Gutachterkosten für Restnutzungsdauergutachten als Werbungskosten absetzen
Wer für seine vermietete Immobilie ein Gutachten zur Restnutzungsdauer in Auftrag gibt, um eine höhere AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geltend zu machen, kann auch die Kosten für die Erstellung dieses Gutachtens steuerlich absetzen. Rechtsgrundlage hierfür ist § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG in Verbindung mit § 21 EStG: Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dienen, sind als Werbungskosten abziehbar. Da das Gutachten unmittelbar dazu dient, die zutreffende Höhe der abziehbaren AfA und damit der Werbungskosten zu ermitteln, besteht der erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften.
Von zentraler Bedeutung ist dabei der Zeitpunkt des vollständigen Abzugs: Die Gutachterkosten werden nicht über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt, sondern grundsätzlich in voller Höhe im Jahr der Zahlung als sofort abzugsfähige Werbungskosten anerkannt (Abfluss- bzw. Zahlungsprinzip nach § 11 Abs. 2 EStG). Dies unterscheidet die Gutachterkosten von den eigentlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, die zwingend über die AfA verteilt werden müssen. Da die Beauftragung eines Sachverständigen üblicherweise nach Erwerb und während der laufenden Vermietungstätigkeit erfolgt, um die Abschreibung für die Zukunft zu optimieren, wird der volle Abzug im Zahlungsjahr in der Praxis regelmäßig anerkannt.
Zu differenzieren ist dies von der Behandlung sogenannter Anschaffungsnebenkosten. Fällt ein Gutachten hingegen im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie an – etwa wenn es primär der Kaufpreisfindung oder -aufteilung dient – kann die Finanzverwaltung im Einzelfall prüfen, ob ein Zusammenhang mit den Anschaffungskosten besteht. Wird das Gutachten hingegen erkennbar zur Ermittlung der Restnutzungsdauer für Zwecke der laufenden AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erstellt, ist der sofortige Werbungskostenabzug die sachgerechte und in der Praxis übliche Behandlung, da es sich um eine Aufwendung zur Ermittlung der zutreffenden jährlichen Abschreibung handelt, nicht um eine wertsteigernde oder anschaffungsnahe Maßnahme.
Auch der BFH hat in seinem Urteil vom 4. Juli 2023 (Az. IX R 25/19) mittelbar zur Praxisrelevanz solcher Gutachten beigetragen, indem er die Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer präzisierte und verschiedene Gutachtenmethoden – etwa nach dem Modell der ImmoWertV – als grundsätzlich zulässig anerkannte. Diese Klarstellung erhöht die Rechtssicherheit für Steuerpflichtige, die entsprechende Gutachten in Auftrag geben, da ein methodisch fundiertes und nachvollziehbares Gutachten seither mit höherer Wahrscheinlichkeit sowohl inhaltlich vom Finanzamt akzeptiert als auch die Kostentragung als notwendige Werbungskosten eingeordnet wird.
Voraussetzung für den vollen Werbungskostenabzug ist stets, dass ein unmittelbarer Veranlassungszusammenhang mit einer bereits bestehenden oder unmittelbar bevorstehenden Vermietungstätigkeit besteht. Bei Objekten, die (noch) nicht vermietet werden oder ausschließlich privat genutzt werden, scheidet ein Abzug als Werbungskosten aus, da es an der erforderlichen Einkünfteerzielungsabsicht fehlt. Für Kapitalanleger und Vermieter, die ihre Immobilien im Bestand halten, stellt sich diese Einschränkung in der Praxis jedoch selten, da das Gutachten regelmäßig gerade zur Optimierung der laufenden Abschreibung während bestehender Vermietung beauftragt wird.
Im Ergebnis lassen sich die Kosten eines Restnutzungsdauergutachtens für vermietete Bestandsimmobilien somit regelmäßig vollständig und im Jahr der Zahlung als Werbungskosten von den Mieteinkünften absetzen – ein Vorteil, der die Investition in ein fundiertes Gutachten zusätzlich zur potenziellen AfA-Erhöhung selbst wirtschaftlich attraktiv macht.