Dortmund als Investmentstandort für Immobilien
603,462 Einwohner und robuste Nachfrage in Westfalens größter Stadt
Dortmund zählte zum 31.12.2024 offiziell 603,462 Einwohner und bleibt damit die größte Stadt Westfalens sowie eine der größten Kommunen Nordrhein‑Westfalens. Kommunale Statistikpakete bestätigen die Größenordnung mit feinräumigen Bevölkerungsdaten bis auf statistische Bezirke, was eine datenbasierte Mikrolagenanalyse für Investmententscheidungen ermöglicht. Marktseitig ist die Nachfrage hoch, während die Bautätigkeit 2023 deutlich rückläufig war: Fertigstellungen sanken um 35% auf 1,379 WE, Baugenehmigungen um 45% auf 1,446 WE; das kommunale Ziel von 2,000 neuen Wohnungen/Jahr wurde klar verfehlt, was Druck insbesondere im Mietsegment erzeugt. Gleichzeitig weist die Stadt ausreichende Wohnbaulandpotenziale von rund 184ha mit Perspektive für etwa 9,000 zusätzliche Wohnungen aus (ca.7,000 MFH/ca.2,000 Ein‑/Zweifamilienhäuser)—ein mittelfristiger Entlastungs- und Projektpipeline‑Hebel.
Erreichbarkeit und ÖPNV‑Upgrades: City‑Takt‑Plus, Linie 400 und H‑Bahn‑Ausbau
Dortmund treibt mehrere ÖPNV‑Hebel voran, die Korridorlagen strukturell aufwerten: Der City‑Takt‑Plus verdichtet die Stadtbahn auf stark frequentierten Achsen (u.a. U41/U47/U49) perspektivisch bis auf 5‑ und abschnittsweise 2‑Minuten‑Takte. Die neue InnovationsLinie 400 als tangentiale Ringlinie verknüpft Stadtbahn‑, S‑Bahn‑ sowie Regio-/Fernverkehr und soll nach aktueller Planung nach den Herbstferien 2025 starten—ein Angebot speziell für Pendlerströme mit hoher Netzwirkung. Parallel wird der unter dem Hbf gelegene Stadtbahnhof im Projekt „U‑Plus“ erweitert und vollständig modernisiert—ein Kapazitäts‑ und Qualitätsgewinn für zentrale City‑/Bahnhofslagen. Zusätzlich ist die Finanzierung der H‑Bahn‑Verlängerung bis zur U42 in Barop gesichert; bis zu 95% Förderung aus dem GVFG, Teststrecke ab 2027 möglich, vollständige Inbetriebnahme der ca.2km Ausbaustrecke frühestens 2029—ein klarer Nachfragehebel entlang TU‑/Barop‑Achsen.
Investmentthesen: Core in ÖPNV‑/City‑Lagen, Value‑Add über ESG und Repositionierung
Core: Sanierte, ÖPNV‑nahe Mehrfamilienhäuser und Mixed‑Use‑Objekte in City‑/Bahnhofsumfeld und entlang der stark verdichteten Stadtbahnachsen (U41/U47/U49) profitieren von steigender Taktfrequenz, Knotenmodernisierung („U‑Plus“) und der großen Mieterbasis von 603k—Basis für geringe Fluktuation und planbare Cashflows.
Value‑Add: Energetische Modernisierung, Grundrissoptimierung und Erdgeschoss‑Repositionierung in Seitenlagen sowie an künftigen Tangential‑/Ringrelationen (Linie 400) eröffnen Renditepotenzial bei zugleich angespanntem Mietmarkt; die Wohnbaulandkulisse (≈9,000 WE Perspektive) und fortlaufende Wohnungsmarktbeobachtung bieten Planungssicherheit für Timing und Produktwahl.
Taktik/Risiko: Kurz‑/mittelfristig begrenzte Neubauablieferungen und hoher Mietdruck stützen Bestandsmieten, erfordern aber sorgfältige ESG‑ und Betriebskostenstrategien; die gesicherten ÖPNV‑Upgrades (City‑Takt‑Plus, H‑Bahn‑Ausbau) erhöhen die Exit‑Fähigkeit in ÖPNV‑Korridoren und campus‑/technikaffinen Teilräumen.
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Bodenrichtwerte für Dortmund
Die Bodenrichtwerte für Dortmund finden Sie in der Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen hier.