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FG Münster - Berechnung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (Wertgutachten)

Problemstellung

Die Kläger erzielten Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung mehrerer Wohnimmobilien. Im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung ermittelten die Kläger die AfA für die vermieteten Gebäude nicht anhand der typisierten, sondern unter Zugrundelegung einer kürzeren Nutzungsdauer, welche auf Grundlage von Privatgutachten ermittelt worden war. Die Gutachten wurden dabei von einem öffentlich bestellten und vereidigten sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen durchgeführt. Der Gutachter hatte den jeweiligen Verkehrswert für die einzelnen Immobilien auf der Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt, wobei auch der jeweilige Modernisierungszustand in die Bewertung einfloss.

Das Finanzamt akzeptierte das Gutachten nicht, da keine konkreten Umstände benannt worden sind, weshalb die jeweiligen Vermietungsobjekte eine tatsächlich kürzere oder längere Nutzungsdauer hätten. Wertrelevante Bauschäden und Baumängel wurden in den Gutachten nicht aufgeführt. Anders als vom Gutachter angeführt, sei eine kürzere Nutzungsdauer der Gebäude nicht bereits dann anzunehmen, wenn zukünftig Modernisierungen anfielen.

Lösung

Das Finanzgericht (FG) Münster widerspricht der Auffassung des Finanzamts. Grundsätzlich ist es die Sache des Steuerpflichtigen, im Einzelfall eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachzuweisen. Entscheidend ist, dass die Nachweismethode Rückschlüsse auf die zu ermittelnden Determinanten (Bestimmungsgrößen) – z.B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen – ermöglicht. Es muss die größtmögliche Wahrscheinlichkeit für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden.

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