Urteil des Bundesfinanzhof vom 11. August 1993, Az. X R 82/90 „Steuerpflichtiger hat Mitwirkungspflicht und muss kürzere Nutzungsdauer nachweisen"

1. Höhere AfA nur bei objektiv nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer

Das Urteil bestätigt: Ein höherer AfA-Satz (z. B. 5 % statt 2,5 %) setzt eine konkret und objektiv nachweisbare kürzere betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer voraus. Bloße Absichtsbekundungen, wie die geplante Geschäftsaufgabe mit Renteneintritt, reichen nicht aus. Immobilieninvestoren müssen belastbare Nachweise erbringen – beispielsweise durch Gutachten oder vertraglich definierte Nutzungszeiträume.

2. Mitwirkungspflicht des Steuerpflichtigen ist entscheidend

Der BFH stellt klar, dass den Steuerpflichtigen eine besondere Mitwirkungspflicht trifft, wenn er einen abweichenden (kürzeren) Abschreibungszeitraum geltend machen möchte. Die Beweislast liegt vollständig beim Investor. Es genügt nicht, lediglich subjektive Pläne oder allgemeine Lebenserfahrung vorzubringen – objektive Gegebenheiten müssen dokumentiert werden.

3. Unklare Vertragsverhältnisse führen zur Ablehnung

Im Streitfall wurde ein Pachtvertrag zwischen Eheleuten nicht als fremdüblich anerkannt, da wesentliche Regelungen wie Nutzungsdauer, Gegenleistung und Rechtsfolgen bei Beendigung fehlten. Für Investoren bedeutet das: Bei Investitionen in nicht selbst genutzte oder anteilig fremde Immobilien müssen vertragliche Strukturen fremdvergleichsfest und eindeutig sein, um steuerlich wirksam zu sein.

4. Aktivierungsfähiges Wirtschaftsgut nur bei gesichertem Nutzungsrecht

Bauliche Investitionen auf fremdem Grund und Boden können zwar ein selbständiges, abschreibbares Wirtschaftsgut darstellen – aber nur dann, wenn ein rechtlich belastbares Nutzungsrecht besteht. Fehlt es daran oder ist die Vertragslage unklar, ist eine Abschreibung der Baukosten ausgeschlossen oder nur nach allgemeinen Regeln mit langer Nutzungsdauer möglich.

5. Handlungsempfehlung für Immobilieninvestoren

• Für steueroptimierende Investoren bedeutet das Urteil:
• Dokumentieren Sie Nutzungsrechte schriftlich und rechtsfest, inkl. Laufzeit und Entschädigungsregelungen.
• Bringen Sie bei verkürzter Nutzungsdauer objektive Nachweise bei (z. B. Gutachten, Kündigungsklauseln, Umnutzungspläne).
• Achten Sie auf fremdübliche Vertragsgestaltung, auch bei nahestehenden Personen.
• So lassen sich höhere AfA-Sätze rechtssicher durchsetzen und steuerliche Vorteile bei Investitionen in vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien effektiv realisieren.