Jugements de la Cour fédérale des finances et des tribunaux financiers concernant l'expertise de la durée d'utilisation résiduelle et la répartition du prix d'achat

Messages clés de l'arrêt

• Principe : 2,5% d'amortissement pour les anciens bâtiments, dérogation uniquement en cas de durée d'utilisation prouvée inférieure à 40 ans.
• Le critère est la durée d'utilisation chez le propriétaire respectif, pas de limite rigide de 100 ans.
• Un amortissement plus élevé nécessite des constatations concrètes ; des principes empiriques généraux ne suffisent pas.
• Sans preuve solide, on en reste à 2,5% ; l'affaire a été renvoyée pour clarification.

Message clé de l'arrêt

• Il appartient au contribuable de rendre vraisemblable et de prouver une durée d'utilisation effective plus courte que l'amortissement typifié ; l'appréciation des circonstances présentées incombe au tribunal des finances en tant qu'instance de fait.

Message clé de l'arrêt

• Critère de l'amortissement : le critère déterminant est la durée d'utilisation effective conformément à l'article 7, paragraphe 4, phrase 2 EStG en relation avec l'article 11.10.1. § 11c al. 1 EStDV, c'est-à-dire le temps pendant lequel le bâtiment pourra vraisemblablement être utilisé conformément à sa destination.
• Durée d'utilisation économique plus courte que la durée d'utilisation technique : si la durée d'utilisation économique est plus courte que la durée d'utilisation technique, elle peut être prise en compte si une autre utilisation économiquement raisonnable est définitivement abandonnée.
• Un bien économique homogène se désagrège : dans le cas d'une installation globale liée fonctionnellement (installation de distribution de colis), le lien d'utilisation et de fonction homogène disparaît après la consommation économique de bâtiments partiels essentiels (halls de distribution après la fin du bail).
• Conséquence pour l'amortissement : à partir de ce moment, l'installation globale doit être divisée en plusieurs biens économiques ; un amortissement uniforme sur une durée d'utilisation totale actualisée est juridiquement erroné.
• Résultat de la procédure : le jugement de première instance, qui s'était basé sur une durée d'utilisation uniforme de 25 ans, a été annulé ; l'affaire a été renvoyée pour une nouvelle appréciation des faits (examen séparé des parties et de leurs durées d'utilisation).

Messages clés de l'arrêt

• L'estimation par un expert de la durée d'utilisation résiduelle d'un bâtiment conformément à l'ImmoWertV est légale
• Durée d'utilisation réelle plutôt que typée : droit d'option renforcé
• Dépréciation économique plutôt que technique suffisante

Messages clés de l'arrêt

• Une expertise privée peut servir à démontrer une durée d'utilisation résiduelle raccourcie
  • l'EStG §7 al. 4 (2) ne limite pas cette méthode de choix
  • la méthode experte pour déterminer la durée d'utilisation résiduelle conformément au § 4 al. 3 ImmoWertV 2022 (anciennement §6 al. 6 ImmoWertV 2010)
  • La détermination de la durée d'utilisation résiduelle au moyen de la méthode de la grille de points doit être reconnue fiscalement en tant qu'approche typifiante.
• L'absence de certification n'est pas un motif général d'exclusion
  • L'expertise peut toujours être fondée, appropriée et reconnue.
  • La loi elle-même n'exige pas une certification et/ou une qualification particulière

Principaux points de l'arrêt

• Coûts de production proches de l'acquisition en cas de dépassement de la limite de 15% en l'espace de trois ans (y compris les réparations esthétiques et les défauts habituels/cachés liés à l'âge)
• Répartition du prix d'achat à la date de référence selon les valeurs vénales réelles dans la méthode de la valeur réelle sans influence des augmentations de loyer ou des approches DCF ultérieures.
• Les mesures dépassent la limite de 15%, sont ajoutées à la base de calcul de l'amortissement ; seulement de petites corrections pour l'amortissement et les frais professionnels, plainte en grande partie rejetée

Message clé de l'arrêt

• Pour la réduction de la durée d'utilisation et un amortissement plus élevé, les expertises peuvent combiner de manière admissible tous les facteurs pertinents ; les autorités fiscales ne peuvent pas limiter la liberté de choix de la méthode de présentation, même en se référant à la lettre du BMF du 22 février 2023.

Messages clés de l'arrêt

• L'administration fiscale doit calculer l'amortissement en fonction de la durée d'utilisation effective plus courte prouvée plutôt que selon la typologie.
• Toute méthode de présentation appropriée est autorisée ; une expertise spéciale de la substance du bâtiment ou de l'ERAB n'est pas obligatoire.
• Les modèles ImmoWertV et AGVGA-NRW peuvent justifier de manière adéquate la durée d'utilisation résiduelle.
• Un calcul de rentabilité supplémentaire n'est pas une condition de reconnaissance.
• Les amortissements plus élevés réduisent les revenus constatés de 13.409,14 euros par an ; les frais sont à la charge de l'administration fiscale.

Messages clés de l'arrêt

• La valeur d'usufruit qui disparaît lors de l'acquisition d'une moitié de copropriété peut augmenter les coûts d'acquisition si elle a un lien économique direct avec l'acquisition.
• Une durée d'utilisation réduite de l'amortissement peut être prouvée par une détermination experte de la durée d'utilisation économique résiduelle (par exemple selon SWRL/ImmoWertV) ; une expertise ERAB n'est pas obligatoire.

Message clé de l'arrêt

• Une durée d'utilisation effective plus courte peut être appliquée au lieu de l'amortissement standardisé, si elle est justifiée de manière plausible.
• Une expertise ERAB de la substance du bâtiment n'est pas obligatoire à cet effet.
• Une expertise selon l'ImmoWertV/annexe 4 peut justifier la durée d'utilisation effective si elle est compréhensible d'un point de vue méthodologique.
• Dans le cas présent, une durée d'utilisation de 31 ans a été reconnue et l'amortissement a été fixé en conséquence.
• Les coûts d'acquisition ont été répartis à raison de 43,96% pour le sol et 56,04% pour les bâtiments, et le fisc doit recalculer.
• Les coûts ont été mis à la charge des plaignants à hauteur de 23% et du fisc à hauteur de 77%.

Message clé de l'arrêt

• Résiliation simulée d'un besoin personnel : En l'absence d'intention sérieuse de jouissance, le bailleur est tenu de verser des dommages et intérêts au locataire en vertu de l'article 280, paragraphe 1, du BGB.
• Causalité : l'acceptation d'une résiliation à l'amiable ou l'omission de poursuivre le processus n'interrompt pas le droit à des dommages et intérêts si le besoin personnel n'existait pas réellement.
• Conséquence juridique : outre les dommages-intérêts en espèces, le locataire peut en principe également demander la restitution de ses anciens droits de location et de possession.

• Arrêt du tribunal des finances de Münster du 2 avril 2025, Az. 14 K 654/23 E
  • "L'estimation par un expert de la durée d'utilisation résiduelle d'un bâtiment conformément à l'ImmoWertV est légale".
• Arrêt du tribunal des finances de Düsseldorf du 16 août 2023, réf. : 2 K 2449/18 E
  • "L'expertise mandatée par le tribunal pour la répartition du prix d'achat détermine accessoirement une durée d'utilisation résiduelle plus courte".
• Jugement du tribunal des finances de Mecklembourg-Poméranie occidentale du 29 juin 2023, réf. : 2 K 290/17
  • "Selon le tribunal, la lettre du BMF est en contradiction avec la liberté de choix de la méthode de démonstration d'une durée d'utilisation plus courte".
• Arrêt du tribunal des finances de Münster du 14 février 2023, réf. 1 K 3840/19 F et 1 K 3841/19 F
  • "La durée d'utilisation résiduelle peut être déterminée selon l'ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV)"
• Arrêt du tribunal des finances de Cologne du 20 octobre 2022, Az. 6 K 1506/17
  • "La durée d'utilisation doit être prouvée avec la plus grande probabilité possible - et non avec une conscience absolue"
• Jugement du tribunal des finances de Cologne du 23 mars 2022, Az. 6 K 923/20
  • "Une durée d'utilisation résiduelle calculée sur la base d'un modèle suffit - pas d'expertise de la substance du bâtiment nécessaire"
• Arrêt de la BFH du 4 mars 2008, Az. IX R 16/07
  • "Amortissement de bâtiments formant une installation globale".

Message clé de l'arrêt

• Une répartition contractuelle du prix d'achat ne peut pas être remplacée uniquement par l'aide de travail du BMF, même si la répartition contractuelle semble manifestement erronée.
• L'aide de travail du BMF ne reflète pas les valeurs vénales réelles, car elle se limite à la méthode simplifiée de la valeur réelle et travaille sans facteurs régionaux pour la valeur du bâtiment.
• En cas de litige sur la répartition du prix d'achat, le tribunal doit en règle générale demander l'avis d'un expert assermenté, à moins qu'il n'existe une expertise propre avérée.
• En conclusion, la BFH a annulé le jugement du FG et a renvoyé : la répartition du contrat n'était pas viable, mais le simple remplacement par l'aide de travail était également inadmissible.

• Arrêt de la Cour fédérale des finances du 21 juillet 2020, IX R 26/19
  • "Répartition du prix d'achat sur le terrain et les bâtiments : le FG ne peut pas remplacer la répartition contractuelle du prix d'achat par la répartition déterminée au moyen de l'aide de travail du BMF".
  • Mots-clés : méthode Jacoby