Was ist das Sachwertverfahren?

Die Wertminderung wegen Alters, auch Alterswertminderung genannt, reduziert im Sachwertverfahren den Neubauwert eines Gebäudes entsprechend dem Verhältnis zwischen dem tatsächlichen Alter des Gebäudes und dessen wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer.

Ein einfaches lineares Modell würde die Wertminderung proportional zum Alter berechnen; in der gutachterlichen Praxis kommen jedoch häufig nichtlineare Modelle zur Anwendung, die berücksichtigen, dass Gebäude in den ersten und letzten Nutzungsjahren anders altern als in der mittleren Nutzungsphase.

Durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen können die tatsächliche Alterswertminderung gegenüber dem rein kalendarischen Alter deutlich reduzieren, da sie die Restnutzungsdauer des Gebäudes technisch und wirtschaftlich verlängern. Genau diese individuelle Betrachtung ist Aufgabe eines Restnutzungsdauergutachtens.
Das Sachwertverfahren ist ein in der ImmoWertV geregeltes Wertermittlungsverfahren, das vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung kommt, für die keine ausreichenden Vergleichs- oder Ertragsdaten vorliegen.

Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert (ermittelt über den Bodenrichtwert) und dem Gebäudesachwert zusammen. Der Gebäudesachwert wird anhand der Normalherstellungskosten (NHK 2010) je Quadratmeter Bruttogrundfläche berechnet und anschließend um eine Alterswertminderung reduziert, die sich aus dem Verhältnis von Alter des Gebäudes zur Gesamtnutzungsdauer ergibt.

Abschließend wird der so ermittelte vorläufige Sachwert über einen Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) an das tatsächliche Marktgeschehen angepasst. Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren spielt beim Sachwertverfahren nicht der erzielbare Ertrag, sondern der Substanzwert des Gebäudes die entscheidende Rolle.