Urteile vom Bundesfinanzhof und Finanzgerichten zu Restnutzungsdauergutachten und Kaufpreisaufteilungen

Kernaussagen des Urteils

• Grundsatz: 2,5% AfA für Altgebäude, Abweichung nur bei nachgewiesener Nutzungsdauer unter 40 Jahren.
• Maßstab ist die Nutzungsdauer beim jeweiligen Eigentümer, keine starre 100‑Jahre‑Grenze.
• Höhere AfA braucht konkrete Feststellungen; pauschale Erfahrungssätze genügen nicht.
• Ohne belastbaren Nachweis bleibt es bei 2,5%; Sache wurde zur Aufklärung zurückverwiesen.

Kernaussage des Urteils

• Es ist Sache des Steuerpflichtigen, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer gegenüber der typisierten AfA glaubhaft zu machen und nachzuweisen; die Würdigung der vorgelegten Umstände obliegt dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz.

Kernaussage des Urteils

• Maßstab der AfA: Entscheidend ist die tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG i.V.m. § 11c Abs. 1 EStDV, also die Zeit, in der das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann.
• Kürzere wirtschaftliche gegenüber technischer Nutzungsdauer: Ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische, kann sie angesetzt werden, wenn eine wirtschaftlich sinnvolle anderweitige Nutzung endgültig entfällt.
• Einheitliches Wirtschaftsgut zerfällt: Bei einer funktional verbundenen Gesamtanlage (Paketverteilungsanlage) entfällt nach wirtschaftlichem Verbrauch wesentlicher Teilgebäude (Verteilungshallen nach Mietende) der einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang.
• Folge für die AfA: Die Gesamtanlage ist ab diesem Zeitpunkt in mehrere Wirtschaftsgüter aufzuteilen; eine einheitliche Abschreibung über eine fortgeschriebene Gesamtnutzungsdauer ist rechtsfehlerhaft.
• Verfahrensausgang: Das vorinstanzliche Urteil, das eine einheitliche 25‑jährige Nutzungsdauer zugrunde legte, wurde aufgehoben; die Sache wurde zur erneuten Tatsachenwürdigung (getrennte Betrachtung der Teile und ihrer Nutzungsdauern) zurückverwiesen.

Kernaussagen des Urteils

• Sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der ImmoWertV rechtmäßig
• Tatsächliche statt typisierter Nutzungsdauer: Wahlrecht gestärkt
• Wirtschaftliche statt technischer Entwertung ausreichend

Kernaussagen des Urteils

• Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Überschreiten der 15%-Grenze innerhalb von drei Jahren (inklusive Schönheitsreparaturen und altersüblicher/verdeckter Mängel)
• Stichtagsbezogene Kaufpreisaufteilung nach realen Verkehrswerten im Sachwertverfahren ohne Einfluss späterer Mieterhöhungen oder DCF-Ansätze
• Maßnahmen überschreiten 15%-Grenze, werden der AfA-Bemessungsgrundlage zugerechnet; nur geringe Korrekturen bei AfA und Werbungskosten, Klage weitgehend abgewiesen

Kernaussage des Urteils

• Für die Verkürzung der Nutzungsdauer und eine höhere AfA können Gutachten zulässig alle relevanten Faktoren kombinieren; die Finanzämter dürfen die Wahlfreiheit der Darlegungsmethode nicht beschränken, auch nicht unter Verweis auf das BMF-Schreiben vom 22.02.2023.

Kernaussagen des Urteils

• Das Finanzamt muss die AfA nach der nachgewiesenen kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer statt nach der Typisierung ansetzen.
• Jede geeignete Darlegungsmethode ist zulässig; ein spezielles Bausubstanz- oder ERAB-Gutachten ist nicht zwingend.
• ImmoWertV- und AGVGA-NRW-Modelle können die Restnutzungsdauer tauglich belegen.
• Eine zusätzliche Rentabilitätsberechnung ist keine Anerkennungsvoraussetzung.
• Die höheren AfA mindern die festgestellten Einkünfte je Jahr um 13.409,14 Euro; die Kosten trägt das Finanzamt.

Kernaussagen des Urteils

• Der untergehende Nießbrauchswert beim Erwerb einer Miteigentumshälfte kann Anschaffungskosten erhöhen, wenn er in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Erwerb steht.
• Eine verkürzte AfA-Nutzungsdauer kann mit gutachterlicher Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (z. B. nach SWRL/ImmoWertV) nachgewiesen werden; ein ERAB-Gutachten ist nicht zwingend erforderlich.

Kernaussage des Urteils

• Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann statt der typisierten AfA angewendet werden, wenn sie plausibel belegt ist.
• Ein ERAB‑Bausubstanzgutachten ist dafür nicht zwingend nötig.
• Ein Gutachten nach ImmoWertV/Anlage 4 kann die tatsächliche Nutzungsdauer belegen, wenn es methodisch nachvollziehbar ist.
• Im Fall wurde eine Nutzungsdauer von 31 Jahren anerkannt und die AfA entsprechend festgelegt.
• Die Anschaffungskosten wurden mit 43,96% Boden und 56,04% Gebäude aufgeteilt, und das Finanzamt muss neu berechnen.
• Die Kosten wurden zu 23% den Klägern und zu 77% dem Finanzamt auferlegt.

Kernaussage des Urteils

• Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung: Fehlt die ernsthafte Nutzungsabsicht, haftet der Vermieter dem Mieter auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.
• Kausalität: Zustimmung zur einvernehmlichen Beendigung oder unterlassene Weiterverfolgung des Prozesses unterbricht den Schadenersatzanspruch nicht, wenn der Eigenbedarf tatsächlich nicht bestand.
• Rechtsfolge: Neben Geldersatz kann der Mieter grundsätzlich auch die Wiedereinräumung seiner früheren Miet- und Besitzrechte verlangen.

• Urteil des Finanzgerichts Münster vom 2. April 2025, Az. 14 K 654/23 E
  •  „Sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der ImmoWertV rechtmäßig“
• Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 16. August 2023, Az.: 2 K 2449/18 E
  • „Vom Gericht beauftragtes Gutachten zur Kaufpreisaufteilung ermittelt nebenbei kürzere Restnutzungsdauer“
• Urteil des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern vom 29.06.2023, Az.: 2 K 290/17
  • „BMF-Schreiben steht laut Gericht im Widerspruch zur Wahlfreiheit bei der Darlegungsmethode einer kürzeren Nutzungsdauer“
• Urteil des Finanzgerichts Münster vom 14. Februar 2023, Az. 1 K 3840/19 F und 1 K 3841/19 F
  • „Restnutzungsdauer kann nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) ermittelt werden“
• Urteil des Finanzgerichts Köln vom 20. Oktober 2022, Az. 6 K 1506/17
  • „Nutzungsdauer muss mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit – nicht mit absoluter Gewissenhaftigkeit – nachgewiesen werden“
• Urteil des Finanzgerichts Köln vom 23. März 2022, Az. 6 K 923/20
  • „Modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer genügt – kein Bausubstanzgutachten notwendig“
• BFH-Urteil vom 4. März 2008, Az. IX R 16/07
  • „Abschreibung von Gebäuden, die eine Gesamtanlage bilden“

Kernaussage des Urteils

• Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung darf nicht allein durch die BMF-Arbeitshilfe ersetzt werden, selbst wenn die Vertragsaufteilung offenkundig fehlerhaft wirkt.
• Die BMF-Arbeitshilfe bildet keine realen Verkehrswerte ab, weil sie auf das vereinfachte Sachwertverfahren verengt und ohne Regionalfaktoren für den Gebäudewert arbeitet.
• Bei Streit über die Kaufpreisaufteilung soll das Gericht in der Regel ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen, sofern keine ausgewiesene eigene Sachkunde besteht.
• Im Ergebnis hob der BFH das FG-Urteil auf und verwies zurück: Die Vertragsaufteilung war nicht tragfähig, die bloße Ersetzung durch die Arbeitshilfe aber ebenfalls unzulässig.

• Urteil des Bundesfinanzhof vom 21. Juli 2020, IX R 26/19
  • "Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: FG darf die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht durch die mittels der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen"
  • Schlagworte: Jacoby-Methode