influencia de los aumentos posteriores de los alquileres o los enfoques DCF
• Las medidas que superan el límite del 15%, se añaden a la base de evaluación de la AfA; sólo correcciones menores de la AfA y gastos relacionados con los ingresos, reclamación en gran parte desestimada

Mensaje clave de la sentencia

• Los dictámenes periciales pueden permitir la combinación de todos los factores relevantes para la reducción de la vida útil y una mayor amortización; las autoridades fiscales no pueden restringir la libertad de elección del método de presentación, ni siquiera con referencia a la carta de la BMF de 22 de febrero de 2023.

Afirmaciones clave de la sentencia

• La Agencia Tributaria debe aplicar la amortización en función de la vida útil real probada más corta en lugar de la normalización.
• Se admite cualquier método de presentación adecuado; no es obligatoria una valoración especial de la sustancia del edificio o del ERAB.
• Los modelos ImmoWertV y AGVGA-NRW pueden proporcionar pruebas adecuadas de la vida útil restante.
• Un cálculo adicional de la rentabilidad no es un requisito para el reconocimiento.
• La mayor amortización reduce los ingresos reconocidos en 13.409,14 EUR anuales; los costes corren a cargo de la Agencia Tributaria.

Afirmaciones clave de la sentencia

• La disminución del valor de usufructo al adquirir una mitad en copropiedad puede incrementar los costes de adquisición si está directamente relacionada económicamente con la adquisición.
• Un periodo de utilización de amortización reducido puede probarse mediante una determinación pericial del periodo de utilización económica restante (por ejemplo, según SWRL/ImmoWertV); no es obligatorio un informe de ERAB.

Declaración clave de la sentencia

• Puede aplicarse una vida útil real más corta en lugar de la amortización normalizada si se documenta de forma plausible.
• Para ello no es absolutamente necesaria una evaluación de la estructura del edificio por parte del ERAB.
• Una valoración conforme a ImmoWertV/Anexo 4 puede justificar la vida útil real si es metodológicamente comprensible.
• En este caso, se reconoció una vida útil de 31 años y la amortización se determinó en consecuencia.
• Los costes de adquisición se dividieron en un 43,96% en terrenos y un 56,04% en edificios, y la Agencia Tributaria debe volver a calcularlos.
• Los costes se asignaron en un 23% a los demandantes y en un 77% a la Agencia Tributaria.

Mensaje clave de la sentencia

• Cancelación fingida del uso personal: Si no existe una intención seria de utilizar la propiedad, el arrendador es responsable frente al arrendatario de los daños y perjuicios de conformidad con el artículo 280 (1) BGB.
• Causalidad: El consentimiento a la rescisión de mutuo acuerdo o la no prosecución del proceso no interrumpe la reclamación de daños y perjuicios si el uso personal no existía realmente.
• Consecuencia jurídica: Además de una indemnización monetaria, el arrendatario también puede exigir, en principio, el restablecimiento de sus anteriores derechos de arrendamiento y posesión.

• Sentencia del Tribunal Fiscal de Münster de 2 de abril de 2025, asunto nº 14 K 654/23 E
  • "Estimación pericial de la vida útil restante de un edificio conforme a la ley ImmoWertV"
• Sentencia del Tribunal Fiscal de Düsseldorf de 16 de agosto de 2023, asunto nº: 2 K 2449/18 E
  • "Dictamen pericial sobre la asignación del precio de compra encargado por el tribunal determina incidentalmente una vida útil restante más corta"
• Sentencia del Tribunal Fiscal de Mecklemburgo-Pomerania Occidental de fecha 29 de junio de 2023, Ref.: 2 K 290/17
  • "Según el tribunal, la carta de BMF contradice la libertad de elección en el método de demostración de una vida útil más corta"
• Sentencia del Tribunal Fiscal de Münster de 14 de febrero de 2023, asunto nº 1 K 3840/19 F y 1 K 3841/19 F
  • "La vida útil restante puede determinarse de conformidad con el Reglamento sobre el valor de los bienes inmuebles (ImmoWertV)"
• Sentencia del Tribunal Fiscal de Colonia de 20 de octubre de 2022, asunto nº 6 K 1506/17
  • "La vida útil debe probarse con la mayor probabilidad posible - no con absoluta escrupulosidad"
• Sentencia del Tribunal Fiscal de Colonia de 23 de marzo de 2022, asunto nº 6 K 923/20
  • "La vida útil restante determinada como modelo es suficiente - no es necesario un informe de sustancia constructiva"
• Sentencia del BFH de 4 de marzo de 2008, asunto nº IX R 16/07
  • "Amortización de edificios que forman un sistema global"

Declaración clave de la sentencia

• Una asignación contractual del precio de compra no puede sustituirse únicamente por la ayuda de trabajo BMF, aunque la asignación contractual sea manifiestamente incorrecta.
• La ayuda de trabajo BMF no refleja los valores reales de mercado porque se limita al método del valor simplificado de los activos y no utiliza factores regionales para el valor del edificio.
• En caso de litigio sobre la asignación del precio de compra, el tribunal debe obtener generalmente un dictamen pericial de un perito designado públicamente y bajo juramento, si no existe un peritaje propio acreditado.
• En consecuencia, el BFH anuló la sentencia del tribunal fiscal y devolvió el asunto: la imputación contractual no era viable, pero la mera sustitución por la ayuda de funcionamiento tampoco era admisible.

• Sentencia del Tribunal Fiscal Federal de 21 de julio de 2020, IX R 26/19
  • "Asignación del precio de compra a terrenos y edificios: el Tribunal Fiscal no puede sustituir la asignación contractual del precio de compra por la asignación determinada utilizando la ayuda de trabajo del BMF"
  • Palabras clave: método Jacoby