Wyroki Federalnego Sądu Skarbowego i sądów podatkowych w sprawie oceny pozostałego okresu użytkowania i alokacji ceny nabycia
W ostatnich latach wyroki Federalnego Sądu Skarbowego (BFH) i różnych sądów skarbowych w całych Niemczech miały znaczący wpływ na opodatkowanie inwestycji w nieruchomości. W szczególności skupiono się na ocenie pozostałego okresu użytkowania i alokacji ceny zakupu, które odgrywają kluczową rolę w obliczaniu amortyzacji budynków. Orzeczenia sądowe zapewniają inwestorom i doradcom podatkowym jasność w zakresie dopuszczalności i metodologii takich wycen.
W kilku przełomowych wyrokach Federalny Sąd Podatkowy podkreślił, że podatnicy są zasadniczo uprawnieni do udowodnienia rzeczywistego pozostałego okresu użytkowania budynku za pomocą opinii biegłego. Sądy kładą nacisk na indywidualne rozpatrywanie każdej sprawy i uznały, że ogólne odmowy urzędów skarbowych są niedopuszczalne. Wartość dowodowa opinii biegłych jest szczególnie podkreślana w tych decyzjach, zwłaszcza jeśli zostały one przygotowane zgodnie z uznanymi standardami.
Innym przedmiotem orzecznictwa jest alokacja ceny zakupu nieruchomości. W tym przypadku kilka sądów podatkowych i BFH wyjaśniło, że powszechne stosowanie wytycznych Federalnego Ministerstwa Finansów nie jest obowiązkowe. Zamiast tego, odpowiednie i zorientowane rynkowo alokacje - na przykład uwzględniające wyceny wartości rynkowej - mogą być dopuszczalne, a nawet preferowane, pod warunkiem, że są zrozumiale uzasadnione.
Osądy te mają ogromne znaczenie dla nabywców nieruchomości, doradców podatkowych i inwestorów. Otwierają one bezpieczne prawnie pole manewru i umożliwiają bardziej precyzyjne planowanie podatkowe. Ci, którzy polegają na dobrze uzasadnionych wycenach pozostałego okresu użytkowania i alokacji ceny zakupu zgodnie z rynkiem, mogą zapewnić sobie długoterminowe korzyści podatkowe i uniknąć konfliktów z organami podatkowymi. Aktualne orzecznictwo wspiera to podejście i dostarcza cennych praktycznych wskazówek.
Wyrok Federalnego Trybunału Skarbowego z dnia 28 września 1971 r., sprawa nr VIII R 73/68
Kluczowe stwierdzenia wyroku
- Zasada: 2,5% amortyzacji dla starych budynków, odchylenie tylko wtedy, gdy udowodniony okres użytkowania jest krótszy niż 40 lat.
- Miernikiem jest okres użytkowania danego właściciela, a nie sztywny limit 100 lat.
- Wyższa amortyzacja wymaga konkretnych ustaleń; uogólnione doświadczenie nie jest wystarczające.
- Bez wiarygodnych dowodów pozostaje na poziomie 2,5%; sprawa została odesłana do wyjaśnienia.
Wyrok Federalnego Sądu Skarbowego z dnia 11 sierpnia 1993 r., sygn. akt X R 82/90
Kluczowe stwierdzenie wyroku
- To na podatniku spoczywa ciężar wiarygodnego wykazania i udowodnienia krótszego rzeczywistego okresu użytkowania w porównaniu do amortyzacji normatywnej; ocena przedstawionych okoliczności należy do sądu podatkowego jako sądu merytorycznego.
Wyrok Federalnego Trybunału Podatkowego z dnia 4 marca 2008 r., sygn. akt IX R 16/07
Kluczowe stwierdzenie wyroku
- Skala amortyzacji: Decydującym czynnikiem jest rzeczywisty okres użytkowania zgodnie z § 7 ust. 4 zdanie 2 EStG w związku z § 11c ust. 1 EStDV. § 11c (1) EStDV, tj. czas, w którym można oczekiwać, że budynek będzie wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem.
- Krótszy ekonomiczny niż techniczny okres użytkowania: Jeśli ekonomiczny okres użytkowania jest krótszy niż techniczny okres użytkowania, można go ująć, jeśli nie ma innego ekonomicznie opłacalnego zastosowania.
- Jednolity składnik aktywów rozpada się: W przypadku funkcjonalnie powiązanego całego systemu (system dystrybucji pakietów), jednolite wykorzystanie i powiązanie funkcjonalne przestaje istnieć po ekonomicznym zużyciu podstawowych podbudów (hale dystrybucyjne po zakończeniu leasingu).
- Konsekwencje dla amortyzacji: Od tego momentu cały system musi być podzielony na kilka aktywów; jednolita amortyzacja przez zamortyzowany całkowity okres użytkowania jest prawnie nieprawidłowa.
- Wynik postępowania: Wyrok sądu niższej instancji, który opierał się na jednolitym 25-letnim okresie użytkowania, został uchylony; sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia w celu dokonania nowej oceny stanu faktycznego (oddzielne rozpatrzenie części i ich okresów użytkowania).
Wyrok sądu skarbowego w Münster z dnia 2 kwietnia 2025 r., sygn. akt 14 K 654/23 E
Kluczowe stwierdzenia osądu
- Eksperckie oszacowanie pozostałego okresu użytkowania budynku zgodnie z ImmoWertV zgodne z prawem
- Rzeczywisty, a nie standardowy okres użytkowania: wzmocnione prawo wyboru
- Amortyzacja ekonomiczna, a nie techniczna wystarczająca
Wyrok Sądu Skarbowego w Hamburgu z dnia 1 kwietnia 2025 r., sygn. akt 3 K 60/23
Kluczowe stwierdzenia wyroku
- Prywatna wycena może być wykorzystana do wykazania skrócenia pozostałego okresu użytkowania.
- EStG § 7 ust. 4 (2) nie ogranicza tej metody wyboru
- metoda ekspercka do określenia pozostałego okresu użytkowania zgodnie z § 4 ust. 3 ImmoWertV 2022 (poprzednio § 6 ust. 6 ImmoWertV 2010).
- Określenie pozostałego okresu użytkowania przy użyciu metody siatki punktów należy uznać do celów podatkowych za znormalizowaną procedurę.
- Brak certyfikacji nie jest ogólnym powodem wykluczenia
- Opinia eksperta może być nadal uzasadniona, odpowiednia i uznana.
- Samo prawo nie wymaga szczególnej certyfikacji i/lub kwalifikacji
Wyrok sądu podatkowego w Düsseldorfie z dnia 16 sierpnia 2023 r., sygn. akt: 2 K 2449/18 E
Kluczowe stwierdzenia wyroku
- Koszty produkcji związane z nabyciem, jeśli limit 15% zostanie przekroczony w ciągu trzech lat (w tym naprawy kosmetyczne i wady związane z wiekiem/ukryte wady)
- Alokacja ceny nabycia na dzień sprawozdawczy zgodnie z rzeczywistymi wartościami rynkowymi przy użyciu metody wartości aktywów bez wpływu późniejszych podwyżek czynszu lub podejścia DCF
- Środki przekraczają limit 15%, są dodawane do podstawy oceny AfA; tylko niewielkie korekty AfA i wydatków związanych z przychodami, skarga w dużej mierze oddalona
Wyrok Sądu Skarbowego Meklemburgii-Pomorza Przedniego z dnia 29.06.2023 r., sygn. akt: 2 K 290/17
Kluczowe stwierdzenie wyroku
- Opinie biegłych mogą dopuszczalnie łączyć wszystkie istotne czynniki w celu skrócenia okresu użytkowania i wyższej amortyzacji; organy podatkowe nie mogą ograniczać swobody wyboru metody prezentacji, nawet w odniesieniu do pisma BMF z dnia 22 lutego 2023 r.
Wyrok sądu skarbowego w Münster z dnia 14 lutego 2023 r., sygn. akt 1 K 3840/19 F i 1 K 3841/19 F.
Kluczowe stwierdzenia wyroku
- Urząd skarbowy musi stosować amortyzację zgodnie z udowodnionym krótszym rzeczywistym okresem użytkowania zamiast standaryzacji.
- Dozwolona jest każda odpowiednia metoda prezentacji; specjalna ocena substancji budowlanej lub ERAB nie jest obowiązkowa.
- Modele ImmoWertV i AGVGA-NRW mogą dostarczyć odpowiednich dowodów na pozostały okres użytkowania.
- Dodatkowa kalkulacja rentowności nie jest wymagana do ujęcia.
- Wyższa amortyzacja zmniejsza uznany dochód o 13 409,14 EUR rocznie; koszty ponosi urząd skarbowy.
Wyrok Sądu Skarbowego w Kolonii z dnia 20 października 2022 r., sygn. akt 6 K 1506/17
Kluczowe stwierdzenia wyroku
- Zmniejszająca się wartość użytkowania przy nabyciu połowy współwłasności może zwiększyć koszty nabycia, jeśli jest bezpośrednio ekonomicznie związana z nabyciem.
- Skrócony okres amortyzacji może zostać udowodniony poprzez ustalenie przez eksperta pozostałego okresu ekonomicznego użytkowania (np. zgodnie z SWRL/ImmoWertV); raport ERAB nie jest obowiązkowy.
Wyrok Sądu Skarbowego w Kolonii z dnia 23 marca 2022 r., sygn. akt 6 K 923/20
Kluczowe stwierdzenie wyroku
- Zamiast standardowej amortyzacji można zastosować krótszy rzeczywisty okres użytkowania, jeśli jest to wiarygodnie udokumentowane.
- W tym celu nie jest bezwzględnie konieczna wycena tkanin budowlanych ERAB.
- Ocena zgodna z ImmoWertV/Załącznikiem 4 może uzasadniać rzeczywisty okres użytkowania, jeśli jest metodologicznie zrozumiała.
- W tym przypadku uznano okres użytkowania wynoszący 31 lat i odpowiednio określono amortyzację.
- Koszty nabycia zostały podzielone na 43,96% gruntu i 56,04% budynku, a urząd skarbowy musi dokonać przeliczenia.
- Koszty zostały przypisane w 23% powodom i w 77% urzędowi skarbowemu.
Wyrok BFH z dnia 4 marca 2008 r., sygn. akt IX R 16/07
Kluczowe przesłanie wyroku
- Fikcyjne anulowanie użytkowania osobistego: Jeśli nie ma poważnego zamiaru korzystania z nieruchomości, wynajmujący jest odpowiedzialny wobec najemcy za szkody zgodnie z § 280 (1) BGB.
- Przyczynowość: Zgoda na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron lub brak kontynuacji procesu nie przerywa roszczenia o odszkodowanie, jeśli użytkowanie osobiste faktycznie nie istniało.
- Skutki prawne: Oprócz odszkodowania pieniężnego najemca może zasadniczo żądać również przywrócenia poprzedniego prawa najmu i posiadania.
Osądy w kontekście pozostałego okresu użytkowania (RND)
- Wyrok sądu skarbowego w Münster z dnia 2 kwietnia 2025 r., sprawa nr 14 K 654/23 E
- "Oszacowanie przez biegłego pozostałego okresu użytkowania budynku zgodnie z ImmoWertV zgodne z prawem"
- Wyrok Sądu Skarbowego w Düsseldorfie z dnia 16 sierpnia 2023 r., sprawa nr: 2 K 2449/18 E
- "Opinia biegłego w sprawie alokacji ceny zakupu zlecona przez sąd incydentalnie określa krótszy pozostały okres użytkowania"
- Wyrok Sądu Skarbowego Meklemburgii-Pomorza Przedniego z dnia 29 czerwca 2023 r., sygn. akt: 2 K 290/17
- "Zdaniem sądu pismo BMF przeczy swobodzie wyboru metody wykazania krótszego okresu użytkowania"
- Wyrok Sądu Skarbowego w Münster z dnia 14 lutego 2023 r., sprawa nr 1 K 3840/19 F i 1 K 3841/19 F
- "Pozostały okres użytkowania można określić zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wartości nieruchomości (ImmoWertV)".
- Wyrok Sądu Skarbowego w Kolonii z dnia 20 października 2022 r., sprawa nr 6 K 1506/17
- "Okres użytkowania musi być udowodniony z największym możliwym prawdopodobieństwem - nie z absolutną skrupulatnością"
- Wyrok Sądu Skarbowego w Kolonii z dnia 23 marca 2022 r., sprawa nr 6 K 923/20
- "Pozostały okres użytkowania ustalony jako model jest wystarczający - nie ma potrzeby sporządzania raportu dotyczącego substancji budowlanej"
- Wyrok BFH z dnia 4 marca 2008 r., sprawa nr IX R 16/07
- "Amortyzacja budynków stanowiących całość"
Wyrok Federalnego Sądu Podatkowego z dnia 21 lipca 2020 r., IX R 26/19
Kluczowe stwierdzenie wyroku
- Umowna alokacja ceny zakupu nie może być zastąpiona wyłącznie przez pomoc roboczą BMF, nawet jeśli alokacja umowna jest oczywiście nieprawidłowa.
- Pomoc robocza BMF nie odzwierciedla rzeczywistych wartości rynkowych, ponieważ ogranicza się do uproszczonej metody wartości aktywów i nie wykorzystuje czynników regionalnych do wartości budynku.
- W przypadku sporu dotyczącego alokacji ceny zakupu, sąd powinien zasadniczo uzyskać opinię biegłego od publicznie wyznaczonego i zaprzysiężonego biegłego, jeśli nie ma własnej sprawdzonej wiedzy specjalistycznej.
- W rezultacie BFH uchylił wyrok sądu podatkowego i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia: alokacja umowy nie była wykonalna, ale samo zastąpienie jej pomocą roboczą również było niedopuszczalne.
Osądy w kontekście alokacji ceny nabycia (KPA)
- Wyrok Federalnego Sądu Podatkowego z dnia 21 lipca 2020 r., IX R 26/19
- "Alokacja ceny nabycia do gruntów i budynków: Sąd podatkowy nie może zastąpić umownej alokacji ceny nabycia alokacją ustaloną przy użyciu pomocy roboczej BMF"
- Słowa kluczowe: metoda Jacoby'ego