Die lineare AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die gesetzlich vorgeschriebene Standardmethode zur Abschreibung von Gebäuden im deutschen Steuerrecht. Bei ihr wird der Abschreibungsbetrag über die gesamte Nutzungsdauer eines Gebäudes gleichmäßig, also in jährlich identischer Höhe, verteilt.

Grundlage ist § 7 Abs. 4 EStG, der für vermietete Wohngebäude in der Regel einen jährlichen AfA-Satz von 2 % (bei Gebäuden mit Baujahr ab 1925) bzw. 2,5 % (bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925) der Bemessungsgrundlage vorsieht. Für ab 2023 fertiggestellte Wohngebäude gilt nach der Gesetzesänderung ein erhöhter Satz von 3 %.

Die Bemessungsgrundlage für die lineare AfA sind ausschließlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht des Grund und Bodens, da Grundstücke nicht abnutzbar sind und somit nicht abgeschrieben werden dürfen. Genau an dieser Stelle setzt die Kaufpreisaufteilung an: Nur wenn der Gebäudeanteil korrekt und nachvollziehbar vom Bodenwert getrennt wird, lässt sich die lineare AfA in voller Höhe und rechtssicher gegenüber dem Finanzamt geltend machen.

Kann durch ein Restnutzungsdauergutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachgewiesen werden, erhöht sich der anwendbare AfA-Satz gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG entsprechend – mit direkter positiver Auswirkung auf die jährliche Steuerersparnis.