Das Ertragswertverfahren ist eines von drei in der ImmoWertV normierten Wertermittlungsverfahren und wird vorrangig für vermietete oder verpachtete Immobilien angewendet, bei denen der Ertrag im Vordergrund der Kaufentscheidung steht, etwa Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte.

Ausgangspunkt ist der Rohertrag (nachhaltig erzielbare Miete), von dem die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, um den Reinertrag zu erhalten. Der Bodenwertanteil wird separat über den Bodenrichtwert ermittelt und über den Liegenschaftszins verzinst; der verbleibende Gebäudereinertrag wird mithilfe des Barwertfaktors, der sich aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ableitet, kapitalisiert.

Für Restnutzungsdauergutachten ist das Ertragswertverfahren von besonderer Bedeutung, da die Restnutzungsdauer als zentrale Eingangsgröße direkt in die Berechnung des Barwertfaktors einfließt und damit sowohl den Verkehrswert als auch – über § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG – die steuerliche Abschreibung beeinflusst."