Der Reinertrag ergibt sich im Ertragswertverfahren aus dem Rohertrag einer Immobilie abzüglich der Bewirtschaftungskosten, zu denen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis sowie – sofern vom Eigentümer getragen – Betriebskosten zählen.

Von diesem Reinertrag wird anschließend der Betrag abgezogen, der rechnerisch auf die Verzinsung des Bodenwerts entfällt (Bodenwertverzinsung). Der verbleibende Gebäudereinertrag wird über den Barwertfaktor kapitalisiert und ergibt zusammen mit dem Bodenwert den vorläufigen Ertragswert der Immobilie.

Die Kapitalisierung über den Barwertfaktor hängt direkt von der Restnutzungsdauer ab: Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto geringer der Barwertfaktor und damit der kapitalisierte Gebäudereinertrag – ein Zusammenhang, der bei der Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens präzise berücksichtigt werden muss."