Häufig gestellte Fragen
Bei Restnutzungsdauergutachten treten in der Praxis immer wieder ähnliche Fragen auf. Viele Eigentümer möchten wissen, welche Unterlagen für die Erstellung benötigt werden, wie sich der bauliche Zustand und durchgeführte Modernisierungen auf die Restnutzungsdauer auswirken und welche Auswirkungen das Gutachten auf die steuerliche Abschreibung hat. Auch Unsicherheiten über die Abgrenzung zwischen technischer und wirtschaftlicher Nutzungsdauer sowie die Rolle behördlicher Vorgaben (z. B. Denkmalschutz) gehören zu den typischen Anliegen.
Im Bereich der Gutachten zur Kaufpreisaufteilung drehen sich die häufigsten Fragen um die rechtlichen Grundlagen, die anzuwendenden Bewertungsverfahren und die Anerkennung durch das Finanzamt. Auftraggeber möchten meist wissen, wie der Aufteilungsmaßstab ermittelt wird, ob der Bodenrichtwert zwingend verwendet werden muss und welche Rolle individuelle Merkmale der Immobilie spielen. Oft besteht auch Klärungsbedarf, wie das Gutachten bei der Steuererklärung eingesetzt wird und ob es Einspruchsmöglichkeiten bei abweichender Einschätzung durch die Finanzverwaltung gibt.
Allgemeine Fragen
Kann ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung auch nachträglich für Objekte angewendet werden, die sich bereits im Bestand befinden?
Selbstverständlich ist das möglich und wird von uns tagtäglich umgesetzt und bei Finanzämtern deutschlandweit akzeptiert. Hintergrund ist der sogenannte Sachverhalt über die Erkenntnis über einen neuen steuerlichen Tatbestand, welcher Ihnen die Option gibt, diese Gutachten auch nachträglich geltend zu machen.
Weitere Antworten folgen bald...
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Häufige Fragen zu Gutachten zur Feststellung der Restnutzungsdauer
Kann ein Gutachten zur Feststellung der Restnutzungsdauer auch nachträglich für Objekte angewendet werden, die sich bereits im Bestand befinden?
Selbstverständlich ist das möglich und wird von uns tagtäglich umgesetzt und bei Finanzämtern deutschlandweit akzeptiert. Hintergrund ist der sogenannte Sachverhalt über die Erkenntnis über einen neuen steuerlichen Tatbestand, welcher Ihnen die Option gibt, diese Gutachten auch nachträglich geltend zu machen.
Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachten für die Restnutzungsdauer?
Ca. 3 bis 4 Wochen ab Beauftragung und dem Vorliegen vollständiger Unterlagen. In der Regel jedoch deutlich schneller.
Welche Unterlagen werden für die Erstellung eines Gutachtens über die Restnutzungsdauer benötigt?
Sie finden die Liste aller notwendigen Unterlagen auf unserer Informationsseite.
Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten für meine Immobilie(n)?
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung oder einem Mehrfamilienhaus kommt es im Wesentlichen auf das Gebäudealter und den Modernisierungszustand an. In der Regel kommen wir bei nicht kernsanierten Wohnimmobilien die älter als 30 Jahre sind auf gute Ergebnisse. Bei einer Gewerbeimmobilie kann sich auch schon bei 10-20 Jahre alten Objekten ein Gutachten lohnen.
Wenn Sie uns ein paar Angaben zu Ihrem Objekt machen, geben wir Ihnen gerne vorab eine kostenlose Ersteinschätzung. Wir nennen Ihnen dann eine grobe Spanne der erwarteten Restnutzungsdauer in Jahren. Sofern die Restnutzungsdauer 50 Jahre (Baujahr nach 1925) bzw. 40 Jahre (Baujahr bis 1925) unterschreitet, rentiert sich das Gutachtenhonorar i.d.R. sehr schnell.
Wie ist der Ablauf der Begutachtung?
Schritt 1 – kostenlose Ersteinschätzung:
- Gehen Sie auf unserer Webseite auf meine Immobilie prüfen
- Tragen Sie die Parameter zur Immobilie ein und wählen im letzten Schritt „Kostenlose Ersteinschätzung Restnutzungsdauer“
- Tragen Sie noch E-Mail Adresse und gerne Telefonnummer ein, dann wählen Sie „Absenden“
In Kürze erhalten Sie von uns per E-Mail die kostenlose Ersteinschätzung. Lohnt sich für Sie die Beauftragung, dann führt Sie dies zu Schritt 2:
Schritt 2 – Beauftragung Sachverständigengutachten:
- Wählen Sie bitte den Link, den wir Ihnen in der kostenlosen Ersteinschätzung mitgeteilt haben
- Dort finden Sie Ihre bereits getätigten Eingaben. Vervollständigen Sie diese bitte und wählen im letzten Schritt „Sachverständigengutachten Restnutzungsdauer“
- Nun werden noch ein paar Angaben abgefragt und Sie haben die Möglichkeit, hier relevante Unterlagen hochzuladen.
- Ist alles eingetragen, wählen Sie „Absenden“ und die Erstellung des Gutachtens ist beantragt
Benötigen wir weitere Unterlagen / Informationen von Ihnen, kommen wir auf Sie zu.
Ist alles vollständig, erhalten Sie den Gutachten – Entwurf zur Durchsicht und – wenn es Anpassungen bedarf – das finale Gutachten.
Wie wird die Restnutzungsdauer einer Immobilie bewertet?
In der Regel orientiert sich die Ermittlung der Nutzungsdauer an § 4 Abs. 3 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ausgegangen wird hier zunächst vom Gebäudealter. Wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden bzw. als durchgeführt unterstellt werden können, wird das Gebäude durch diese Maßnahmen “verjüngt”.
Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Im Detail wird also eine Reihe von Umständen des Gebäudes begutachtet, die aus technischen oder wirtschaftlichen Gesichtspunkten die Nutzungsdauer beeinflussen.
Sie können Ihre Restnutzungsdauer bequem vorab und selber online hier berechnen.
Welche Kriterien werden bei der Beurteilung der Restnutzungsdauer berücksichtigt?
Neben dem Baujahr und der Art der Immobilie (Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbe usw.) ist der Modernisierungsgrad (u.a. Fenster, Heizung, Dämmung,) relevant. Daneben sind Schäden sowie die Frage der „zeitgemäßen Nutzung“ entscheidend. Nutzen Sie gerne unseren Rechner für die Ersteinschätzung.
Wer führt eine Immobilienbewertung durch?
Unsere Gutachter haben Universitätsabschlüsse (i.d.R. Bau-/Ingenieurwesen, Architektur oder Immobilienwirtschaft), Zertifizierungen, sowie jahrelange Erfahrung mit Gutachten über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien. Da unser Kern-Team nicht sämtliche Gutachten allein und aus der Ferne bewältigen kann, werden wir von ortsansässigen freiberuflichen Gutachtern unterstützt. Sie sind mit unserem Verfahren vertraut und jedes von ihnen erstellte Gutachten wird durch unser Kern-Team überprüft.
Sind die Gutachter zertifiziert nach DIN 17024?
Ausschließlich Gutachter mit Zertifizierung nach DIN EN ISO 17024 von DAkkS-akkreditieren Stellen sind Teil unseres Netzwerkes und erstellen BMF-konforme Restnutzungsgutachten für Ihre vermietete Immobilie.
Muss eine Vor-Ort-Besichtigung stattfinden?
Einige Finanzämter gehen dazu über, nur noch Gutachten mit einer Vor-Ort-Besichtigung zu anzuerkennen. Das ist zwar nicht Teil des veröffentlichten BMF-Schreibens und auch nicht im Gesetzestext erwähnt, aber wir empfehlen explizit die Vor-Ort-Besichtigung zu erwägen um Diskussionen mit dem Finanzamt "aus dem Weg zu gehen". Kontaktieren Sie uns gerne mit Ihren Fragen hierzu.
Was kostet ein Gutachten zur Feststellung der Restnutzungsdauer?
Das Honorar ist einheitlich und unabhängig von der Art der Immobilie. Hier finden Sie unsere Kosten.
Wann muss das Gutachten bezahlt werden?
Die Rechnung erhalten Sie zusammen mit dem Gutachten, Sie müssen also nicht in Vorleistung gehen. Die Bezahlung erfolgt per Überweisung.
Kann ich die Kosten für das Gutachten selbst von der Steuer absetzen?
Selbstverständlich können Sie die Kosten für das Gutachten selbst im Rahmen der Werbungskosten bei der Steuer geltend machen.
Was passiert mit der verkürzten Restnutzungsdauer, wenn ich später Modernisierungen vornehmen bzw. vornehmen muss?
Die Richtlinie 7.4. Absatz 9 der Finanzämter regelt folgendes: "Bei nachträglichen Herstellungskosten für Wirtschaftsgüter, die nach § 7 Abs. 1 , 2 oder 4 Satz 2 EStG abgeschrieben werden, ist die Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung des Zustands des Wirtschaftsgutes im Zeitpunkt der Beendigung der nachträglichen Herstellungsarbeiten neu zu schätzen. 2In den Fällen des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist es aus Vereinfachungsgründen nicht zu beanstanden, wenn die weitere AfA nach dem bisher angewandten Prozentsatz bemessen wird."
Das heißt, eigentlich müsste neu bewertet werden. Aus Einfachheitsgründen wird darauf aber in der Regel verzichtet.
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Häufige Fragen zu Gutachten über die Kaufpreisaufteilung
Kann ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung auch nachträglich für Objekte angewendet werden, die sich bereits im Bestand befinden?
Selbstverständlich ist das möglich und wird von uns tagtäglich umgesetzt und bei Finanzämtern deutschlandweit akzeptiert. Hintergrund ist der sogenannte Sachverhalt über die Erkenntnis über einen neuen steuerlichen Tatbestand, welcher Ihnen die Option gibt, diese Gutachten auch nachträglich geltend zu machen.
Welche Unterlagen werden für die Erstellung eines Gutachtens zur Kaufpreisaufteilung benötigt?
Sie finden die Liste aller notwendigen Unterlagen auf unserer Informationsseite.
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