Was sind Teilwert und Einlagewert?

Wird eine bislang selbstgenutzte oder anderweitig privat genutzte Immobilie erstmals vermietet und damit einer Einkünfteerzielung im Sinne des § 21 EStG zugeführt, ist für die AfA-Bemessung nicht mehr der ursprüngliche Kaufpreis, sondern der sogenannte Einlagewert maßgeblich.

Der Einlagewert entspricht grundsätzlich dem Teilwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Einlage, sofern die Anschaffung oder Herstellung mehr als drei Jahre zurückliegt; andernfalls sind weiterhin die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen. Der Teilwert wird dabei in der Regel dem Verkehrswert zum Einlagezeitpunkt gleichgesetzt und muss gutachterlich nachvollziehbar ermittelt werden.

Auch beim Einlagewert gilt: Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil ist abschreibungsfähig, sodass auch hier eine sachgerechte Aufteilung auf Grund und Gebäude erforderlich ist.