Abkürzungen

BFH - Bundesfinanzhof

Der Bundesfinanzhof (BFH) mit Sitz in München ist das oberste deutsche Bundesgericht für Steuer- und Zollangelegenheiten und damit die letzte Instanz in finanzgerichtlichen Verfahren. Für die steuerliche Anerkennung einer verkürzten Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kommt dem BFH eine zentrale Rolle zu: Mit seinem Grundsatzurteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) stellte er klar, dass sich Steuerpflichtige zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder sachverständigen Methode bedienen dürfen, die im Einzelfall geeignet ist – ein Gutachten ist also nicht auf ein bestimmtes Verfahren wie das der ImmoWertV festgelegt. Diese Rechtsprechung wurde durch weitere BFH-Entscheidungen, etwa IX R 14/23, bestätigt und konkretisiert und bildet seither die maßgebliche Grundlage für die Anerkennung fundierter Restnutzungsdauer-Gutachten durch die Finanzverwaltung.

BMF - Bundesministerium der Finanzen

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) ist die oberste Bundesbehörde für die Finanz- und Steuerpolitik in Deutschland und erlässt unter anderem sogenannte BMF-Schreiben, mit denen es die einheitliche Anwendung von Steuergesetzen durch die Finanzämter bundesweit steuert. Diese Verwaltungsanweisungen sind zwar keine Gesetze im eigentlichen Sinne, binden die Finanzverwaltung in der Praxis aber maßgeblich und beeinflussen damit auch den Umgang mit Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer. Nach der BFH-Rechtsprechung zur Methodenoffenheit solcher Gutachten hat das BMF reagiert und in einem Schreiben Kriterien formuliert, die aus Sicht der Finanzverwaltung an ein anzuerkennendes Gutachten zu stellen sind – etwa hinsichtlich Plausibilität und Nachvollziehbarkeit der zugrunde gelegten Methode. Für die Praxis bedeutet dies, dass ein Restnutzungsdauer-Gutachten idealerweise sowohl den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung als auch den Anforderungen des einschlägigen BMF-Schreibens gerecht wird.

BRW - Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert (BRW) ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Grund und Boden innerhalb einer bestimmten Bodenrichtwertzone, der von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Kommunen und Länder regelmäßig – meist jährlich zum 1. Januar – auf Basis tatsächlicher Kaufpreissammlungen ermittelt und veröffentlicht wird. Für die Kaufpreisaufteilung (KPA) spielt der Bodenrichtwert eine zentrale Rolle, da er häufig als Ausgangspunkt zur Ermittlung des nicht abschreibungsfähigen Bodenwertanteils einer Immobilie herangezogen wird – sowohl in der vereinfachten Arbeitshilfe des BMF als auch in individuellen Gutachten. Da der Bodenrichtwert einen Durchschnittswert für eine ganze Zone darstellt, kann er die tatsächlichen Wertverhältnisse eines konkreten Grundstücks jedoch nur näherungsweise abbilden – Faktoren wie Grundstückszuschnitt, Erschließungszustand oder Lage innerhalb der Zone bleiben unberücksichtigt und erfordern gegebenenfalls sachverständige Anpassungen. Ein fundiertes Gutachten zur Kaufpreisaufteilung berücksichtigt daher neben dem reinen Bodenrichtwert auch diese individuellen wertbeeinflussenden Faktoren, um eine belastbare und dem Einzelfall gerecht werdende Aufteilung zu erreichen.

DAkkS – Deutsche Akkreditierungsstelle

Die Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH (DAkkS) ist die nationale Akkreditierungsstelle der Bundesrepublik Deutschland und bestätigt im Rahmen ihrer Tätigkeit die fachliche Kompetenz von Personen und Institutionen nach international anerkannten Normen wie der DIN EN ISO/IEC 17024. Eine DAkkS-Akkreditierung ist keine behördliche Erlaubnis, sondern ein unabhängiger Kompetenznachweis, der regelmäßig überprüft und rezertifiziert werden muss – im Unterschied etwa zur einmaligen Vereidigung bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (öbuv). Für Restnutzungsdauer- und Kaufpreisaufteilungs-Gutachten bedeutet eine DAkkS-Akkreditierung des Gutachters, dass dessen fachliche Qualifikation extern durch eine staatlich anerkannte Stelle geprüft wurde, was die Nachvollziehbarkeit und Akzeptanz des Gutachtens gegenüber Finanzämtern zusätzlich stärkt. Gerade bei einem noch nicht höchstrichterlich vollständig vereinheitlichten Themengebiet wie der verkürzten Nutzungsdauer schafft eine solche unabhängige Zertifizierung zusätzliches Vertrauen bei Vermietern und Finanzverwaltung gleichermaßen.

DIN EN ISO/IEC 17024 - Zertifizierung von Personen

Die DIN EN ISO/IEC 17024 ist eine internationale Norm, die allgemeine Anforderungen an Stellen festlegt, die Personen nach festgelegten Kompetenzkriterien zertifizieren – im Fall von Immobiliensachverständigen also deren fachliche Eignung zur Erstellung von Gutachten. Eine Zertifizierung nach dieser Norm erfolgt durch eine unabhängige Zertifizierungsstelle, die ihrerseits regelmäßig von der DAkkS akkreditiert wird, und umfasst neben einer fachlichen Prüfung auch eine kontinuierliche Überwachung sowie eine turnusmäßige Rezertifizierung des Sachverständigen. Damit unterscheidet sich die DIN EN ISO/IEC 17024 methodisch von der öffentlichen Bestellung und Vereidigung (öbuv), die primär durch die Industrie- und Handelskammern erfolgt und keine wiederkehrende externe Prüfung vorsieht. Für Restnutzungsdauer- und Kaufpreisaufteilungs-Gutachten bietet eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 damit einen belastbaren, normierten Qualitätsnachweis, der die fachliche Kompetenz des Gutachters gegenüber Finanzämtern und Gerichten transparent macht.

EStG - Einkommensteuergesetz

Das Einkommensteuergesetz (EStG) regelt die Besteuerung des Einkommens natürlicher Personen in Deutschland und bildet damit die gesetzliche Grundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei vermieteten Immobilien. Zentral ist § 7 Abs. 4 EStG: Satz 1 legt die typisierten linearen AfA-Sätze fest (regelmäßig 2 % bzw. 2,5 % je nach Baujahr), während Satz 2 Steuerpflichtigen die Möglichkeit einräumt, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen und darauf basierend höhere jährliche Abschreibungen geltend zu machen. Genau an diesem Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer setzen Restnutzungsdauer-Gutachten an. Ergänzend regelt § 7a EStG Sonderfälle bei nachträglichen Herstellungskosten und Zuschüssen, während für die Ermittlung des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils zusätzlich die Grundsätze zur Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude heranzuziehen sind. Ein fundiertes Gutachten erfüllt somit letztlich den Zweck, die gesetzlichen Vorgaben des § 7 Abs. 4 EStG im Einzelfall belastbar zu untermauern.

FA - Finanzamt

Das Finanzamt (FA) ist die örtliche Behörde der Finanzverwaltung, die für die Festsetzung und Erhebung von Steuern zuständig ist – für Vermieter und Immobilieneigentümer also der zentrale Ansprechpartner bei allen Fragen rund um die Einkommensteuer und die Anerkennung der AfA. Reicht ein Steuerpflichtiger ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer oder zur Kaufpreisaufteilung ein, prüft das zuständige Finanzamt dieses im Rahmen der Steuerfestsetzung und kann es anerkennen, teilweise anerkennen oder ablehnen. Wird ein Gutachten nicht oder nur teilweise berücksichtigt, kann dagegen zunächst Einspruch beim Finanzamt selbst eingelegt werden; bleibt dieser erfolglos, steht der Rechtsweg zum Finanzgericht (FG) und in letzter Instanz zum Bundesfinanzhof (BFH) offen. In der Praxis zeigt sich, dass eine fundierte, methodisch nachvollziehbare Begutachtung die Anerkennungschancen beim Finanzamt deutlich erhöht.

FG - Finanzgericht

Die Finanzgerichte (FG) sind die erstinstanzlichen Fachgerichte für Streitigkeiten zwischen Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung und damit regelmäßig die erste Anlaufstelle, wenn ein Einspruch beim Finanzamt erfolglos bleibt. Jedes Bundesland verfügt über mindestens ein Finanzgericht, dessen Urteile sich mit der Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) anfechten lassen. Im Kontext der Restnutzungsdauer-Gutachten haben mehrere Finanzgerichte wegweisende Entscheidungen getroffen: So bestätigte etwa das FG Münster (Az. 14 K 654/23 E), dass Gutachten zur verkürzten Nutzungsdauer methodenoffen erstellt werden dürfen, während das FG Hamburg (Az. 2 K 86/22) sich mit den Anforderungen an Gutachten bei Wohnungseigentum (WEG-Einheiten) befasste. Die finanzgerichtliche Rechtsprechung liefert damit wichtige Orientierungspunkte für die praktische Anwendung der BFH-Grundsätze im Einzelfall.

ImmoWertV - Immobilienwertermittlungs-Verordnung

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die Grundsätze und Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten bebauter und unbebauter Grundstücke in Deutschland und definiert dabei die drei klassischen Wertermittlungsverfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Ursprünglich für die klassische Verkehrswertermittlung konzipiert, wird die ImmoWertV von der Finanzverwaltung häufig auch als Referenzrahmen für die Ermittlung der Kaufpreisaufteilung und der Restnutzungsdauer herangezogen – etwa in der Arbeitshilfe des BMF. Nach der BFH-Rechtsprechung (u. a. IX R 25/19) ist die Anwendung der ImmoWertV hierfür jedoch nicht zwingend vorgeschrieben; Gutachter dürfen sich auch anderer, im Einzelfall geeigneter Methoden bedienen. In der Praxis orientieren sich fundierte Gutachten dennoch häufig an den in der ImmoWertV verankerten Grundsätzen, da diese als anerkannter fachlicher Standard eine hohe Akzeptanz bei Finanzämtern und Gerichten genießen.

NHK - Normalherstellungskosten

Die Normalherstellungskosten (NHK) sind durchschnittliche, typisierte Baukosten pro Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche, die in Abhängigkeit von Baujahr, Gebäudeart und Ausstattungsstandard ermittelt werden und als Grundlage für das Sachwertverfahren nach ImmoWertV dienen – aktuell maßgeblich sind die NHK 2010, die von den Gutachterausschüssen regelmäßig fortgeschrieben und an die Baupreisentwicklung angepasst werden. Bei der Kaufpreisaufteilung (KPA) kommen die Normalherstellungskosten häufig zum Einsatz, um den Sachwert des Gebäudeanteils zu ermitteln, welcher anschließend – meist über einen Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) – an die tatsächlichen Marktverhältnisse angepasst wird. Da die NHK als bundesweit einheitliche Tabellenwerte lediglich Durchschnittsstandards abbilden, berücksichtigen sie objektspezifische Besonderheiten wie eine hochwertige Sanierung oder einen erheblichen Sanierungsstau nur eingeschränkt. Ein individuelles Gutachten passt die NHK-basierten Werte daher an den tatsächlichen Zustand der jeweiligen Immobilie an, um ein realitätsnahes und vor dem Finanzamt belastbares Ergebnis zu erzielen.

KPA - Kaufpreisaufteilung

Die Kaufpreisaufteilung (KPA) bezeichnet die Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer bebauten Immobilie auf den nicht abschreibungsfähigen Grund-und-Boden-Anteil sowie den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil. Da nur der Gebäudeanteil über die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG steuerlich geltend gemacht werden kann, hat die KPA unmittelbaren Einfluss auf die Höhe der jährlichen Abschreibung und damit auf die steuerliche Belastung von Vermietern. Die Finanzverwaltung stellt zur Aufteilung häufig eine eigene Arbeitshilfe zur Verfügung, die jedoch auf einem stark vereinfachten Sachwertverfahren beruht und in der Praxis regelmäßig zu einem unangemessen niedrigen Gebäudeanteil führt. Ein individuelles Gutachten zur Kaufpreisaufteilung berücksichtigt demgegenüber die tatsächlichen Wertverhältnisse der jeweiligen Immobilie – etwa Lage, Zustand und Ausstattung – und ermöglicht so eine belastbare, oft deutlich vorteilhaftere Aufteilung, die auch vor dem Finanzamt Bestand hat.

öbuv

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung (öbuv) ist ein traditionelles deutsches Qualifikationssystem für Sachverständige, das üblicherweise durch die Industrie- und Handelskammern (IHK) oder Architektenkammern verliehen wird und mit einer feierlichen Vereidigung des Sachverständigen einhergeht. Im Unterschied zur Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, die eine regelmäßige externe Überwachung und Rezertifizierung durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle vorsieht, ist die öbuv-Bestellung meist zeitlich befristet (in der Regel fünf Jahre) und wird primär durch die bestellende Kammer selbst geprüft, ohne die durchgehende externe Kontrolle einer Akkreditierungsstelle. Beide Qualifikationswege genießen in der Praxis hohe Anerkennung bei Finanzämtern und Gerichten; welcher davon im Einzelfall vorzuziehen ist, hängt von der jeweiligen Aufgabenstellung sowie den individuellen Anforderungen an Prüftiefe und Kontinuität der Qualitätssicherung ab. Für Restnutzungsdauer- und Kaufpreisaufteilungs-Gutachten ist entscheidend, dass der Sachverständige unabhängig vom gewählten Qualifikationsweg über nachweisbare, aktuelle Fachkompetenz in der Immobilienbewertung verfügt.

RND - Restnutzungsdauergutachten

Die Restnutzungsdauer (RND) bezeichnet den Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Unterhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Sie steht damit im Zentrum des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Weicht die tatsächliche RND einer Immobilie von der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer (regelmäßig 33 bzw. 40 Jahre, entsprechend 2 % bzw. 2,5 % AfA) ab, kann eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen und damit ein höherer jährlicher AfA-Satz geltend gemacht werden. Die Ermittlung der RND erfolgt in einem entsprechenden Gutachten unter Berücksichtigung von Faktoren wie Baujahr, Bauweise, Modernisierungsgrad und Zustand der wesentlichen Bauteile. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien oder Objekten mit erkennbarem Sanierungsstau führt eine fundierte RND-Ermittlung häufig zu einer signifikant kürzeren Nutzungsdauer als der gesetzliche Regelwert – und damit zu einer spürbaren steuerlichen Entlastung für Vermieter.

StB - Steuerberater

Der Steuerberater (StB) ist eine nach dem Steuerberatungsgesetz (StBerG) zugelassene Person, die Mandanten in allen steuerlichen Angelegenheiten berät und vertritt – von der Erstellung der Einkommensteuererklärung bis zur Vertretung im Einspruchsverfahren gegenüber dem Finanzamt. Bei der steuerlichen Geltendmachung einer verkürzten Restnutzungsdauer oder einer individuellen Kaufpreisaufteilung übernimmt der Steuerberater in der Regel die Einreichung des Gutachtens beim Finanzamt sowie die Kommunikation zu steuerlichen Detailfragen, während die fachliche Bewertung der Immobilie selbst durch den Sachverständigen erfolgt. Eine enge Abstimmung zwischen Gutachter und Steuerberater erhöht dabei erfahrungsgemäß die Erfolgsaussichten, da steuerliche und immobilienfachliche Argumentation optimal aufeinander abgestimmt werden können. Auch die Kosten für ein Restnutzungsdauer- oder Kaufpreisaufteilungs-Gutachten lassen sich im Regelfall als Werbungskosten steuerlich geltend machen – Rücksprache mit dem eigenen Steuerberater vorausgesetzt.

ÜNL - Übergang Nutzen und Lasten

Der Übergang von Nutzen und Lasten (ÜNL) bezeichnet den im notariellen Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt, ab dem der Käufer wirtschaftlich in die Rechte und Pflichten einer Immobilie eintritt – er trägt fortan die Lasten (z. B. Betriebskosten, Instandhaltung) und zieht im Gegenzug die Nutzen (z. B. Mieteinnahmen). Dieser Zeitpunkt ist von der notariellen Beurkundung sowie der Eintragung im Grundbuch zu unterscheiden und wird üblicherweise an eine Bedingung geknüpft, etwa die vollständige Zahlung des Kaufpreises. Steuerlich ist der ÜNL von zentraler Bedeutung, da erst ab diesem Zeitpunkt das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie übergeht und die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG durch den Käufer geltend gemacht werden kann. Bei der Erstellung eines Restnutzungsdauer- oder Kaufpreisaufteilungs-Gutachtens ist der ÜNL daher ein wichtiger Bezugspunkt, insbesondere für die Bestimmung des maßgeblichen Wertermittlungsstichtags.

VOB - Vor-Ort-Besichtigung

Die Vor-Ort-Besichtigung (VOB) ist die persönliche Begutachtung einer Immobilie durch den Sachverständigen und ein zentraler Bestandteil eines fundierten Restnutzungsdauer- oder Kaufpreisaufteilungs-Gutachtens. Im Rahmen der VOB werden Bauweise, Ausstattung, Zustand der wesentlichen Bauteile sowie eventuelle Modernisierungen oder Sanierungsstau erfasst und fotografisch dokumentiert – Faktoren, die sich unmittelbar auf die Bewertung der tatsächlichen Nutzungsdauer auswirken. Zwar lassen einige Gutachter reine Aktenlagegutachten ohne Besichtigung zu, doch erhöht eine dokumentierte VOB die Nachvollziehbarkeit und Plausibilität eines Gutachtens erheblich und stärkt damit dessen Bestand vor dem Finanzamt sowie im Streitfall vor dem Finanzgericht. Gerade bei älteren oder baulich komplexen Objekten gilt die Vor-Ort-Besichtigung daher als wichtiger Qualitätsstandard für belastbare Gutachten.

VKW - Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten (VKW) ermittelt den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag nach den Grundsätzen der ImmoWertV, etwa mittels Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Es dient klassischerweise Zwecken wie Kauf, Verkauf, Beleihung, Erbauseinandersetzung oder gerichtlichen Verfahren und ist damit vom Restnutzungsdauer-Gutachten sowie dem Gutachten zur Kaufpreisaufteilung zu unterscheiden, die jeweils einen spezifisch steuerlichen Zweck verfolgen. In der Praxis überschneiden sich die Themen dennoch: Ein Verkehrswertgutachten liefert häufig wertvolle Grundlagendaten – etwa zu Bauweise, Zustand oder Ertragslage –, die auch für die Beurteilung der Restnutzungsdauer oder der Kaufpreisaufteilung herangezogen werden können. Wer bereits ein VKW vorliegen hat, kann dieses somit oft sinnvoll als Ausgangspunkt für ein ergänzendes steuerliches Gutachten nutzen.

WEG - Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bezeichnet die Gemeinschaft aller Eigentümer der einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten innerhalb eines nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) aufgeteilten Gebäudes, etwa eines Mehrfamilienhauses mit mehreren Eigentumswohnungen (ETW). Für die steuerliche Behandlung der AfA sowie für Restnutzungsdauer- und Kaufpreisaufteilungs-Gutachten spielt die WEG-Struktur eine wichtige Rolle, da sich die Bewertung bei einzelnen Sondereigentumseinheiten innerhalb einer WEG von der eines vollständigen Mehrfamilienhauses unterscheidet – insbesondere hinsichtlich der Zuordnung von Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteilen und der individuellen Zustandsbewertung der jeweiligen Einheit. Das Finanzgericht Hamburg hat sich in seiner Entscheidung (Az. 2 K 86/22) explizit mit den besonderen Anforderungen an Gutachten für Wohnungseigentumseinheiten befasst und dabei wichtige Leitlinien für die praktische Begutachtung solcher Objekte aufgestellt. Bei der Beauftragung eines Gutachtens für eine ETW innerhalb einer WEG ist daher besonders auf die korrekte Berücksichtigung der wohnungseigentumsrechtlichen Besonderheiten zu achten.